양도소득세

세입자 둘과 1년·6개월씩 세를 줬는데 합쳐서 상생임대 직전 계약이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 세입자가 다른 1년 계약과 6개월 계약은 임대기간을 합쳐도 상생임대주택의 직전임대차계약이 되지 않습니다. 소득세법 시행령 제155조의3은 직전임대차계약 하나로 1년 6개월 이상 임대할 것을 요구하고, 임대기간 합산은 세입자 사정으로 계약 도중에 나간 경우로 한정됩니다. 지금은 집을 산 뒤 맺은 계약서를 날짜순으로 놓고 어느 계약이 1년 6개월을 채우는지 확인해 두십시오.

짧은 계약 두 개를 이어 붙여 1년 6개월을 만들려고 계약서를 다시 쓸 필요는 없습니다. 세입자가 바뀐 계약은 합산 대상이 아니므로, 대신 그 뒤에 맺은 2년 계약을 직전임대차계약으로 보고 다음 계약을 상생임대차계약으로 설계하는 편이 현실적입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 12월 조정대상지역 아파트를 세입자가 있는 상태로 샀습니다. 전 소유자와 맺은 전세계약이 2025년 3월에 끝나자 세입자 요청으로 1년짜리 계약을 새로 썼고, 2026년 3월 그 세입자가 나간 뒤 다른 세입자와 6개월 계약을 맺었습니다. 2026년 9월에는 같은 세입자와 보증금을 5% 안에서 올려 2년 계약을 체결했습니다. A씨는 1년 계약과 6개월 계약을 합쳐 1년 6개월의 직전임대차계약으로 보고, 2026년 9월 계약을 상생임대차계약으로 삼아 2년 거주 없이 비과세를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 세입자가 다른 두 계약을 합산할 수 있다고 보았나요?

합산할 수 없다고 보았습니다. 국세청은 2024년 11월 18일 서면질의 회신(서면-2023-법규재산-1062)에서, 임차인의 요청으로 맺은 임대기간 1년의 1차 계약과 이와 별도로 다른 임차인과 맺은 임대기간 6개월의 2차 계약을 순차로 체결한 경우 두 계약의 임대기간을 합산하여 직전임대차계약으로 볼 수 없다고 답했습니다. 직전임대차계약은 집을 산 뒤 임차인과 맺은 하나의 계약을 가리키고, 그 계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야 하기 때문입니다. 1차 계약은 약정한 1년이 그대로 끝난 것이어서 세입자 사정으로 도중에 끊긴 계약도 아니었습니다. 이 회신은 질의한 사실관계를 전제로 한 해석이므로, 같은 세입자가 계약 도중에 나가 새 세입자와 계약한 경우처럼 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

임대기간을 합쳐서 계산해 주는 경우는 언제인가요?

세입자 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 계약을 맺은 경우에 한해 합산합니다. 2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조의3 제4항은 직전임대차계약이나 상생임대차계약의 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하고, 새 계약의 보증금 또는 임대료가 종전 계약보다 오르지 않았으면 새 계약의 임대기간을 합산하도록 정합니다. 계약기간이 약정대로 끝난 뒤 다른 세입자를 받은 것은 여기에 해당하지 않습니다.

• 합산되는 경우 - 2년 계약의 세입자가 1년 만에 이사하여 새 세입자와 보증금을 올리지 않고 계약한 경우. 두 계약의 기간을 더해 1년 6개월 또는 2년 요건을 봅니다.
• 합산되지 않는 경우 - 1년 계약이 만료되어 끝나고 다른 세입자와 새로 계약한 경우. 각 계약을 따로 봅니다.
• 기간 계산 - 임대기간은 월력으로 세고 1개월 미만은 1개월로 봅니다.

상생임대주택 특례의 요건은 무엇인가요?

세 가지를 모두 갖춰야 합니다. 첫째, 집을 산 뒤 임차인과 직접 맺은 직전임대차계약 대비 보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 넘지 않는 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 맺고 임대를 시작해야 합니다. 집을 살 때 넘겨받은 계약은 직전임대차계약에서 빠집니다. 둘째, 직전임대차계약에 따른 임대기간이 1년 6개월 이상이어야 합니다. 셋째, 상생임대차계약에 따른 임대기간이 2년 이상이어야 합니다. 요건을 갖추면 1세대 1주택 비과세와 거주주택 특례, 장기보유특별공제를 적용할 때 거주기간 요건을 적용하지 않습니다.

2026년 9월 30일 개정으로 양도기한이 생겼습니다. 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 하고, 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지 양도해야 합니다. 회신 당시에는 없던 요건이므로, 계약이 끝난 뒤 바로 팔지 않을 계획이라면 기한을 다시 세어 보아야 합니다.

상생임대 직전임대차계약 대응 순서

• 계약서 날짜순 정리 - 매수 때 승계한 계약, 그 뒤 맺은 계약을 세입자별로 나눠 적습니다. 세입자가 바뀐 계약은 따로 셉니다.
• 1년 6개월 계약 찾기 - 하나의 계약으로 1년 6개월 이상 임대한 계약이 있는지 확인합니다. 없다면 가장 최근 2년 계약을 직전임대차계약으로 두고 다음 계약을 설계합니다.
• 중도 종료 사유 확인 - 세입자가 계약 도중에 나간 경우라면 퇴거 사유와 새 계약의 보증금이 오르지 않았는지 확인합니다. 이때만 기간이 합산됩니다.
• 상생 계약 체결 시기 - 2026년 12월 31일까지 5% 이내로 계약하고 계약금 입금 내역을 남깁니다.
• 특례적용신고 - 양도 뒤 예정신고 기한까지 특례적용신고서에 두 계약서를 붙여 제출합니다. 요건이 안 되면 2년 거주 뒤 양도하는 쪽으로 계획을 바꿉니다.

여기까지는 일반 기준이고, 세입자가 계약 도중에 나간 사정이 있거나 보증금과 월세를 함께 바꾼 계약이라면 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 요건을 둘러싼 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 세입자가 같은데 1년 계약을 두 번 썼으면 합산되나요?
  같은 세입자와 1년 계약을 갱신해 이어 간 경우는 사실관계가 다르므로 이 회신으로 바로 답할 수 없습니다. 시행령 제155조의3 제4항의 합산은 임차인 사정으로 계약 도중에 임대를 계속할 수 없어 새 계약을 맺은 경우를 위한 규정이고, 갱신 계약의 임대기간을 어떻게 볼지는 계약서의 기간과 갱신 경위를 보고 따로 따져야 합니다.
• 세입자가 중간에 나가면 새 계약 기간이 합산되나요?
  합산될 수 있습니다. 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결한 경우로서 새 계약의 보증금 또는 임대료가 종전 계약보다 증가하지 않았으면 새 계약의 임대기간을 합산합니다. 새 세입자와 보증금을 올려 계약했다면 합산되지 않습니다.
• 집 살 때 넘겨받은 전세계약도 직전 계약이 되나요?
  아닙니다. 주택 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 직전임대차계약에서 제외됩니다. 집을 산 뒤 임차인과 직접 맺은 계약부터 직전임대차계약이 될 수 있고, 그 계약에 따른 임대기간이 1년 6개월 이상이어야 합니다.
• 임대기간이 며칠 모자라면 어떻게 계산하나요?
  임대기간은 월력에 따라 계산하고 1개월 미만인 경우에는 1개월로 봅니다. 예를 들어 1년 5개월 20일을 임대했다면 1개월 미만 부분을 1개월로 보아 1년 6개월로 계산할 여지가 있습니다. 실제 임대 개시일과 종료일이 계약서와 다르면 실제 기간이 기준이 되므로 전입·전출 자료를 함께 확인해야 합니다.
• 상생임대차계약은 언제까지 맺어야 하나요?
  2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결하고 임대를 개시해야 합니다. 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류로 확인되는 경우로 한정되므로 계약금 입금 내역을 남겨 두어야 합니다. 보증금 또는 임대료 증가율은 직전임대차계약 대비 5%를 넘지 않아야 합니다.
• 상생임대주택은 언제까지 팔아야 하나요?
  상생임대차계약에 따른 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 거주기간 제한을 받지 않습니다. 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나는 경우에는 2027년 12월 31일까지 양도해야 합니다. 2026년 9월 30일 개정으로 생긴 기한입니다.
• 특례 신청은 어떻게 하나요?
  양도소득세 예정신고 또는 확정신고 기한까지 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택의 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 합니다. 예정신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다.

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