양도소득세

임대주택을 자진말소하면 1년 안에 팔아야 양도세 중과를 피하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대하고 자진말소한 임대주택은 등록말소일부터 1년 안에 팔아야 다주택 중과세율을 피합니다. 소득세법 시행령은 자동말소와 달리 자진말소 주택에 1년 양도기한을 두고 있습니다. 지금은 구청의 말소 처리일이 언제인지부터 확인해야 합니다.

자진말소한 뒤 양도일까지 세입자를 그대로 두어야 한다고 계약을 억지로 연장할 필요는 없습니다. 중과배제의 핵심 요건은 말소일부터 1년 안에 파는 것이고, 임대기간요건은 말소로 갈음됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2018년에 산 집에 살면서, 2019년 1월 아파트 한 채를 8년 장기일반민간임대주택으로 등록해 세를 주었습니다. 세입자 사정으로 임대를 이어 가기 어려워진 A씨는 임대의무기간 8년 중 6년을 넘긴 2025년 11월 세입자 동의를 받아 구청에 등록말소를 신청했고, 같은 달 말소되었습니다. 임대아파트는 조정대상지역에 있어 2주택 중과가 걱정인데, 자동말소와 달리 자진말소는 언제까지 팔아야 기본세율을 적용받는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

자진말소한 임대주택은 언제까지 팔아야 중과를 피하나요?

등록이 말소된 날부터 1년 안에 팔아야 합니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제2호 사목은 장기임대주택이 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제1항 제11호에 따라 임대의무기간 안에 등록말소를 신청해 말소된 경우(임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우에 한정) 등록말소 이후 1년 이내에 양도하는 주택을 중과 대상에서 뺍니다. 임대의무기간이 끝나 자동말소된 주택은 의무기간 종료일에 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 양도 시기 제한이 없지만, 자진말소는 1년이라는 기한이 따로 붙습니다.

• 자진말소 요건 - 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 뒤 말소를 신청해야 하고, 신청 당시 임대차계약이 있으면 임차인 동의가 필요합니다.
• 양도기한 - 등록말소일부터 1년입니다. 잔금일 기준으로 1년을 넘기면 중과세율이 적용될 수 있습니다.
• 그 밖의 요건 - 말소 전 임대기간에는 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하, 임대료 증가율 5% 이하 등 해당 목의 다른 요건을 갖추어야 합니다. 말소 이후 양도일까지는 계속 임대·5% 상한·사업자등록 유지를 지키지 않아도 된다는 해석이 있습니다.
• 중과 대상 지역 - 중과세율은 양도 당시 조정대상지역에 있는 주택에만 적용되므로, 양도 당시 조정대상지역인지 먼저 확인합니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 임대사업자가 임대의무기간 안에 등록말소를 신청해 말소된 장기임대주택은 말소 이후 1년 이내에 양도해야 중과배제가 되고, 임대기간요건 외에 해당 목의 다른 요건은 갖추어야 한다고 회신했습니다(사전-2022-법규재산-0455, 2022. 5. 31.). 국세청은 이 해석을 「양도소득세 월간 질의 TOP 100」(2022)에서 2022년 12월 자진말소한 임대주택을 2023년 12월까지 양도하면 기본세율을 적용받을 수 있다고 풀어 설명했습니다. 같은 회신은 2018년 3월 31일까지 등록한 5년 임대주택(가목)과 2018년 4월 1일 이후 등록한 8년·10년 임대주택(다목부터 마목까지)을 모두 대상으로 보되, 2020년 8월 18일 개정 민간임대주택법 부칙 제5조 제1항이 적용되는 주택, 곧 아파트 장기일반민간임대주택과 단기민간임대주택에 한정했습니다.

이 회신은 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 뒤 임차인 동의를 받아 말소한 사실관계를 전제로 합니다. 의무기간의 절반을 못 채우고 말소했거나, 말소 사유가 자진 신청이 아니라 구청의 직권말소라면 결론이 달라질 수 있습니다.

회신 이후 다주택 중과는 어떻게 바뀌었나요?

다주택자 중과 한시 배제가 2026년 5월 9일로 끝나 그 뒤 양도분부터는 조정대상지역 다주택 중과가 다시 적용됩니다. 시행령 제167조의3 제1항 제12호의2는 보유기간 2년 이상인 주택을 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우와, 그날까지 매매계약을 맺고 계약금을 받은 뒤 계약일부터 4개월(토지거래허가구역 등 표에서 정한 지역은 6개월) 안에 양도하는 경우만 중과 대상에서 빼고 있습니다. 2022년 회신 당시에는 이 한시 배제가 시행되기 전이어서 자진말소 1년 기한이 곧바로 세율을 갈랐고, 한시 배제가 끝난 지금도 같은 구조로 돌아왔습니다.

2026. 10. 1. 시행된 개정 시행령은 아파트 장기일반민간임대주택과 단기민간임대주택이 자동말소되는 경우에도 중과배제를 받으려면 2027. 12. 31.과 말소일부터 1년이 되는 날 중 늦은 날까지 양도하도록 기한을 두었습니다. 자진말소의 1년 기한은 그대로이므로, 말소 방식에 따라 양도기한이 달라집니다. 한편 국세청은 2025년 2월 20일 서면-2021-법규재산-5655에서 2018년 3월 31일까지 등록한 5년 임대주택(가목)과 8년·10년 임대주택(다목부터 마목까지) 중 개정 민간임대주택법 부칙 제5조 제1항이 적용되는 주택을 임대의무기간의 2분의 1 이상 임대하고 자진말소한 뒤 1년 안에 팔면, 말소 이후 양도일까지 계속 임대하지 않았거나 임대료 5% 상한을 지키지 않았거나 사업자등록을 유지하지 않았더라도 중과세율을 적용하지 않는다고 답했습니다.

자진말소 임대주택 중과배제 대응 순서

• 말소 요건 확인 - 임대사업자등록증과 구청 말소 통지로 등록일·말소일을 확인하고, 말소 시점에 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대했는지 계산합니다.
• 1년 기한 계산 - 말소일 다음 날부터 1년이 되는 날을 달력에 표시합니다. 잔금일이 이 날을 넘기지 않도록 매매 일정을 잡습니다.
• 다른 요건 점검 - 임대개시일 당시 기준시가가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하인지, 임대료를 5% 넘게 올린 적이 없는지 임대차계약서와 신고 내역으로 확인합니다.
• 조정대상지역 확인 - 양도 당시 조정대상지역이면 중과배제 요건이 그대로 세율을 가릅니다. 조정대상지역이 아니면 기본세율이 적용됩니다.
• 신고와 불복 - 예정신고 때 중과배제를 반영해 신고하고, 중과세율로 고지되면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를, 스스로 중과세율로 신고했다면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 말소 신청일과 구청의 말소 처리일이 다르거나 임대의무기간 계산에 단기에서 장기로 변경한 기간이 섞여 있으면 등록증과 변경신고 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 다주택 중과 처분에 대한 조세불복과 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 자동말소된 임대주택도 1년 안에 팔아야 하나요?
  임대의무기간이 끝나 자동말소된 아파트 장기일반민간임대주택과 단기민간임대주택은 의무기간 종료일에 임대기간요건을 갖춘 것으로 봅니다. 다만 2026. 10. 1. 시행 시행령은 이런 아파트에 양도기한을 두어, 2027. 12. 31.과 말소일부터 1년이 되는 날 중 늦은 날까지 팔아야 중과배제가 유지됩니다. 자진말소의 1년 기한과는 계산 방식이 다릅니다.
• 의무기간의 절반을 못 채우고 말소하면 어떻게 되나요?
  임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우에만 자진말소 중과배제가 적용됩니다. 절반을 채우기 전에 말소했다면 사목에 해당하지 않아 장기임대주택으로 인정되지 않고, 양도 당시 조정대상지역이면 다주택 중과세율이 적용될 수 있습니다. 민간임대주택법상 임차인 동의 요건도 함께 확인해야 합니다.
• 자진말소 뒤 1년 동안 세입자를 두어야 하나요?
  아닙니다. 국세청은 2025년 2월 20일 서면-2021-법규재산-5655에서 자진말소한 장기임대주택은 말소일에 임대기간요건을 갖춘 것으로 보므로, 말소 이후 양도일까지 계속 임대하지 않았거나 임대료 5% 상한을 지키지 않았거나 사업자등록을 유지하지 않았더라도 1년 안에 팔면 중과세율을 적용하지 않는다고 답했습니다.
• 기준시가 6억원은 언제 기준인가요?
  임대개시일 당시 주택과 부수토지의 기준시가 합계액이 6억원(수도권 밖은 3억원)을 넘지 않아야 합니다. 양도 당시 시세가 올랐더라도 임대개시일 기준시가가 기준 안이면 요건을 갖춘 것입니다. 임대개시일은 사업자등록과 임대사업자등록을 하고 임대주택으로 등록해 임대하는 날로 봅니다.
• 중과세율은 얼마나 더 붙나요?
  조정대상지역에 있는 1세대 2주택은 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 더한 세율이 적용되고 장기보유특별공제도 받지 못합니다. 보유기간이 2년 미만이면 단기세율로 계산한 세액과 비교해 큰 금액으로 과세합니다. 양도 당시 조정대상지역이 아니면 이 가산이 적용되지 않습니다.
• 2026년 5월 9일 이후에 팔면 중과가 되나요?
  보유기간 2년 이상 주택의 다주택 중과 한시 배제는 2026년 5월 9일까지 양도하는 분까지 적용됩니다. 그날까지 매매계약을 맺고 계약금을 받았다면 계약일부터 4개월(표에서 정한 지역은 6개월) 안에 양도하는 경우도 배제됩니다. 그 뒤 양도분은 자진말소 1년 기한 같은 개별 중과배제 요건을 갖추어야 기본세율이 적용됩니다.
• 중과세율로 고지되면 언제까지 다퉈야 하나요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구 등 불복을 제기해야 합니다. 스스로 중과세율로 신고했다가 중과배제 요건을 갖춘 것을 알게 되었다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 구청 말소 통지서와 잔금 영수증으로 1년 기한 준수를 소명합니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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