양도소득세

임대주택이 있는데 살던 집을 팔며 비과세를 아껴 다음 집에 쓸 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 장기임대주택을 둔 채 2년 이상 산 거주주택을 팔면 거주주택 비과세 특례는 자동으로 적용되므로 과세로 신고해 특례를 다음 집으로 미룰 수 없습니다. 국세청은 요건을 갖춘 거주주택은 양도가액 12억원까지 당연히 비과세되고 납세자가 적용 여부를 고를 수 없다고 회신했습니다. 지금은 판 집이 거주 2년과 임대주택 등록 요건을 갖췄는지, 12억원을 넘는 부분이 있는지부터 확인해야 합니다.

특례를 아끼려고 비과세 요건을 갖춘 집을 일부러 과세로 신고할 필요는 없습니다. 그렇게 신고해도 법은 그 양도를 비과세된 거주주택 양도로 보고, 2025. 2. 28.부터는 특례를 한 번만 쓸 수 있다는 제한 자체가 사라졌습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2017년 9월 산 오피스텔을 장기일반민간임대주택으로 등록해 임대하고 있습니다. 2021년 4월 아파트 B를 사서 가족과 2년 넘게 살다가 2025년 5월 9억원에 팔았고, 같은 날 아파트 C를 사서 바로 이사했습니다. A씨는 B의 양도차익이 1억원 정도로 적어 세금을 내더라도 거주주택 비과세를 쓰지 않은 것으로 남겨 두고, 값이 더 오를 C를 팔 때 특례를 쓰고 싶다고 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

비과세 요건을 갖춘 거주주택을 일부러 과세로 신고할 수 있나요?

아니요, 장기임대주택과 거주주택을 가진 1세대가 거주 2년 등 요건을 갖춘 거주주택을 팔면 그 양도는 납세자의 뜻과 관계없이 1세대1주택 비과세가 적용된 양도입니다. 거주주택 비과세는 신청해서 받는 감면이 아니라 소득세법 제89조가 과세 대상에서 빼 놓은 소득이기 때문에, 신고서에 과세로 적어 낸다고 해서 비과세 적용 사실이 없어지지 않습니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조 제20항은 요건을 갖춘 거주주택을 양도하면 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다고 정하고 있고, 적용 여부를 납세자가 고를 수 있다는 문구는 없습니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 특례 요건을 갖춘 거주주택은 양도가액 12억원 범위에서 당연히 비과세되므로 납세자가 비과세 적용 여부를 임의로 선택할 수 없다고 회신했습니다(사전-2023-법규재산-0393, 2023. 7. 26.). 질의자는 2018년 9월 이전에 취득해 임대사업자로 등록한 장기임대주택 A와, 2019년 4월 12일 취득해 2년 이상 거주한 주택 B를 가진 상태에서 2023년 5월 B를 팔고 같은 날 주택 C를 사서 살고 있었습니다. 질의는 B를 팔 때 비과세를 적용하지 않고 생애 한 차례의 특례를 남겨 두었다가 C를 팔 때 쓸 수 있는지였습니다. 국세청은 B의 양도차익은 양도소득세가 당연히 비과세되는 것이므로, 이를 납세자 선택으로 과세 대상으로 신고하고 뒤에 양도하는 C에 거주주택 특례를 적용해 비과세를 받을 수는 없다고 답했습니다.

이 회신은 장기임대주택 A가 시행령상 요건을 모두 갖췄고 B에 2년 이상 거주했다는 사실관계를 전제로 합니다. 임대주택의 사업자등록이나 민간임대주택 등록이 빠져 있었거나 거주기간이 2년에 못 미쳤다면 B의 양도는 애초에 특례 양도가 아니므로 결론이 달라집니다.

회신 이후 무엇이 바뀌었나요?

회신 당시에는 장기임대주택을 둔 세대의 거주주택 비과세가 생애 한 차례, 처음 파는 거주주택에만 적용됐기 때문에 어느 집에 특례를 쓸지가 큰 문제였습니다. 2025. 2. 28. 개정된 시행령은 제155조 제20항에서 생애 한 차례 제한 문구를 삭제했습니다. 지금은 임대주택을 그대로 둔 채 요건을 갖춘 거주주택을 팔 때마다 특례를 적용받을 수 있습니다. 다만 파는 집이 민간임대주택이나 어린이집으로 쓰인 적이 있고, 그 집을 보유하는 동안 먼저 판 다른 거주주택(직전거주주택)이 있으면 직전거주주택 양도일 뒤의 기간분에 대해서만 비과세를 적용합니다. 회신 사안처럼 C가 임대주택으로 등록된 적이 없는 집이면 이 안분은 적용되지 않습니다.

• 회신 당시(2025. 2. 27. 이전 양도) - 생애 한 차례, 최초 양도 거주주택만 특례. B에 자동 적용되어 C는 특례 대상이 아니었습니다.
• 현행(2025. 2. 28. 이후 양도) - 횟수 제한 없음. B와 C 모두 요건을 갖추면 특례를 적용합니다.
• 공통 - 적용 여부를 납세자가 고를 수 없고, 양도가액 12억원을 넘는 부분은 과세합니다.

이 개정규정은 시행일인 2025. 2. 28. 이후 주택을 양도하는 경우부터 적용됩니다.

거주주택 양도가액이 12억원을 넘으면 어떻게 되나요?

양도가액이 12억원을 넘는 거주주택은 고가주택이므로 12억원을 넘는 부분에 해당하는 양도차익에만 양도소득세가 붙습니다. 과세되는 양도차익은 전체 양도차익에 (양도가액 - 12억원)을 양도가액으로 나눈 비율을 곱해 계산하고, 장기보유특별공제액도 같은 비율로 계산합니다. 예를 들어 양도가액 15억원, 양도차익 3억원이면 과세 양도차익은 3억원 × (15억원 - 12억원) ÷ 15억원 = 6,000만원입니다(단순 예시 계산). 회신에서 「양도가액 12억원 범위 내에서 비과세」라고 한 것은 이 구조를 가리킵니다.

거주주택 특례 선택 불가 대응 순서

• 요건 확인 - 판 집의 거주기간 2년, 임대주택의 사업자등록·민간임대주택 등록·임대료 5% 제한을 날짜순으로 맞춰 봅니다. 요건을 갖췄다면 그 양도는 비과세 양도입니다.
• 12억원 초과분 계산 - 양도가액이 12억원을 넘으면 초과 비율만큼의 양도차익과 장기보유특별공제액을 계산해 예정신고합니다.
• 잘못 낸 세금 회수 - 특례가 자동 적용되는 양도를 과세로 신고해 세금을 냈다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구로 돌려받을 수 있는지 검토합니다.
• 임대주택 사후관리 - 임대기간요건을 채우기 전에 거주주택을 판 경우, 뒤에 요건을 못 채우면 그 사유가 생긴 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득세를 신고·납부해야 합니다.
• 다음 집 양도 설계 - 2025. 2. 28. 이후 양도분은 횟수 제한이 없으므로, 다음 집도 거주 2년과 임대주택 요건을 유지하면 특례를 다시 받을 수 있습니다. 세무서가 달리 보아 고지하면 90일 안에 심판청구로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대주택 등록일과 거주 시작일, 판 집과 산 집의 잔금일이 어떻게 놓였는지에 따라 결론이 달라지므로 등기부등본·임대사업자등록증·주민등록 초본을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 과세로 신고하고 세금을 냈으면 돌려받을 수 있나요?
  요건을 갖춘 거주주택 양도를 과세로 신고해 세금을 냈다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 비과세 양도는 납세자가 과세를 선택할 수 없으므로 신고한 세액이 정당한 세액보다 많은 경우에 해당합니다. 거주 2년과 임대주택 등록 요건을 증빙으로 소명해야 합니다.
• 지금은 거주주택 특례를 두 번 받을 수 있나요?
  네, 2025. 2. 28. 개정으로 생애 한 차례 제한이 삭제되어 요건을 갖춘 거주주택을 팔 때마다 특례를 적용받을 수 있습니다. 다만 파는 집이 민간임대주택이나 어린이집으로 쓰인 적이 있고 그 보유기간 중 먼저 판 거주주택이 있으면, 직전거주주택 양도일 뒤의 기간분만 비과세됩니다. 이 개정규정은 2025. 2. 28. 이후 양도분부터 적용됩니다.
• 거주주택을 판 날 새 집을 사도 특례가 되나요?
  회신 사안은 거주주택 B의 양도일에 주택 C를 취득한 경우였고, 국세청은 B에 거주주택 특례가 당연히 적용된다고 보았습니다. 양도일 현재 장기임대주택과 거주주택 외의 주택 수가 늘어나는 경우에는 일시적 2주택 등 다른 특례 요건을 함께 갖춰야 하므로, 산 집의 잔금일과 판 집의 잔금일 순서를 등기부로 확인해 두어야 합니다.
• 임대기간을 다 채우기 전에 거주주택을 팔아도 되나요?
  네, 장기임대주택의 임대기간요건을 채우기 전에 거주주택을 팔아도 그 임대주택을 장기임대주택으로 보아 특례를 적용합니다. 다만 뒤에 임대기간요건을 못 채우게 되거나 임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 넘으면, 그 사유가 생긴 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 시행령 계산식에 따른 세액을 양도소득세로 신고·납부해야 합니다.
• 양도가액이 12억원을 넘으면 전부 과세되나요?
  아니요, 12억원을 넘는 부분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다. 과세 양도차익은 전체 양도차익에 (양도가액 - 12억원) ÷ 양도가액을 곱해 계산하고, 장기보유특별공제액도 같은 비율로 계산합니다. 양도가액 15억원, 양도차익 3억원이면 과세 양도차익은 6,000만원입니다(단순 예시 계산).
• 특례 신고서에 무엇을 붙여 내나요?
  거주주택을 판 과세기간의 과세표준신고서와 특례 신고서에 장기임대주택의 임대차계약서 사본, 임차인의 주민등록표 등본(전입세대 열람내역으로 갈음 가능), 그 밖에 재정경제부령으로 정하는 서류를 붙여 관할 세무서에 냅니다. 임대사업자 등록증과 등기사항증명서는 세무서가 행정정보 공동이용으로 확인할 수 있습니다.
• 세무서가 특례를 부인해 고지하면 언제까지 다퉈야 하나요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구 등 불복을 제기해야 합니다. 기한을 넘기면 처분이 확정되어 다툴 길이 좁아지므로 고지서 수령일을 기록해 두어야 합니다. 이의신청은 선택 절차이고, 심판청구 결정에 불복하면 행정소송으로 이어집니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 상가주택 주택과 상가 면적이 같다며 양도세가 나왔는데 계단·지하실로 다툴 수 있나요?
• 임대사업자 거주주택 비과세, 팔 때 그 집에 살고 있지 않아도 되나요?
• 주택으로 등기된 집을 창고나 사무실로 쓰고 있으면 주택 수에서 빠지나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기