양도소득세

인구감소지역에 집을 한 채 더 사도 살던 집은 1세대 1주택 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

될 수 있습니다. 1주택 세대가 2026. 12. 31.까지 인구감소지역(2025. 11. 28. 이후 취득분은 수도권 밖 인구감소관심지역 포함) 주택 1채를 사면 그 집을 주택 수에서 빼고 살던 집의 비과세를 판단합니다. 수도권 밖 인구감소지역은 기준시가 9억원까지로 넓어졌고, 광역시·같은 시군구 주택은 빠집니다.

집 한 채를 가진 세대가 지방에 집을 한 채 더 사면 원칙적으로 2주택이 되어 살던 집을 팔 때 비과세를 받지 못합니다. 조세특례제한법은 인구감소지역의 일정한 주택을 사는 경우 그 집을 주택 수에서 빼 주는 특례를 두고 있습니다. 2025년 말과 2026년 초 개정으로 대상 지역과 가격 기준이 넓어졌으므로, 2025년 이전 안내만 보고 판단하면 결론이 달라질 수 있습니다. 은퇴 뒤를 대비해 지방 주택을 미리 사 두는 경우에 특히 자주 문제가 됩니다.

이런 상담이 많습니다

F씨 부부는 2016년에 산 서울 아파트 한 채에서 2년 넘게 살았습니다. 은퇴 뒤를 생각해 2026. 3. 16. 강원도의 한 군 지역에 기준시가 2억원인 단독주택을 샀습니다. 그런데 서울 아파트를 10억원에 팔기로 하고 2026. 12. 잔금을 받기로 계약한 뒤, 집이 두 채가 되어 비과세가 안 된다는 이야기를 들었습니다. F씨는 강원도 집 때문에 서울 아파트 양도소득세가 나오는지, 신고 때 무엇을 해야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

인구감소지역 주택을 사도 살던 집이 비과세되나요?

주택이나 조합원입주권·분양권 중 1개만 가진 1세대가 2024. 1. 4.부터 2026. 12. 31.까지 인구감소지역주택 1채를 취득한 뒤 원래 갖고 있던 주택을 팔면, 그 인구감소지역주택은 소유주택이 아닌 것으로 보고 1세대 1주택 비과세를 판단합니다. 2026. 10. 12. 기준 현행 「조세특례제한법」의 내용입니다.

살던 집 자체는 1세대 1주택 요건을 갖추어야 합니다. 2년 이상 보유하고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주해야 하며, 실지거래가액 12억원을 넘는 부분은 과세됩니다. 사례의 서울 아파트는 이 요건을 갖추었으므로 강원도 집이 아래 요건에 맞으면 비과세를 받을 수 있습니다.

어느 지역의 어떤 집이어야 하나요?

대상 주택은 취득 당시 인구감소지역에 있어야 하고, 2025. 11. 28. 이후 취득분부터는 수도권 밖의 인구감소관심지역도 포함됩니다. 다만 다음 주택은 빠집니다.

• 수도권에 있는 주택(접경지역은 제외)
• 광역시에 있는 주택(광역시의 군 지역은 제외)
• 원래 갖고 있던 주택과 같은 시·군·구에 있는 주택

인구감소지역과 인구감소관심지역은 정부가 지정·고시하므로, 계약 전에 그 시·군이 취득일 현재 지정되어 있는지 확인합니다. 같은 도 안이라도 시·군마다 지정 여부가 다릅니다.

가격 기준은 얼마로 바뀌었나요?

가격은 주택과 딸린 토지의 기준시가 합계로 보고, 취득일 현재를 기준으로 합니다. 2025. 8. 14. 이후 취득분부터 수도권 밖 인구감소지역 주택은 9억원으로 올랐고, 그 전에는 4억원이었습니다. 수도권(접경지역)의 인구감소지역 주택과 인구감소관심지역 주택은 4억원입니다.

기준은 실거래가가 아니라 기준시가입니다. 단독주택은 개별주택가격, 아파트는 공동주택가격을 봅니다. 사례의 강원도 집은 기준시가 2억원이어서 가격 요건을 충족합니다. 취득 뒤 공시가격이 올라 한도를 넘어도 양도소득세 특례는 취득일 기준으로 판단하지만, 종합부동산세 특례는 매년 과세기준일 현재 가격도 함께 봅니다.

특례를 받을 수 없는 순서도 있나요?

있습니다. 조문은 인구감소지역주택을 취득한 「후」 그 집을 사기 「전에」 보유하던 주택을 파는 경우만 정합니다. 따라서 다음 경우에는 이 특례로 살던 집의 비과세를 받기 어렵습니다.

• 인구감소지역주택을 산 뒤 새로 산 다른 집을 파는 경우
• 원래 집이 두 채 이상이거나 입주권·분양권까지 함께 가진 상태에서 산 경우
• 인구감소지역주택을 두 채 이상 산 경우

지방 집을 먼저 파는 경우는 이 특례와 관계없이 그 집 자체의 비과세 요건으로 판단합니다. 원래 집이 조합원입주권이라면 입주권 양도에도 이 특례가 적용되므로, 입주권 비과세 요건을 함께 확인합니다.

신고할 때 무엇을 내야 하나요?

특례를 받으려면 살던 집의 양도소득 과세표준 신고와 함께 과세특례신고서를 내야 합니다. 세무서는 두 주택의 토지대장과 건축물대장을 행정정보로 확인하고, 인구감소지역주택을 사기 전에 조합원입주권이나 분양권을 갖고 있었다면 그 보유를 증명하는 서류를 함께 냅니다.

비과세라고 생각해 아무 신고도 하지 않으면 세무서는 2주택으로 보고 해명을 요구할 수 있습니다. 12억원 이하로 비과세 대상이어도 신고서를 내 두면 다툼이 줄어듭니다. 종합부동산세에서도 1세대 1주택자로 보는 특례가 있는데, 이는 해당 연도 9. 16.부터 9. 30.까지 따로 신청해야 합니다.

인구감소지역 주택 특례 대응 순서

• 지역 확인 - 취득일 현재 인구감소지역·인구감소관심지역인지, 광역시나 같은 시·군·구가 아닌지 봅니다.
• 가격 확인 - 취득일 현재 기준시가 합계가 9억원 또는 4억원 이하인지 확인합니다.
• 취득 시기 - 2026. 12. 31.까지 잔금이나 등기를 마쳐 취득해야 합니다.
• 신고 - 살던 집을 팔 때 양도소득세 신고서와 과세특례신고서를 함께 냅니다.
• 다툼 대응 - 특례 적용이 부인되면 과세전적부심사나 심판청구를 변호사와 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 취득일 현재 지역 지정 여부와 기준시가, 원래 주택과의 행정구역 관계에 따라 특례 적용이 달라집니다. 법무법인 윤성은 지방 주택 추가 취득에 따른 양도소득세 특례 검토와 특례 부인 사건의 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 인구감소지역에 집을 사면 살던 집 비과세가 유지되나요?
  1주택 세대가 2026. 12. 31.까지 인구감소지역주택 1채를 취득한 뒤 살던 집을 팔면 그 집을 주택 수에서 빼고 비과세를 판단합니다. 살던 집은 2년 보유 등 1세대 1주택 요건을 갖추어야 합니다.
• 기준시가 9억원 기준은 언제 산 집부터인가요?
  수도권 밖 인구감소지역 주택의 9억원 기준은 2025. 8. 14. 이후 취득분부터 적용되고, 그 전 취득분은 4억원입니다. 수도권 접경지역의 인구감소지역 주택과 인구감소관심지역 주택은 4억원입니다.
• 인구감소관심지역도 대상인가요?
  2025. 11. 28. 이후 취득분부터 수도권 밖의 인구감소관심지역 주택도 포함됩니다. 기준시가 4억원 이하여야 하고 광역시와 원래 집과 같은 시·군·구에 있는 주택은 빠집니다.
• 살던 집과 같은 군에 사도 되나요?
  안 됩니다. 원래 보유한 주택과 같은 시·군·구에 있는 주택은 인구감소지역에 있어도 특례 대상에서 빠집니다. 원래 집이 조합원입주권이나 분양권이면 그 권리로 공급받을 주택의 소재지를 기준으로 봅니다.
• 신고 때 따로 낼 서류가 있나요?
  살던 집의 양도소득 과세표준 신고와 함께 과세특례신고서를 내야 합니다. 인구감소지역주택을 사기 전에 입주권이나 분양권을 갖고 있었다면 그 보유를 증명하는 서류도 함께 내고, 두 주택의 대장은 세무서가 확인합니다.
• 종합부동산세도 1주택자로 보나요?
  1주택 세대가 기간 안에 인구감소지역주택 1채를 사면 종합부동산세에서도 1세대 1주택자로 봅니다. 다만 해당 연도 9. 16.부터 9. 30.까지 관할 세무서에 신청해야 하고, 다음 해부터는 변동이 없으면 다시 신청하지 않아도 됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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