양도소득세

시골집을 산 뒤에 새로 산 도시 아파트도 농어촌주택 특례로 비과세되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아닙니다. 농어촌주택 특례는 시골집을 사기 전부터 가지고 있던 일반주택을 팔 때만 시골집을 주택 수에서 빼 줍니다. 시골집을 산 뒤에 새로 산 도시 아파트를 팔면 시골집도 주택 수에 들어가 1세대 2주택이 됩니다. 다른 비과세 특례가 있는지, 일반주택의 2년 보유 요건과 12억원 기준은 따로 확인해야 합니다.

시골집을 하나 더 가지고 있어도 도시 집을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 특례가 있습니다. 다만 이 특례는 주택을 산 순서를 엄격하게 봅니다. 시골집을 먼저 사고 도시 집을 나중에 샀다면 같은 특례를 기대하기 어렵습니다.

이런 상담이 많습니다

I씨 부부는 집이 없던 2021. 6. 강원도의 한 군 지역 면에 있는 시골집(기준시가 1억 2천만원)을 주말용으로 샀습니다. 2023. 2. 직장 근처 도시 아파트를 사서 이사했고, 2026. 9. 이 아파트를 팔고 더 넓은 집으로 옮기려 합니다. 시골집은 아직 등기를 하지 않은 상태입니다. I씨는 농어촌주택이 있어도 도시 아파트를 비과세로 팔 수 있다고 들었는데 자신도 해당하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

농어촌주택 특례는 어떤 집을 팔 때 적용되나요?

이 특례는 1세대가 농어촌주택을 취득해 3년 이상 보유하고, 「그 농어촌주택 취득 전에 보유하던 다른 주택」을 양도할 때 농어촌주택을 주택 수에서 빼고 1세대 1주택 비과세를 판단합니다. 법은 이 다른 주택을 「일반주택」이라고 부릅니다.

순서가 요건 그 자체입니다. 도시 집을 먼저 가지고 있다가 시골집을 산 경우만 대상이고, 시골집을 먼저 산 뒤 취득한 도시 집은 일반주택이 아닙니다. 시골집을 3년 보유하기 전에 일반주택을 먼저 팔아도 특례를 적용하지만, 그 뒤 시골집을 3년 이상 보유하지 못하면 덜 낸 세액을 2개월 안에 내야 합니다.

이 특례는 시골집을 주택 수에서 빼 줄 뿐, 일반주택 자체의 비과세 요건까지 채워 주지는 않습니다. 일반주택은 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상 거주 포함) 요건을 따로 갖춰야 하고, 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분의 양도차익에는 과세됩니다. 시골집을 빼고 보니 1주택이 된다는 것과 그 1주택이 비과세 요건을 갖췄다는 것은 별개로 확인해야 합니다.

시골집을 먼저 샀다면 어떻게 되나요?

I씨의 도시 아파트는 시골집을 산 뒤에 취득했으므로 일반주택이 아닙니다. 아파트를 팔 때 시골집도 주택 수에 들어가 1세대 2주택이 되고, 농어촌주택 특례로는 비과세를 받을 수 없습니다. 시골집을 주말에만 머무는 용도로 썼더라도 독립된 주거가 가능한 구조로 주거용으로 썼다면 주택으로 보므로, 「별장처럼 썼으니 주택이 아니다」라는 주장도 받아들여지기 어렵습니다. 양도차익 전체에 양도소득세가 과세될 수 있습니다.

이 경우에는 다른 길을 따로 봐야 합니다. 시골집이 상속받은 집이거나 귀농·이농과 관련된 주택이라면 소득세법 시행령의 농어촌주택 특례 요건을 검토할 수 있습니다. 시골집을 먼저 처분하고 도시 아파트를 1주택 상태에서 파는 방안도 있지만, 그때도 보유기간과 거주기간 요건을 다시 확인해야 합니다. 귀농 목적이라면 「귀농주택을 사고 도시 아파트를 팔면 양도소득세가 비과세되나요?」에서 귀농주택 요건과 양도 순서를 자세히 설명했습니다.

어떤 시골집이 농어촌주택에 해당하나요?

순서를 지켰더라도 시골집 자체가 요건을 갖춰야 합니다. 취득 당시를 기준으로 판단하며, 아래 요건을 모두 충족해야 합니다.

• 취득 시기 - 2003. 8. 1.부터 2028. 12. 31.까지 취득(직접 지은 경우 포함)
• 위치 - 읍·면 또는 대통령령으로 정하는 동에 있을 것. 수도권, 도시지역, 조정대상지역, 토지거래허가구역, 관광단지는 제외(접경지역·인구감소지역 일부와 기회발전특구는 예외)
• 가격 - 주택과 부수토지의 기준시가 합계가 취득 당시 3억원(등록 한옥은 4억원) 이하
• 거리 - 일반주택과 같은 읍·면·동이나 연접한 읍·면·동에 있으면 적용하지 않음
• 보유 - 농어촌주택을 3년 이상 보유

나중에 증축하거나 부수토지를 더 사면 그 면적과 가액까지 합쳐 기준을 판단합니다. 거리 요건은 2025. 12. 23. 개정으로 「동」까지 넓혀졌습니다.

시골집을 등기하지 않았으면 특례를 못 받나요?

받을 수 있습니다. 미등기 양도자산의 불이익은 등기하지 않은 자산을 팔 때 그 자산에 적용되는 것입니다. 국세청은 농어촌주택을 등기하지 않았더라도 양도하는 일반주택이 등기된 자산이라면 이 특례를 적용할 수 있다고 해석했습니다(서면-2015-법령해석재산-2185, 2016. 10. 28.).

다만 등기를 하지 않은 시골집은 취득 시기와 기준시가를 다른 자료로 보여 줘야 합니다. 매매계약서, 대금 이체내역, 건축물대장, 재산세 납부 내역을 갖춰 두어야 합니다. 나중에 그 시골집 자체를 팔 때에는 미등기 양도자산으로 높은 세율이 적용될 수 있으므로 등기 문제는 따로 정리하는 것이 좋습니다.

농어촌주택 특례 대응 순서

• 취득 순서 정리 - 일반주택과 농어촌주택의 취득일(잔금일·등기접수일)을 나란히 적습니다.
• 요건 확인 - 시골집의 취득 당시 소재지 구분, 기준시가, 일반주택과의 거리를 확인합니다.
• 다른 특례 검토 - 순서 요건을 못 갖추면 상속·귀농 농어촌주택 특례나 처분 순서 조정을 검토합니다.
• 신고와 신청 - 일반주택 양도소득세 신고기한 안에 과세특례신고서를 냅니다.
• 소명·불복 - 비과세가 부인되면 해명자료를 내고, 과세예고통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 검토합니다.

2026. 10. 12. 기준 현행 「조세특례제한법」에 따른 일반 기준입니다. 취득 순서와 시골집의 위치·가격, 상속·귀농 여부에 따라 결론이 달라집니다. 법무법인 윤성은 농어촌주택이 얽힌 1세대 1주택 비과세 검토와 비과세 부인 처분에 대한 과세전적부심사·조세심판을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 시골집을 산 뒤에 산 도시 집도 특례가 되나요?
  되지 않습니다. 특례는 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 팔 때만 적용됩니다. 시골집보다 나중에 산 도시 집을 팔면 시골집도 주택 수에 들어가 1세대 2주택으로 판단합니다.
• 시골집을 3년 보유하기 전에 도시 집을 팔아도 되나요?
  됩니다. 3년 보유 요건을 채우기 전에 일반주택을 팔아도 특례를 적용합니다. 다만 그 뒤 시골집을 3년 이상 보유하지 못하면 덜 낸 세액을 그날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 내야 합니다.
• 농어촌주택 기준시가 3억원은 언제 기준인가요?
  취득 당시 기준입니다. 주택과 부수토지의 기준시가 합계가 3억원(등록 한옥은 4억원) 이하여야 합니다. 일반주택을 팔 때까지 증축하거나 토지를 더 샀다면 그 부분 가액까지 합쳐 판단합니다.
• 시골집과 도시 집이 가까우면 안 되나요?
  두 집이 행정구역상 같은 읍·면·동이나 연접한 읍·면·동에 있으면 특례를 적용하지 않습니다. 2025. 12. 23. 개정으로 동까지 포함되었으므로 두 집의 행정구역을 먼저 확인합니다.
• 시골집이 미등기여도 특례를 받나요?
  받을 수 있습니다. 국세청은 농어촌주택을 등기하지 않았더라도 양도하는 일반주택이 등기된 자산이면 특례를 적용할 수 있다고 해석했습니다. 다만 취득 시기와 가격을 계약서 등으로 보여 줘야 합니다.
• 특례를 받으려면 따로 신청해야 하나요?
  일반주택의 양도소득세 신고기한 안에 과세특례신고서를 내야 합니다. 신고서와 함께 시골집의 취득일, 위치, 기준시가를 보여 주는 자료를 준비하는 것이 좋습니다. 신고 뒤에도 그 자료는 보관합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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