양도소득세

매매계약 때는 부부 2주택이었는데 잔금 전에 이혼하면 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 1세대 1주택인지는 매매계약일이 아니라 양도일인 잔금청산일을 기준으로 보므로 잔금 전에 법률상 이혼하고 생계도 분리했다면 전 배우자의 집은 세대 주택에서 빠집니다. 국세청은 2023년 5월 18일 사전답변에서 계약 당시 2주택이던 사람이 이혼 조정과 신고를 거쳐 잔금을 받은 사안에 대해 양도일 현재 요건을 갖추면 비과세가 적용된다고 보았습니다. 지금은 이혼신고일이 잔금일보다 앞서는지와 이혼 후 주소가 분리되었는지부터 확인해 두십시오.

계약일에 2주택이었다는 이유로 비과세를 포기할 필요는 없습니다. 1세대 1주택인지는 매매계약일이 아니라 양도일, 곧 잔금을 청산한 날을 기준으로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2005년에 산 아파트에서 오래 살다가 2024년 11월 매매계약을 맺었습니다. 계약 당시 배우자 명의로 다른 주택이 한 채 있어 부부 합산 2주택이었습니다. 부부는 그 전부터 별거 중이었고 2025년 2월 가정법원 조정으로 이혼이 성립해 같은 달 이혼신고를 마쳤습니다. 잔금은 2025년 4월에 받고 소유권이전등기를 넘겼습니다. A씨는 계약일에는 2주택이었지만 잔금일에는 혼자 1주택이 된 셈인데 비과세를 받을 수 있는지, 전 배우자의 집이 계속 문제가 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 계약 후 잔금 전에 이혼한 경우를 어떻게 해석했나요?

1세대 1주택 비과세는 양도일 현재의 1세대를 기준으로 판정하고, 법률상 이혼을 하고 생계를 같이 하지 않는 등 사실상 이혼한 전 배우자는 1세대에 들어가지 않는다고 보았습니다. 국세청은 사전-2022-법규재산-1133(2023. 5. 18.) 사전답변에서, 본인과 배우자가 각각 1주택을 가진 상태에서 본인 주택의 매매계약을 맺은 뒤 법원의 이혼 조정과 이혼신고를 거쳐 잔금을 청산한 사안에 대해, 그 주택의 양도시기는 소득세법 제98조에 따라 대금을 청산한 날이고 그날 시행령 제154조 제1항의 요건을 충족하면 비과세가 적용된다고 답했습니다. 계약일에 세대가 몇 주택이었는지는 묻지 않는다는 취지입니다. 이 회신은 매매계약일부터 잔금일 사이에 주택의 용도변경이 없었고 보유·거주요건은 이미 채웠다는 사실관계를 전제로 한 것이므로, 그 사이 용도를 바꿨거나 이혼 뒤에도 생계를 같이 하는 경우라면 결론이 달라질 수 있습니다.

소득세법은 「1세대」를 거주자와 그 배우자가 같은 주소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 단위로 정하면서, 법률상 이혼했지만 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼으로 보기 어려운 사람은 배우자에 포함합니다. 이혼신고만 하고 같은 집에서 함께 사는 경우에는 전 배우자의 집이 여전히 세대의 주택으로 잡힙니다.

양도일은 언제이고 왜 중요한가요?

2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법」은 자산의 양도시기를 대금을 청산한 날로 정하고, 청산일이 분명하지 않으면 등기접수일, 잔금 전에 등기를 넘겼으면 등기접수일로 봅니다. 1세대 1주택 요건인 양도일 현재 1주택 보유, 보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년도 모두 이 날짜를 기준으로 따집니다.

• 잔금일 - 원칙적인 양도일. 이혼신고가 이날보다 앞서야 합니다.
• 등기접수일 - 잔금보다 등기를 먼저 넘기면 등기접수일이 양도일이 되므로 등기 일정도 함께 봅니다.
• 협의이혼 - 가정법원의 확인을 받아 신고해야 효력이 생기므로 이혼신고일이 기준입니다.
• 재판상 이혼·조정 - 조정이 성립하거나 조정을 갈음하는 결정이 확정되면 재판상 화해와 같은 효력이 있고, 그 뒤 신고로 가족관계등록부에 반영됩니다.

회신 이후 무엇이 바뀌었나요?

2025. 2. 28. 개정 시행령(대통령령 제35349호)으로 제154조 제1항에 괄호가 추가되어, 주택의 매매계약을 맺은 뒤 그 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 바꾸어 양도하는 경우에는 양도일이 아니라 매매계약일을 기준으로 1세대 1주택 요건을 판정합니다. 이 괄호는 부칙 제13조에 따라 2025. 2. 28. 이후 매매계약을 체결한 경우부터 적용됩니다. 회신 사안은 용도변경이 없었던 경우라 영향이 없지만, 2025. 2. 28. 이후 맺은 계약에서 매수인 요청으로 잔금 전에 근린생활시설 등으로 용도를 바꾸는 거래라면 계약일 기준으로 세대와 주택 수를 보게 되므로 이혼 시점과 무관하게 결론이 달라질 수 있습니다.

이혼 전후 주택 양도 대응 순서

• 날짜 순서 정리 - 매매계약일, 이혼 조정 성립일 또는 협의이혼 확인일, 이혼신고일, 잔금일, 등기접수일을 한 줄로 적습니다.
• 생계 분리 증빙 - 이혼 후 주소가 다르고 생활비를 따로 쓰는 사실을 주민등록 자료와 계좌 내역으로 남깁니다.
• 보유·거주요건 확인 - 양도 주택의 취득일과 조정대상지역 해당 여부, 주민등록 전입·전출일로 2년 요건을 확인합니다.
• 고가주택 계산 - 양도가액이 12억원을 넘으면 초과분에 대한 세액과 장기보유특별공제를 계산합니다.
• 신고와 불복 - 예정신고 때 이혼 관련 서류를 갖추고, 세무서가 전 배우자 주택을 합산해 과세하면 90일 안에 심판청구로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이혼 뒤에도 같은 집에 살았거나 재산분할로 주택이 오간 경우, 잔금 전에 등기를 먼저 넘긴 경우에는 조정조서·등기부·주민등록 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 판정과 비과세 부인을 둘러싼 양도소득세 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이혼신고가 잔금일보다 늦으면 어떻게 되나요?
  양도일인 잔금일 현재 법률상 배우자이므로 배우자 명의 주택이 세대의 주택으로 합산되어 2주택이 됩니다. 일시적 2주택 등 다른 특례에 해당하지 않으면 비과세를 받기 어렵습니다. 잔금 일정을 이혼신고 뒤로 미루거나, 미룰 수 없으면 특례 요건을 따로 검토해야 합니다.
• 이혼했지만 같은 집에 계속 살면요?
  소득세법은 법률상 이혼을 했어도 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 사람을 배우자에 포함합니다. 이혼신고 뒤에도 같은 주소에서 생활비를 함께 쓰면 전 배우자의 집이 세대 주택으로 잡혀 2주택이 될 수 있습니다. 회신도 생계를 같이 하지 않는다는 점을 전제로 했습니다.
• 잔금 전에 등기를 먼저 넘기면 양도일이 바뀌나요?
  바뀝니다. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 하면 등기접수일이 양도일이 됩니다. 이혼신고 전에 등기를 넘기면 그날 현재 2주택으로 판정되므로, 등기 일정을 잔금과 함께 이혼신고 뒤로 잡아야 합니다.
• 협의이혼은 언제 효력이 생기나요?
  협의이혼은 가정법원의 확인을 받아 가족관계의 등록 등에 관한 법률에 따라 신고함으로써 효력이 생깁니다. 법원 확인만 받고 신고를 미루면 아직 법률상 부부이므로, 잔금일 전에 이혼신고까지 마쳐야 양도일 현재 1세대에서 전 배우자가 빠집니다.
• 조정으로 이혼한 경우는 어떤가요?
  가정법원의 조정이 성립하거나 조정을 갈음하는 결정이 확정되면 재판상 화해와 같은 효력이 있어 그때 이혼이 성립하고, 그 뒤 신고는 보고적 신고입니다. 회신 사안도 이혼 조정 결정 후 이혼신고서를 내고 잔금을 받은 경우였습니다. 조정조서와 신고 서류를 함께 보관해야 합니다.
• 잔금 전에 집을 상가로 용도변경하면 기준일이 달라지나요?
  달라집니다. 2025. 2. 28. 이후 매매계약을 맺은 뒤 그 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 바꾸어 양도하는 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 1세대 1주택 요건을 판정합니다. 이 경우 계약일에 2주택이었다면 그 뒤 이혼해도 비과세를 받기 어렵습니다.
• 전 배우자 집까지 합산해 과세되면 어떻게 다투나요?
  납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있습니다. 이혼신고일이 잔금일보다 앞서고 생계를 같이 하지 않았다는 점을 가족관계증명서·주민등록 자료·계좌 내역으로 보여 주면 됩니다. 이미 과세로 신고했다면 법정신고기한 뒤 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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