양도소득세

잔금 전에 집을 상가로 바꿔 팔면 1세대 1주택 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 매매특약에 따라 잔금 전에 주택을 상가로 용도변경해 팔더라도 1세대 1주택 비과세 요건은 매매계약일 현재를 기준으로 판단합니다. 2022년 기획재정부 해석은 잔금일 기준이었지만 2025년 2월 28일 개정 소득세법 시행령이 매매계약일 기준을 조문에 넣었습니다. 지금은 계약서에 잔금 전 용도변경 특약이 있는지와 계약일 현재 세대의 주택 수부터 확인해 두십시오.

매수인 요청으로 넣은 잔금 전 용도변경 특약 때문에 계약을 해제하고 다시 쓸 필요는 없습니다. 2025. 2. 28. 이후 맺은 계약이라면 특약을 그대로 두어도 비과세 판단은 계약일 현재 상태로 합니다.

이런 상담이 많습니다

B씨 세대는 2017년에 산 단독주택 한 채만 가지고 있었습니다. B씨는 2025년 4월 이 집을 11억원에 팔기로 계약했는데, 매수인이 1층에 카페를 열 계획이어서 잔금 전에 B씨가 건물 용도를 근린생활시설로 바꿔 준다는 특약을 넣었습니다. B씨는 2025년 6월 용도변경 신고를 마쳤고 2025년 8월 잔금을 받았습니다. 그런데 주변에서 잔금일에는 상가였으니 비과세가 안 된다는 말을 듣고, 계약할 때는 주택이었는데 어느 날짜로 판단하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

잔금 전에 상가로 바꿔 팔면 비과세 판단 기준일은 언제인가요?

매매계약을 맺은 뒤 그 계약에 따라 잔금 전에 주택을 상가 등 주택 외의 용도로 바꿔 파는 경우, 1세대 1주택 비과세 요건은 매매계약일 현재를 기준으로 판단합니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제154조 제1항은 「양도일」 뒤에 괄호를 두어, 이런 경우에는 양도일을 「해당 주택의 매매계약일」로 읽도록 정하고 있습니다.

이 괄호가 적용되려면 세 가지가 맞아야 합니다. 먼저 주택 상태에서 매매계약을 맺어야 하고, 용도변경이 그 계약에 따른 것이어야 하며, 용도를 바꾼 상태로 양도해야 합니다. 계약서 특약에 매도인이 잔금 전에 근린생활시설 등으로 용도를 바꾼다는 문구가 있으면 이 요건을 보여 주는 자료가 됩니다. 반대로 매매계약 전에 매도인이 스스로 상가로 바꿔 두었다면 이 괄호가 적용되지 않고, 원칙대로 잔금일 현재 현황으로 판단합니다.

매매계약일 현재 어떤 요건을 갖춰야 하나요?

매매계약일 현재 세대 전체가 국내에 주택 한 채만 가지고 있고, 그 주택을 2년 이상 보유했어야 합니다. 취득할 때 조정대상지역에 있던 주택이면 보유기간 중 2년 이상 거주한 사실도 필요합니다. 사례의 B씨는 2017년에 취득해 계약일인 2025년 4월까지 7년 넘게 보유했으므로, 취득 당시 조정대상지역이었는지와 거주기간을 확인해 비과세 요건을 따지면 됩니다.

비과세 대상인 1세대 1주택이라도 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘는 고가주택은 12억원 초과 부분에 세금이 붙습니다. B씨는 매매가가 11억원이어서 이 기준에 걸리지 않습니다. 계약일과 잔금일 사이에 세대원이 다른 주택을 산 경우에도 조문 문언상 1주택 여부는 계약일 현재로 봅니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

당시 해석은 지금과 반대로 양도일(잔금청산일) 현재 현황으로 판정한다는 것이었습니다. 기획재정부 재산세제과-1322(2022. 10. 21.)는 주택 매매계약 후 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우, 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제(표1, 표2), 다주택자 중과세율 적용 여부를 판정하는 기준일로 매매계약 체결일안과 양도일안 가운데 양도일이 타당하다고 회신했습니다. 국세청도 같은 사실관계의 사전답변(사전-2022-법규재산-0638, 2022. 11. 8.)에서 이 기획재정부 회신을 그대로 따랐습니다.

같은 회신은 새 해석의 적용 시기도 정했습니다. 결정·경정분부터 적용하는 안과 양도분부터 적용하는 안이 함께 검토됐지만, 회신은 회신일 이후 매매계약을 체결하는 경우부터 적용한다고 답했습니다. 그래서 2022. 10. 21. 이후 계약하고 잔금 전에 상가로 바꾼 매도인은 잔금일에 주택이 아니라는 이유로 비과세를 받기 어려웠습니다.

당시 회신은 양도일 기준이었지만, 2025. 2. 28. 개정 시행령(대통령령 제35349호)이 제154조 제1항과 제159조의4에 매매계약일 기준 괄호를 새로 두면서 지금은 매매계약일 현재로 비과세와 1세대 1주택 장기보유특별공제를 판단합니다. 이 회신은 매매특약에 따라 매도인이 잔금 전에 용도를 바꾼 사실관계를 전제로 한 것이므로, 계약 전에 용도를 바꾼 경우처럼 사실관계가 다르면 결론도 달라집니다.

2025. 2. 28. 전에 계약했다면 어느 기준을 쓰나요?

2025. 2. 28. 전에 맺은 매매계약에는 매매계약일 기준 괄호가 적용되지 않습니다. 개정 시행령 부칙 제13조는 제154조 제1항과 제159조의4의 개정규정을 그 영 시행 이후 매매계약을 체결하는 경우부터 적용한다고 정했습니다. 잔금을 2025. 2. 28. 이후 받았더라도 계약일이 그 전이면 종전 규정과 당시 해석에 따릅니다.

장기보유특별공제도 같은 기준일로 바뀌었습니다. 현행 제159조의4는 표2를 적용하는 1세대 1주택을 판단할 때도 계약에 따라 용도를 바꿔 양도하면 매매계약일 현재로 본다고 정합니다. 표1은 15년 이상 보유해도 100분의 30이 최대이므로, 표2가 적용되는지에 따라 세액이 크게 달라집니다.

계약 시기에 따라 판단 기준은 이렇게 나뉩니다.

• 2022. 10. 21. 전 계약 - 재산세제과-1322의 양도일 기준은 적용 대상이 아니었습니다.
• 2022. 10. 21.부터 2025. 2. 27.까지 계약 - 부칙 제13조에 따라 개정 괄호가 적용되지 않고, 당시 해석대로 양도일(잔금청산일) 현재 현황으로 판단합니다.
• 2025. 2. 28. 이후 계약 - 시행령 제154조 제1항과 제159조의4에 따라 매매계약일 현재로 판단합니다.

잔금 전 상가 용도변경 매도 대응 순서

• 특약 문구 확인 - 매매계약서에 잔금 전 용도변경을 매도인이 한다는 특약이 있는지 봅니다. 특약 없이 계약 뒤 따로 바꾼 것이면 계약에 따른 용도변경인지 다툼이 생길 수 있습니다.
• 계약일 현재 요건 점검 - 계약일 현재 세대 전체의 주택 수, 보유기간, 조정대상지역 취득 주택이면 거주기간을 확인합니다. 2022. 10. 21.부터 2025. 2. 27.까지 계약했다면 잔금일 현황으로 판단합니다.
• 날짜 기록 보관 - 계약금 입금일, 용도변경 신고일, 잔금일이 드러나는 자료를 모아 둡니다. 세무서가 잔금일 현황으로 판단하면 이 날짜들이 반박 자료가 됩니다.
• 예정신고 - 12억원 초과분이 있거나 비과세 여부가 분명하지 않으면 잔금일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 합니다.
• 과세 시 불복 - 잔금일 현재 상가라는 이유로 비과세가 부인되면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토하고, 이미 세금을 냈다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약일이 2025. 2. 28. 전이거나 매매가가 12억원을 넘는 경우에는 매매계약서·건축물대장·잔금 영수증을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 부인에 대한 경정청구와 양도소득세 조세불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 양도일은 잔금일인가요, 등기일인가요?
  원칙은 대금을 청산한 날입니다. 잔금 청산일이 분명하지 않으면 등기접수일이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일이 양도일입니다. 계약에 따라 상가로 바꿔 파는 경우 비과세 판단은 매매계약일로 하지만, 예정신고 기한은 이 양도일을 기준으로 셉니다.
• 계약 전에 미리 상가로 바꿔 두면 어떻게 되나요?
  매매계약일 기준 괄호는 주택 매매계약을 맺은 뒤 그 계약에 따라 용도를 바꾼 경우에만 적용됩니다. 계약 전에 매도인이 스스로 상가로 바꿔 두었다면 원칙대로 잔금일 현재 현황으로 판단하므로, 잔금일에 주택이 아니면 1세대 1주택 비과세를 받기 어렵습니다.
• 매매가가 12억원을 넘으면 어떻게 되나요?
  1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄더라도 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘는 고가주택은 12억원 초과 부분에 세금이 붙습니다. 초과 여부는 매매대금으로 보므로, 계약서에 적힌 매매가가 12억원을 넘는지부터 확인합니다. 초과분에는 1세대 1주택 장기보유특별공제 표2를 적용할 수 있는지도 함께 따집니다.
• 계약 뒤 잔금 전에 다른 집을 사면 어떻게 되나요?
  조문 문언상 1세대 1주택 여부는 매매계약일 현재 국내에 1주택을 보유하는지로 봅니다. 그래서 2025. 2. 28. 이후 맺은 계약이라면 계약일 이후 세대원이 다른 주택을 샀더라도 비과세 요건 판단에는 계약일 현재 주택 수가 기준이 됩니다.
• 2025년 2월 28일 전에 계약했다면 어떻게 되나요?
  2025. 2. 28. 전에 맺은 계약에는 매매계약일 기준이 적용되지 않습니다. 개정 시행령 부칙 제13조가 그 뒤 매매계약을 체결하는 경우부터 적용한다고 정했기 때문입니다. 2022. 10. 21.부터 2025. 2. 27.까지 계약했다면 잔금을 언제 받았든 당시 해석대로 잔금일 현황으로 판단합니다.
• 상가로 바꿔 팔면 장기보유특별공제는 어떻게 되나요?
  2025. 2. 28. 이후 계약에 따라 용도를 바꿔 팔았다면 표2를 적용할 1세대 1주택인지도 매매계약일 현재로 봅니다. 1세대 1주택이 아닌 자산으로 과세되면 표1이 적용되고, 15년 이상 보유해도 100분의 30이 최대입니다. 어느 표가 적용되는지에 따라 세액 차이가 큽니다.
• 비과세로 신고했다가 과세되면 언제까지 다퉈야 하나요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 제기해야 합니다. 이의신청은 선택 절차입니다. 계약에 따라 용도를 바꾼 사실이 특약과 날짜 기록으로 확인되는데도 잔금일 현황으로 과세했다면, 매매계약일 현재 비과세 요건을 갖췄다는 점을 주장할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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