양도소득세

아파트와 시골집이 있는데 새 아파트를 사면 옛 아파트 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

네, 시골집이 조세특례제한법상 농어촌주택이면 주택 수에서 빼고, 새 아파트 취득 후 기한 안에 옛 아파트를 팔면 일시적 2주택으로 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 국세청은 농어촌주택 특례를 먼저 적용한 뒤 일시적 2주택 특례를 적용한다고 해석했습니다. 지금은 시골집이 취득 당시 지역·가액 요건을 갖췄는지와 옛 아파트를 시골집보다 먼저 샀는지부터 확인해야 합니다.

옛 아파트를 팔기 전에 시골집부터 정리할 필요는 없습니다. 요건을 갖춘 농어촌주택은 처음부터 주택 수에서 빠집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2012년에 산 아파트에 살고 있습니다. 2021년에는 은퇴 후 지낼 생각으로 군 지역의 기준시가 1억 5,000만원짜리 농가주택을 샀습니다. 2025년 6월에는 배우자 명의로 다른 아파트를 취득했습니다. 세 집 모두 조정대상지역이 아닙니다. 집이 세 채가 된 상태에서 2026년 11월 처음 산 아파트를 팔아도 1세대 1주택 비과세가 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 일반주택과 농어촌주택을 차례로 산 1세대가 새 주택을 취득한 뒤 3년 안에 일반주택을 팔면 1세대 1주택으로 본다고 답했습니다(사전-2018-법령해석재산-0658, 2018. 12. 6.). 질의자는 1996. 5. 30. 아파트를 취득했고, 2006. 8. 31. 농어촌주택을 취득했으며, 2017년 배우자 명의로 다른 주택을 취득한 뒤 2018년 처음 아파트를 팔았습니다.

회신은 기존 해석(부동산납세과-2367, 2015. 2. 2.)을 참고하라고 했습니다. 그 해석은 종전 주택과 농어촌주택을 한 채씩 가진 상태에서 다른 주택을 취득해 일시적으로 3주택이 되면, 농어촌주택은 소유주택이 아닌 것으로 보고 일시적 2주택 요건을 따진다는 내용입니다. 검토내용은 조세특례제한법이 특별법이므로 주택 수를 셀 때 농어촌주택 특례를 먼저 적용하고, 그 상태를 유지한 채 소득세법의 일시적 2주택 특례를 적용하는 것이 맞다고 설명했습니다.

이 회신은 농어촌주택이 조세특례제한법 요건을 갖췄다는 전제로 한 사전답변입니다. 시골집이 그 요건을 갖추지 못했다면 결론이 달라집니다.

시골집은 어떤 집이어야 주택 수에서 빠지나요?

정해진 기간에 취득한 기준시가 3억원 이하의 농어촌주택을 3년 이상 보유하고, 그 집을 사기 전부터 가진 일반주택을 팔아야 합니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「조세특례제한법」은 2003. 8. 1.부터 2028. 12. 31.까지 취득한 농어촌주택을 대상으로 합니다. 수도권, 도시지역, 조정대상지역, 토지거래 허가구역, 관광단지 등은 제외되고 읍·면이나 대통령령으로 정하는 동에 있어야 합니다. 한옥은 4억원까지 인정됩니다. 지역과 가액은 취득 당시를 기준으로 봅니다.

일반주택과 농어촌주택이 같은 읍·면·동이나 연접한 읍·면·동에 있으면 이 특례를 쓸 수 없습니다. 시골집을 아파트보다 먼저 샀다면 그 아파트는 농어촌주택 취득 전에 보유하던 주택이 아니므로 이 특례의 대상이 아닙니다.

시골집을 3년 못 채우고 아파트를 팔면 어떻게 되나요?

3년을 채우기 전에 일반주택을 팔아도 특례는 적용됩니다. 다만 그 뒤 농어촌주택을 3년 이상 보유하지 못하게 되면, 특례가 없었다면 냈을 세액을 보유하지 않게 된 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득세로 내야 합니다. 수용처럼 부득이한 사유가 있으면 예외입니다. 특례를 받으려면 과세특례신청도 해야 합니다.

2026. 10. 1.부터 무엇이 바뀌었나요?

옛 아파트와 새 아파트가 모두 조정대상지역이면 처분기한이 2년으로 줄었습니다. 2026. 9. 30. 개정 시행령은 신규 주택 취득일 현재 종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 신규 주택을 취득하면 2년, 그 밖에는 3년으로 나눕니다. 2026. 8. 4. 이후 신규 주택을 취득하고 2026. 10. 1. 이후 종전 주택을 파는 경우부터 적용되고, 2026. 8. 3. 이전 취득이나 계약금 지급이 확인되면 3년입니다. 농어촌주택은 조정대상지역에 있으면 처음부터 특례 대상이 아니므로, 이 기한 판단은 두 아파트만 보고 합니다.

농어촌주택 보유 중 일시적 2주택 대응 순서

• 시골집 요건 확인 - 취득 당시 기준시가, 소재지, 취득일을 등기부와 공시가격 자료로 확인합니다. 요건을 못 갖추면 세 채 모두 주택 수에 들어갑니다.
• 취득 순서 점검 - 일반주택을 시골집보다 먼저 샀는지, 두 집이 같은 읍·면·동이나 연접 지역이 아닌지 봅니다.
• 1년·처분기한 계산 - 일반주택 취득 후 1년 지나 새 집을 샀는지, 처분기한이 2년인지 3년인지 정합니다.
• 과세특례신청 - 일반주택 양도소득세를 신고할 때 농어촌주택 과세특례신청을 함께 합니다.
• 신고와 불복 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하고, 과세되면 고지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 시골집이 취득 당시 농어촌주택 지역·가액 요건을 갖췄는지는 공시가격과 지역 지정 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 시골집을 아파트보다 먼저 샀다면요?
  이 특례는 농어촌주택을 취득하기 전에 보유하던 일반주택을 팔 때만 적용됩니다. 시골집을 먼저 사고 아파트를 나중에 샀다면 그 아파트는 특례 대상 일반주택이 아니므로, 시골집도 주택 수에 넣어 1세대 1주택 여부를 다시 따져야 합니다.
• 시골집 기준시가가 3억원을 넘으면 안 되나요?
  농어촌주택은 주택과 딸린 토지의 기준시가 합계가 취득 당시 3억원 이하여야 하고, 대통령령으로 정하는 한옥은 4억원 이하여야 합니다. 판단 시점은 취득 당시이므로 그 뒤 공시가격이 올라도 요건에는 영향이 없습니다.
• 아파트와 시골집이 같은 군에 있으면요?
  일반주택과 농어촌주택이 행정구역상 같은 읍·면·동이나 연접한 읍·면·동에 있으면 특례를 적용하지 않습니다. 같은 군이라도 읍·면이 떨어져 있고 연접하지 않았다면 적용될 수 있으므로 두 집의 읍·면·동 경계를 확인해야 합니다.
• 시골집을 3년 못 채우고 팔면 세금을 내나요?
  3년 전에 일반주택을 팔아 특례를 받은 뒤 농어촌주택을 3년 이상 보유하지 못하게 되면, 특례가 없었다면 냈을 세액을 그날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득세로 내야 합니다. 수용 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있으면 예외입니다.
• 새 아파트를 산 지 몇 년 안에 팔아야 하나요?
  일반주택을 취득한 날부터 1년 지난 뒤 새 아파트를 취득하고 그날부터 3년 안에 팔아야 합니다. 두 아파트가 모두 조정대상지역이고 새 아파트를 2026. 8. 4. 이후 취득했다면 2026. 10. 1. 이후 양도분부터 2년입니다.
• 특례를 받으려면 따로 신청해야 하나요?
  네. 농어촌주택 과세특례를 적용받으려는 사람은 대통령령으로 정하는 바에 따라 과세특례신청을 해야 합니다. 일반주택 양도소득세를 신고할 때 함께 내는 것이 보통이며, 농어촌주택 취득일과 기준시가를 확인할 수 있는 자료를 같이 준비합니다.
• 비과세를 부인당하면 다툴 수 있나요?
  과세 고지를 받았다면 고지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있습니다. 이미 세금을 신고·납부했는데 농어촌주택 특례 요건을 갖춘 사정이 확인되면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 시골집 요건 자료가 다툼의 출발점입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 농어촌주택 3년을 못 채우고 팔면 살던 집 양도세를 다시 내야 하나요?
• 시골집을 산 뒤에 새로 산 도시 아파트도 농어촌주택 특례로 비과세되나요?
• 수년째 비워 둔 시골집, 폐가가 아니면 주택 수에 들어가나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기