양도소득세

같은 해에 종전주택과 남은 집을 차례로 팔면 둘 다 비과세인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 먼저 파는 종전주택이 일시적 2주택 요건을 갖추고 나중에 파는 집이 그 양도일 현재 1세대1주택 요건을 갖추면 같은 해라도 둘 다 비과세됩니다. 소득세법 시행령 제155조 제1항과 제154조 제1항이 각 양도일을 기준으로 따로 판단하고, 나중 집의 보유기간은 그 집 취득일부터 셉니다. 지금은 나중 집이 취득 당시 조정대상지역이었는지와 실제 거주기간부터 확인하십시오.

같은 해에 두 집을 판다고 해서 비과세가 한 번으로 줄어들지는 않습니다. 양도할 때마다 그날 현재 요건을 따로 보기 때문에, 순서와 날짜만 맞으면 두 번 모두 비과세를 받을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨 부부는 2020년에 산 아파트에 살다가 2024년 4월 새 아파트를 샀습니다. 2026년 5월 종전 아파트를 팔았고, 직장 이전으로 그해 12월 새 아파트도 팔고 지방으로 내려가려 합니다. B씨는 같은 해에 두 번 비과세를 받으면 문제가 되는지, 새 아파트는 종전 아파트를 판 날부터 다시 2년을 채워야 하는지 물었습니다. 두 양도를 따로 판단하고, 새 아파트의 보유기간은 2024년 4월 취득일부터 센다고 설명드렸습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

두 집을 같은 해에 차례로 팔면 둘 다 비과세가 되나요?

네, 먼저 파는 종전주택이 일시적 2주택 요건을 갖추고, 나중에 파는 집이 그 양도일 현재 1세대1주택 요건을 갖추면 같은 해라도 둘 다 비과세됩니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」에는 같은 과세기간에 비과세를 한 번만 적용한다는 제한이 없습니다.

판단은 양도 순서대로 합니다. 첫 번째 양도일에는 두 집을 가진 상태이므로 일시적 2주택 특례로, 두 번째 양도일에는 한 집만 남은 상태이므로 일반 1세대1주택 비과세로 판단합니다. 두 판단은 서로 영향을 주지 않습니다.

먼저 파는 종전주택은 무엇을 갖춰야 하나요?

먼저 파는 집은 일시적 2주택의 세 가지 요건을 모두 갖춰야 합니다. 하나라도 빠지면 첫 양도는 과세되고, 두 번째 양도는 그와 별개로 판단합니다.

• 1년 요건 - 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 취득했어야 합니다.
• 처분기한 - 신규주택 취득일부터 3년 안에 팔아야 합니다. 조정대상지역 종전주택을 가진 상태에서 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 신규주택을 산 경우는 2년입니다(2026. 8. 3. 이전에 계약금을 지급한 사실이 증명되면 3년).
• 보유·거주 - 종전주택을 2년 이상 보유하고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주했어야 합니다.

나중에 파는 집의 보유기간은 언제부터 세나요?

나중에 파는 집의 보유기간은 그 집을 취득한 날부터 셉니다. 종전주택을 판 날부터 다시 세지 않으므로, 취득일부터 2년이 지났다면 같은 해 안에 팔아도 보유요건을 채웁니다.

2022. 5. 10. 전 양도분에는 다주택자가 다른 집을 처분해 1주택이 된 날부터 보유기간을 새로 세는 규정이 있었습니다. 그때도 일시적 2주택에 해당하는 두 집은 그 계산에서 빠졌고, 지금은 규정 자체가 삭제됐습니다. 2022. 5. 10. 이후 양도분은 취득일부터 양도일까지가 보유기간입니다.

다만 나중 집이 취득 당시 조정대상지역에 있었다면 2년 이상 거주해야 합니다. 보유는 2년을 넘겼는데 실제 거주가 2년에 못 미치면 비과세가 되지 않습니다. 근무상 형편 등 부득이한 사유로 1년 이상 거주한 뒤 파는 경우에는 보유·거주기간 제한이 없으므로, 전근 사유가 있다면 따로 검토합니다.

같은 해에 팔면 세금 계산이 합쳐지지 않나요?

두 집이 모두 비과세면 합산할 양도소득이 없어 세금이 생기지 않습니다. 합산이 문제 되는 것은 한 채라도 과세되거나 실지거래가액 12억원을 넘는 고가주택이어서 초과 부분에 양도차익이 생길 때입니다.

같은 해에 과세되는 양도소득이 두 건 이상이면 다음 해 5월 확정신고 때 합쳐서 세율을 다시 적용하고, 예정신고 때보다 세액이 늘 수 있습니다. 양도소득 기본공제 250만원도 같은 해 부동산 양도소득 전체에서 한 번만 적용됩니다.

두 집 같은 해 양도 대응 순서

• 양도 순서 정리 - 어느 집을 먼저 팔지 정합니다. 먼저 파는 집이 일시적 2주택 요건을 갖춰야 하므로, 처분기한이 남아 있는 종전주택을 먼저 파는 것이 일반적입니다.
• 취득일 확인 - 두 집의 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날을 취득일로 정리하고 처분기한과 보유기간을 계산합니다.
• 거주기간 확인 - 나중 집이 취득 당시 조정대상지역이었다면 주민등록표 초본으로 2년 거주를 확인합니다.
• 신고 - 고가주택이면 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 각각 예정신고하고, 두 건에 모두 과세분이 있으면 다음 해 5월 확정신고를 합니다.
• 사후 대응 - 비과세가 부인되면 과세예고통지 후 30일 안에 과세전적부심사, 납부고지 후 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이미 낸 세금이 있으면 5년 안에 경정청구를 합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 두 집 사이에 분양권이나 입주권이 끼어 있거나 상속·혼인으로 세대가 바뀐 경우에는 계약서와 주민등록 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대1주택 비과세 부인 처분에 대한 과세전적부심사와 심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 남은 집은 종전주택을 판 날부터 2년을 채워야 하나요?
  아니요. 2022. 5. 10. 이후 양도분은 보유기간을 그 집 취득일부터 셉니다. 1주택이 된 날부터 다시 세던 규정은 2022. 5. 31. 개정으로 삭제됐으므로, 취득일부터 2년이 지났다면 보유요건은 채운 것입니다.
• 새 집을 먼저 팔면 어떻게 되나요?
  새 집을 먼저 팔면 그 집이 일시적 2주택 특례의 종전주택이 아니어서 특례를 받을 수 없고, 보유·거주 요건도 모자라기 쉽습니다. 일반적으로는 처분기한 안에 종전주택을 먼저 팔고 새 집을 나중에 파는 순서가 비과세 요건을 맞추기 쉽습니다.
• 두 집 모두 비과세면 신고하지 않아도 되나요?
  양도가액이 12억원 이하이고 요건이 분명하면 신고 의무가 생기지 않는 경우가 많습니다. 다만 고가주택이거나 요건 판단이 애매하면 예정신고를 해 두는 편이 무신고 가산세 위험을 줄입니다.
• 나중 집이 12억원을 넘으면 어떻게 계산하나요?
  1세대1주택 요건을 갖춘 고가주택은 양도차익 중 12억원을 넘는 부분의 비율만큼만 과세됩니다. 같은 해 다른 과세 양도소득이 있으면 다음 해 5월 확정신고 때 합산해 세율을 적용합니다.
• 전근으로 1년만 살고 팔아도 비과세가 되나요?
  1년 이상 거주한 집을 근무상 형편 등 부득이한 사유로 팔면 보유·거주기간 제한을 받지 않습니다. 회사 발령 문서와 근무지 이전에 따라 이사한 사실을 증명할 수 있어야 하므로 관련 서류를 미리 모아 두십시오.
• 같은 해 두 건 모두 과세되면 세금이 늘어나나요?
  같은 해 과세되는 양도소득이 두 건 이상이면 확정신고 때 합산해 누진세율을 적용하므로 예정신고 때보다 세액이 늘 수 있습니다. 양도소득 기본공제 250만원도 같은 해 부동산 양도소득 전체에서 한 번만 적용됩니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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