양도소득세

지금 빌라를 사서 장기임대 등록하면 살던 집 팔 때 비과세되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 지금 아파트가 아닌 주택을 사서 장기일반민간임대주택으로 등록하고 요건을 지키면 기존에 2년 이상 산 집을 팔 때 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 소득세법 시행령 제155조 제20항은 조정대상지역에서 새로 산 장기일반민간임대주택도 장기임대주택에 포함한다고 정합니다. 지금은 사려는 집이 아파트가 아닌지, 임대개시일 공시가격이 6억원(수도권 밖 3억원) 이하인지부터 확인하십시오.

조정대상지역에 집을 한 채 가진 상태에서 조정대상지역 주택을 새로 사더라도, 아파트가 아닌 주택을 요건에 맞게 장기임대로 등록하면 거주주택 특례에서는 장기임대주택으로 인정됩니다. 새로 산 조정대상지역 임대주택이 양도세 중과배제에서 빠지는 것과는 별개의 문제입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 서울 아파트에서 5년째 살고 있는데, 2026년 봄 같은 시의 다세대주택 한 채를 4억원대에 사서 세를 주려고 합니다. 몇 년 안에 아파트를 팔고 다른 지역으로 옮길 계획이라, 다세대주택 때문에 아파트 매도 때 비과세를 못 받게 될까 걱정했습니다. 확인해 보니 다세대주택을 구청과 세무서에 장기일반민간임대주택으로 등록하고 임대개시일 기준시가와 임대료 증가율 요건을 지키면, 10년을 채우기 전이라도 아파트를 거주주택 특례로 팔 수 있었습니다. 다만 판 뒤에도 10년 임대와 공실 6개월 기준을 계속 지켜야 한다는 점을 함께 정리했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지금 등록해도 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있나요?

네, 지금 아파트가 아닌 주택을 사서 구청과 세무서에 장기일반민간임대주택으로 등록하고 요건을 지키면, 기존에 2년 이상 산 집을 팔 때 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 2020년 제도 개편 뒤에도 아파트가 아닌 장기일반민간임대주택은 이 특례의 장기임대주택에 남아 있습니다.

거주주택 특례의 장기임대주택은 제167조의3 제1항 제2호 마목의 장기일반민간임대주택을 포함하고, 1주택 이상을 가진 1세대가 새로 취득한 조정대상지역 장기일반민간임대주택도 포함한다고 명시합니다. 빠지는 것은 2020. 7. 11. 이후 등록 신청한 종전 아파트 장기일반민간임대주택과, 같은 날 이후 단기에서 장기로 변경 신고한 주택입니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」(2026. 10. 1. 시행) 원문으로 확인한 내용입니다. 2026. 9. 30. 개정은 아파트 임대주택의 양도기한을 손보았고, 아파트가 아닌 장기일반민간임대주택의 거주주택 특례 요건은 바꾸지 않았습니다.

어떤 요건을 갖추어야 하나요?

새로 등록하는 장기일반민간임대주택은 10년 이상 임대, 임대개시일 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하, 임대료 증가율 100분의 5 이하 요건을 갖추어야 합니다. 거주주택을 파는 날에는 등록을 유지한 채 실제로 임대하고 있어야 합니다.

• 주택 유형 - 아파트가 아닌 주택(다세대·연립·다가구·단독, 주거용 오피스텔 등)
• 등록 - 구청 임대사업자 등록과 세무서 사업자등록을 모두 마칠 것
• 기준시가 - 임대개시일 당시 주택과 부수토지 합계 6억원(수도권 밖 3억원) 이하
• 임대료 - 직전 계약 대비 증가율 100분의 5 이하, 증액은 1년이 지난 뒤
• 임대기간 - 장기일반민간임대주택으로 10년 이상

거주주택은 따로 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. 취득 당시 조정대상지역이었는지와 관계없이 2년 거주가 필요하므로, 살던 기간이 2년에 못 미치면 매도 일정을 그만큼 늦춰야 합니다.

10년을 채우기 전에 거주주택을 팔아도 되나요?

네, 임대기간요건을 채우기 전에 거주주택을 팔아도 그 임대주택을 장기임대주택으로 보아 특례를 적용합니다. 다만 그 뒤 10년을 채우지 못하거나 임대하지 않은 기간이 6개월을 넘기면 비과세받은 세액을 다시 내야 합니다.

추징 사유가 생기면 그 사유가 생긴 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 거주주택 양도 당시 특례가 없었다면 냈을 세액에서 실제 낸 세액을 뺀 금액을 신고·납부합니다. 10년 동안 등록 유지, 임대료 관리, 공실 관리가 이어져야 한다는 뜻입니다.

아파트를 사서 등록하면 안 되는 이유는 무엇인가요?

현행 민간임대주택법상 장기일반민간임대주택에서 아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외됩니다. 아파트는 매입임대 장기일반으로 새로 등록할 수 없으므로 거주주택 특례의 장기임대주택이 될 길도 없습니다.

도시형 생활주택인 아파트는 이 제외 대상에서 빠지므로 등록 여부를 따로 확인해야 합니다. 등록 가능 여부는 구청에서 먼저 확인하고, 세법상 요건은 등록 유형이 정해진 뒤 다시 점검하는 순서가 안전합니다.

장기임대 등록 후 거주주택 비과세 대응 순서

• 매입 전 점검 - 사려는 주택이 아파트가 아닌지, 임대개시 예정일의 공시가격이 6억원(수도권 밖 3억원) 이하인지 확인합니다.
• 두 곳 등록 - 취득 뒤 구청에 장기일반민간임대주택으로 임대사업자 등록을 하고, 세무서에 사업자등록 신청서를 내 주택임대 사업자등록을 마칩니다.
• 임대차 관리 - 첫 임대차계약과 이후 갱신 계약의 임대료 증가율을 100분의 5 이하로 맞추고 계약서를 보관합니다.
• 거주주택 매도와 신고 - 2년 거주를 채운 뒤 팔고, 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득과세표준 신고서와 주택임대사업자의 거주주택 1세대 1주택 특례적용신고서를 냅니다.
• 10년 사후관리 - 판 뒤에도 등록 유지와 공실 6개월 기준을 지킵니다. 추징 통지를 받으면 과세전적부심사나 납부고지 뒤 90일 안의 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 기존 주택 수나 등록 이력, 취득 지역에 따라 판단이 달라질 수 있어 매입 전에 서류를 놓고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 장기임대주택과 거주주택 특례를 둘러싼 양도소득세 과세전적부심사, 심판청구와 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 조정대상지역에서 새로 사도 특례가 되나요?
  네, 거주주택 특례의 장기임대주택에는 1주택 이상을 가진 1세대가 새로 취득한 조정대상지역 장기일반민간임대주택도 포함됩니다. 이 주택이 양도세 중과배제 대상에서 빠지는 것과 거주주택 특례는 별개로 판단합니다.
• 아파트는 지금 임대 등록이 안 되나요?
  현행 민간임대주택법은 장기일반민간임대주택에서 아파트를 임대하는 민간매입임대주택을 제외합니다. 도시형 생활주택이 아닌 아파트는 매입임대 장기일반으로 등록할 수 없어 거주주택 특례의 장기임대주택이 될 수 없습니다.
• 주거용 오피스텔도 등록하면 되나요?
  주거용 오피스텔을 민간매입임대주택으로 등록해 장기일반민간임대주택으로 임대하면 아파트가 아니므로 대상이 될 수 있습니다. 임대개시일 기준시가와 임대료 증가율 요건은 똑같이 갖추어야 합니다.
• 임대주택을 두 채 이상 등록해도 되나요?
  요건을 갖춘 장기임대주택이 여러 채여도 거주주택 특례는 적용됩니다. 다만 요건을 못 갖춘 주택이 한 채라도 섞이면 주택 수가 늘어 특례가 막힐 수 있으므로 한 채씩 요건을 확인합니다.
• 10년 전에 임대를 그만두면 어떻게 되나요?
  거주주택 특례를 받은 뒤 10년 임대기간요건을 채우지 못하게 되면 그 사유가 생긴 달의 말일부터 2개월 안에 비과세받았던 세액을 신고·납부해야 합니다. 임대하지 않은 기간이 6개월을 넘긴 경우도 같습니다.
• 거주주택은 몇 년 살아야 하나요?
  거주주택은 보유기간 중 2년 이상 거주해야 하고, 취득 당시 조정대상지역이었는지와 관계없이 이 요건이 적용됩니다. 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분의 양도차익은 과세됩니다. 거주기간은 주민등록초본으로 확인합니다.
• 특례가 부인되면 어떻게 다투나요?
  과세예고통지를 받았다면 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지서를 받았다면 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 등록증과 임대개시일 공시가격, 임대차계약서가 요건을 보여 주는 자료입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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