양도소득세

옛집을 헐고 새로 지어 팔면 땅의 양도세율은 단기세율인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 옛집의 주택부수토지였던 기간과 새 집의 주택부수토지 기간을 합쳐 2년 이상이면 땅에는 단기세율이 아니라 기본세율이 적용됩니다. 국세청은 2023년 6월 15일 사전답변에서 집을 헐고 같은 땅에 신축해 함께 양도한 사안의 땅 보유기간은 두 기간을 통산한다고 보았습니다. 지금은 땅의 취득일과 새 집의 사용승인일을 등기부와 건축물대장에서 확인해 두십시오.

새로 지은 건물이 1년이나 2년이 안 되었다고 해서 땅까지 단기세율로 신고할 필요는 없습니다. 땅은 옛집 시절부터 이어진 주택부수토지 기간을 합쳐서 따집니다.

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A씨는 2008년 부모님에게서 단독주택과 그 땅을 상속받아 보유하다가, 집이 낡아 2025년 3월 철거하고 같은 땅에 새 주택을 지어 2025년 10월 사용승인을 받았습니다. 사정이 생겨 2026년 9월 새 집과 땅을 함께 팔려고 하는데, 건물은 지은 지 1년 남짓이라 땅까지 단기 보유로 보아 70% 세율이 붙는지 물었습니다. 땅은 상속 때부터 18년 가까이 주택부수토지였고, 집을 헐고 다시 짓는 동안 7개월 정도 나대지 상태였습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 옛집을 헐고 새로 지은 집의 땅 세율을 어떻게 해석했나요?

옛집의 주택부수토지였던 기간과 새 집의 주택부수토지인 기간을 합쳐 2년 이상이면 그 땅에는 기본세율을 적용한다고 보았습니다. 국세청은 사전-2023-법규재산-0097(2023. 6. 15.) 사전답변에서, 거주자가 주택과 그 땅을 보유하다가 집을 헐어 나대지가 된 상태에서 그 땅에 새 집을 지어 집과 땅을 함께 양도한 사안에 대해, 땅의 주택부수토지로서의 보유기간은 옛집 부수토지 기간과 신축주택 부수토지 기간을 통산하고, 그 기간이 2년 이상이면 양도소득 과세표준에 소득세법 제104조 제1항 제1호의 세율을 적용한다고 답했습니다. 이 회신은 옛집과 새 집의 건물 정착면적이 늘지 않았다는 전제에서 나온 것이므로, 새 집을 더 크게 지어 주택부수토지 면적이 늘었다면 늘어난 부분은 따로 따져야 합니다.

회신의 사실관계에서 땅은 상속으로 취득한 것이었습니다. 상속받은 자산의 단기세율 판정 보유기간은 피상속인이 그 자산을 취득한 날부터 세므로, 부모님이 오래 보유한 땅이라면 상속 직후에 팔아도 땅 자체가 단기 보유가 되지는 않습니다.

주택과 땅의 단기 양도 세율은 어떻게 되나요?

2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법」은 주택과 그에 딸린 토지의 보유기간이 1년 미만이면 양도소득 과세표준의 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%의 세율을 적용하고, 2년 이상이면 6%부터 45%까지의 기본세율을 적용합니다. 하나의 자산이 둘 이상의 세율에 해당하면 산출세액이 큰 쪽을 적용합니다.

• 1년 미만 보유 - 주택·조합원입주권·분양권은 70%, 그 밖의 토지·건물은 50%
• 1년 이상 2년 미만 - 주택·조합원입주권·분양권은 60%, 그 밖의 토지·건물은 40%
• 2년 이상 - 기본세율(과세표준 1,400만원 이하 6%부터 10억원 초과 45%까지)
• 단기세율이 붙는 주택부수토지의 범위 - 건물 정착면적의 수도권 도시지역 주거·상업·공업지역 3배, 수도권 녹지지역과 수도권 밖 도시지역 5배, 그 밖의 지역 10배 이내

새로 지은 건물 부분은 세율이 다른가요?

건물은 땅과 별개의 자산이므로, 새 집 건물 자체의 보유기간은 신축 취득일부터 셉니다. 자기가 지은 건축물의 취득시기는 사용승인서 교부일이고, 그 전에 실제로 사용했거나 임시사용승인을 받았으면 그날 중 빠른 날입니다. 사용승인 뒤 2년이 안 되어 팔면 건물 부분의 양도차익에는 60% 또는 70%의 단기세율이 붙을 수 있고, 땅 부분은 통산한 주택부수토지 기간으로 기본세율이 되는 구조입니다. 매매대금을 땅과 건물로 어떻게 나누는지에 따라 세액이 달라지므로 계약서에 구분 기재가 있는지 확인해야 합니다.

1세대 1주택 비과세를 같이 검토한다면 보유기간과 거주기간은 멸실된 주택과 재건축한 주택의 기간을 통산합니다. 다만 비과세 통산 규정은 소실·무너짐·노후 등으로 멸실되어 재건축한 경우를 말하므로, 멸실 사유와 신축 경위가 기록으로 남아 있어야 합니다.

옛집 멸실 후 신축주택 양도 대응 순서

• 땅의 취득일 확정 - 등기부와 상속 서류로 땅의 취득일을 확인합니다. 상속받은 땅은 피상속인의 취득일부터 셉니다.
• 주택부수토지 기간 통산 - 옛집 보유기간과 새 집 사용승인 이후 기간을 합쳐 2년이 넘는지 계산합니다. 멸실부터 신축까지 나대지였던 기간은 빼고도 2년이 되는지 봅니다.
• 면적 비교 - 옛집과 새 집의 건물 정착면적과 배율 범위 안의 토지 면적을 비교해 늘어난 부분이 있는지 확인합니다.
• 건물 세율 계산 - 사용승인일부터 양도일까지가 2년 미만이면 건물 부분은 단기세율로 따로 계산하고, 매매계약서의 땅·건물 가액 구분을 확인합니다.
• 신고와 불복 - 예정신고 때 자산별로 세율을 나누어 신고하고, 세무서가 땅까지 단기세율로 과세하면 90일 안에 심판청구로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 새 집의 정착면적이 늘었거나 땅을 상속이 아닌 매매로 취득한 경우, 나대지 기간에 다른 용도로 썼던 경우에는 건축물대장·등기부·토지이용 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 세율 적용과 1세대 1주택 비과세를 둘러싼 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 집을 헐고 나대지였던 기간도 주택부수토지 기간에 넣나요?
  회신은 옛집의 주택부수토지 기간과 신축주택의 주택부수토지 기간을 통산한다고 했을 뿐, 나대지였던 기간을 넣는다고 하지는 않았습니다. 멸실부터 사용승인까지의 기간은 빼고 계산해도 2년이 넘는지 확인하는 편이 안전합니다. 땅 자체의 취득일부터 양도일까지는 어차피 2년이 넘는 경우가 많습니다.
• 상속받은 땅인데 상속 직후 새 집을 지어 팔아도 되나요?
  땅의 단기세율 판정 보유기간은 상속받은 자산이면 피상속인이 취득한 날부터 셉니다. 부모님이 오래 보유한 땅이라면 상속 뒤 얼마 되지 않아 팔아도 땅이 단기 보유 자산이 되지는 않습니다. 다만 새로 지은 건물은 사용승인일부터 따로 세므로 건물 부분은 단기세율이 될 수 있습니다.
• 새 집 건물 부분은 세율이 어떻게 되나요?
  자기가 지은 건축물의 취득시기는 사용승인서 교부일이고, 그 전에 실제 사용하거나 임시사용승인을 받았으면 그날 중 빠른 날입니다. 그날부터 양도일까지 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%의 세율이 건물 부분 양도차익에 적용됩니다. 땅 부분과 세율이 다르면 자산별로 나누어 계산합니다.
• 단기세율이 붙는 주택부수토지는 어디까지인가요?
  건물이 정착된 면적에 지역별 배율을 곱한 면적 이내의 토지입니다. 수도권 도시지역의 주거·상업·공업지역은 3배, 수도권 녹지지역과 수도권 밖 도시지역은 5배, 그 밖의 지역은 10배입니다. 이 범위를 넘는 땅은 주택부수토지가 아니라 일반 토지로 보아 세율을 따집니다.
• 새 집을 더 크게 지었으면 결론이 달라지나요?
  달라질 수 있습니다. 회신은 옛집과 새 집의 정착면적이 늘지 않았다는 전제에서 나온 해석입니다. 새 집을 더 크게 지어 배율 범위 안의 주택부수토지 면적이 늘었다면 늘어난 부분은 옛집 시절에 주택부수토지가 아니었으므로 통산 대상인지 따로 따져야 합니다. 두 건축물대장의 면적을 비교해 두어야 합니다.
• 1세대 1주택 비과세도 옛집 기간을 합쳐 주나요?
  소실·무너짐·노후 등으로 멸실되어 재건축한 주택이면 멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간과 거주기간을 통산합니다. 다만 양도 당시 실지거래가액 12억원을 넘는 고가주택은 초과분이 과세되고, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년 요건도 통산해 채워야 합니다.
• 세무서가 땅까지 단기세율로 과세하면 어떻게 다투나요?
  납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 이미 단기세율로 신고해 버린 경우라면 법정신고기한 뒤 5년 안에 경정청구로 바로잡을 수 있습니다. 두 절차 모두 땅의 취득일과 옛집·새 집의 건축물대장이 핵심 증거가 됩니다.

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