양도소득세

옛집을 헐고 새로 지은 집을 1년 안에 팔면 건물에 70% 세율이 붙나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

네, 옛집을 헐고 새로 지은 집을 사용승인일부터 1년 안에 팔면 건물에는 주택 단기 양도 세율 70%가 적용됩니다. 세율을 정하는 보유기간에 헐린 옛집의 보유기간을 합쳐 주는 규정이 없기 때문입니다. 지금은 새 집의 사용승인일과 땅의 주택부수토지 기간부터 확인해야 합니다.

건물이 단기 보유라고 해서 땅까지 같은 단기세율로 신고할 필요는 없습니다. 땅은 옛집 시절과 새 집 시절의 주택부수토지 기간을 합쳐 따로 계산합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 11월 지은 지 40년 된 단독주택을 샀습니다. 집이 낡아 2025년 1월 철거하고 같은 땅에 새 집을 지어 2025년 9월 사용승인을 받았습니다. 사정이 생겨 2026년 8월 새 집과 땅을 함께 팔기로 했는데, 옛집을 산 날부터 치면 1년이 넘으니 1년 미만 세율은 피할 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

새로 지은 집의 보유기간은 언제부터 세나요?

새로 지은 집 건물의 보유기간은 옛집을 산 날이 아니라 새 집의 사용승인일부터 셉니다. 단기 양도 세율을 정하는 보유기간은 취득일부터 양도일까지가 원칙이고, 취득일을 앞당겨 주는 예외는 상속받은 자산, 배우자나 직계존비속에게 증여받아 이월과세가 적용되는 자산, 합병·분할로 새로 받은 주식 세 가지뿐입니다. 헐어 버린 옛집의 보유기간을 새 집에 이어 붙여 준다는 규정은 없습니다.

자기가 지은 건축물의 취득일은 사용승인서를 받은 날입니다. 그 전에 실제로 들어가 살았거나 임시사용승인을 받았다면 그날 중 빠른 날이 취득일이 됩니다. 위 사례의 A씨는 2025년 9월 사용승인을 받고 2026년 8월에 팔기 때문에 새 집 건물은 1년 미만 보유가 됩니다.

국세청은 옛집 기간을 합쳐 주지 않았나요?

네, 국세청은 세율을 정할 때 옛집 보유기간을 새 집에 합치지 않는다고 회신했습니다. 서면법규과-1222(2014. 11. 19.) 사안의 질의자는 2012. 12. 28. 1983년에 지은 주택을 사서 2013. 2. 25. 헐고, 같은 땅에 새 집을 지어 2013. 9. 10. 사용승인을 받은 뒤 2014. 8. 28. 집과 땅을 함께 팔았습니다. 옛집 보유는 1개월 28일, 새 집 보유는 11개월 18일이었습니다. 국세청은 새 집 건물에는 당시 1년 미만 주택 세율인 40%를, 땅에는 기본세율을 적용한다고 답했습니다.

사례집 검토내용은 이유를 이렇게 설명합니다. 1세대 1주택 비과세에는 멸실 후 재건축한 주택의 보유기간을 통산하는 규정이 있지만, 세율을 정하는 보유기간에는 그런 규정이 없다는 것입니다. 반면 땅은 옛집의 주택부수토지였던 기간과 새 집의 주택부수토지인 기간을 합쳐 1년 이상 2년 미만이었고, 당시 법은 그 구간의 주택부수토지에 기본세율을 적용했습니다. 이 회신은 질의자가 밝힌 날짜와 면적을 전제로 한 것이어서, 사용승인 전 입주나 건물 면적 변화가 있으면 판단이 달라질 수 있습니다.

2014년 회신 이후 무엇이 바뀌었나요?

세율이 크게 올라 같은 사실관계라도 지금은 세금이 훨씬 많아집니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법」은 주택과 그에 딸린 토지를 1년 미만 보유하고 팔면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%의 세율을 적용합니다. 회신 당시에는 1년 미만 주택이 40%, 1년 이상 2년 미만 주택은 기본세율이었습니다. 하나의 자산이 둘 이상의 세율에 해당하면 산출세액이 큰 쪽을 적용합니다.

땅에 관해서는 국세청이 사전-2023-법규재산-0097(2023. 6. 15.)에서 옛집 주택부수토지 기간과 새 집 주택부수토지 기간을 통산해 2년 이상이면 기본세율을 적용한다고 다시 확인했습니다. 다만 이 사전답변은 새 집의 건물 정착면적이 늘지 않았다는 전제에서 나왔습니다. 지금은 회신 당시와 달리 주택부수토지도 2년이 안 되면 기본세율을 받을 수 없으므로, 땅 기간을 통산해 2년이 되는지가 세액을 가릅니다.

1세대 1주택이면 결론이 달라지나요?

네, 비과세를 판단할 때는 옛집과 새 집의 보유기간과 거주기간을 합쳐 셉니다. 시행령은 보유하거나 거주하는 중에 소실·무너짐·노후 등으로 멸실되어 재건축한 주택은 멸실된 주택과 재건축한 주택의 기간을 통산하도록 정하고 있습니다. 그래서 1세대 1주택이고 합친 기간이 2년 이상이며 다른 비과세 요건도 갖추었다면 고가주택 초과분을 빼고 양도소득세가 비과세될 수 있습니다. 위 사례의 A씨는 옛집을 산 때부터 합쳐도 2년이 안 되므로 이 통산 규정의 도움을 받기 어렵습니다.

옛집 멸실 후 신축주택 단기 양도 대응 순서

• 취득일 확정 - 건축물대장에서 사용승인일을 확인하고, 그 전에 입주했거나 임시사용승인을 받았는지 봅니다. 셋 중 빠른 날이 새 집 건물의 취득일입니다.
• 땅 기간 통산 - 옛집 시절 주택부수토지 기간과 새 집 사용승인 이후 기간을 더합니다. 철거부터 신축까지 나대지였던 기간은 빼고도 2년이 되는지 확인합니다.
• 가액 구분 - 건물과 땅은 세율이 다를 수 있으므로 매매계약서에 건물·토지 가액이 나뉘어 있는지 봅니다. 나뉘어 있지 않으면 기준시가 비율로 나누는 문제가 생깁니다.
• 양도일 검토 - 사용승인일부터 1년이나 2년을 넘기면 세율 구간이 바뀝니다. 양도일은 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날이라는 점을 감안해 일정을 잡습니다.
• 신고와 불복 - 예정신고 때 건물과 땅을 나눠 신고합니다. 세무서가 땅까지 단기세율로 고지하면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 새 집을 더 크게 지어 주택부수토지 면적이 바뀌었거나 사용승인 전에 입주한 경우에는 건축물대장·등기부·입주 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 세율 적용을 둘러싼 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사용승인 전에 들어가 살았다면 언제부터 세나요?
  사용승인서를 받기 전에 실제로 입주해 사용했거나 임시사용승인을 받았다면 그날 중 빠른 날이 새 집의 취득일입니다. 따라서 입주일이 사용승인일보다 앞서면 보유기간도 그만큼 길어집니다. 전입신고 기록, 전기·수도 사용 내역처럼 실제 사용을 보여 주는 자료를 함께 남겨 두어야 합니다.
• 새 집 건물이 70%면 땅도 70%인가요?
  그렇지 않습니다. 땅은 건물과 별개의 자산이어서 따로 세율을 정합니다. 국세청은 옛집의 주택부수토지 기간과 새 집의 주택부수토지 기간을 통산해 2년 이상이면 땅에는 기본세율을 적용한다고 보았습니다. 다만 철거 후 나대지였던 기간은 주택부수토지 기간에 들어가지 않습니다.
• 상속받은 옛집을 헐고 지었다면 어떻게 되나요?
  상속받은 자산은 피상속인이 취득한 날을 취득일로 보므로, 상속받은 땅은 부모님이 산 날부터 보유기간을 셉니다. 그러나 새로 지은 건물은 상속받은 자산이 아니라 본인이 새로 취득한 자산이므로 사용승인일부터 셉니다. 땅과 건물의 기산일이 다르다는 점을 신고 때 나눠 반영해야 합니다.
• 주택부수토지는 어디까지 인정되나요?
  주택이 정착된 면적에 배율을 곱한 면적까지가 주택부수토지입니다. 도시지역 안이면 수도권 주거·상업·공업지역은 3배, 수도권 녹지지역과 수도권 밖은 5배이고, 도시지역 밖은 10배입니다. 이 범위를 넘는 땅은 주택부수토지가 아니어서 세율 계산을 따로 해야 합니다.
• 1세대 1주택이면 단기세율 걱정이 없나요?
  1세대 1주택 비과세 요건을 갖추면 단기세율 문제 자체가 생기지 않습니다. 비과세 판단에서는 노후 등으로 멸실되어 재건축한 주택의 보유기간과 거주기간을 옛집과 합쳐 셉니다. 다만 합친 기간이 2년에 못 미치거나 다른 주택이 있으면 비과세가 안 되고, 그때는 건물 세율을 사용승인일 기준으로 따집니다.
• 땅까지 단기세율로 신고했다면 고칠 수 있나요?
  법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 땅의 주택부수토지 기간을 통산하면 2년 이상인데도 단기세율로 신고했다면, 옛집 취득일과 사용승인일을 보여 주는 등기부·건축물대장을 붙여 세액을 바로잡아 달라고 청구합니다.
• 세무서가 땅까지 단기세율로 고지하면요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 기한이 지나면 다툴 방법이 크게 줄어들므로 고지서 수령일을 기록해 두고, 땅의 주택부수토지 기간 계산표와 면적 자료를 먼저 정리합니다.

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