양도소득세

해외에 사는데 한국 집을 팔면 어느 세무서가 양도세를 매기나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

해외에 살면서 한국 집을 판 비거주자의 양도소득세는 처분할 때 기준으로 그 집 소재지를 관할하는 세무서장이 결정·경정합니다. 국세기본법 제44조는 처분 당시 납세지를 관할하는 세무서장을 과세관청으로 정하고, 국내사업장이 없는 비거주자의 납세지는 국내원천소득이 생긴 곳입니다. 지금은 고지서를 보낸 세무서와 처분일, 그 무렵 내 거주자·비거주자 상태부터 확인해 두십시오.

해외에 산다는 이유만으로 한국 집 양도소득세를 피할 수 있다고 생각하지 않으셔도 됩니다. 반대로 거주국과의 조세조약을 미리 따져 볼 필요도 크지 않습니다. 부동산 양도소득은 조세조약에 따르더라도 집이 있는 우리나라가 과세할 수 있고, 어느 세무서가 매기는지는 우리 세법으로 정해집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019년 호주로 이주해 현지에서 일하며 살고 있습니다. 2024년 한국에 남겨 둔 아파트를 팔았는데, 2025년 아파트 소재지를 관할하는 세무서에서 양도소득세 고지서가 왔습니다. A씨는 한국 주민등록이 부모님 집에 남아 있으니 그 주소지를 관할하는 세무서가 처분해야 하고, 아파트 소재지 세무서의 고지는 관할이 없어 무효라고 생각했습니다. 조세조약상 자신은 호주 거주자라는 점도 내세울 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

양도소득세를 매기는 세무서는 어떻게 정해지나요?

국세의 과세표준과 세액은 그 처분 당시 납세지를 관할하는 세무서장이 결정하거나 경정합니다. 집을 판 날이나 납세의무가 성립한 날이 아니라 고지서를 보낸 처분 시점의 납세지가 기준입니다. 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024두65911 판결도 관할 과세관청이 어디인지는 결정 등이 이루어진 시점을 기준으로 살펴야 한다고 밝혔습니다.

납세지는 거주자와 비거주자에 따라 다릅니다. 거주자의 소득세 납세지는 주소지이고, 주소지가 없으면 거소지입니다. 비거주자는 국내사업장 소재지가 납세지이고, 국내사업장이 없으면 국내원천소득이 생기는 장소가 납세지가 됩니다. 국내사업장 없이 한국 집 한 채를 판 비거주자라면 그 집이 있는 곳이 납세지이고, 그곳을 관할하는 세무서장이 처분합니다.

해외에 살면 거주자인가요, 비거주자인가요?

국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인이 거주자이고, 그 밖의 개인은 비거주자입니다. 주민등록이 한국에 남아 있다는 사정만으로 거주자가 되지는 않습니다. 가족과 재산이 어디에 있는지, 해외에서 계속 일하고 있는지 같은 생활관계를 함께 보고 판단합니다.

거주자로 인정되면 납세지는 국내 주소지가 되고, 그 주소지를 관할하는 세무서장이 처분해야 합니다. 그래서 관할 다툼은 결국 처분 당시 내가 거주자였는지의 다툼이 됩니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「소득세법」과 「국세기본법」도 이 구조를 그대로 두고 있습니다.

조세조약상 외국 거주자라는 점이 관할에 영향을 주나요?

거의 주지 않습니다. 대법원은 부동산 양도소득처럼 조세조약에 의하더라도 원천지국인 우리나라에 과세권이 인정되는 경우, 과세관할과 납세지는 원칙적으로 국세기본법 제44조 등 국내 세법으로 정해진다고 보았습니다.

이 사건에서 원심은 조세조약상 원고가 호주 거주자로 간주된다는 점까지 관할 판단의 근거로 들었습니다. 대법원은 그 부분과 납세의무 성립 당시를 기준으로 삼은 부분은 다소 부적절하다고 지적했습니다. 그러면서도 주택 소재지 관할 세무서장의 처분이 관할 위반이 아니라는 결론은 옳다고 보아 상고를 기각했습니다.

관할 세무서가 틀렸다고 다투면 실익이 있나요?

처분 당시 내가 거주자였다는 점을 증명할 수 있을 때만 실익이 있습니다. 처분 당시 해외에 생활 근거가 있는 비거주자였다면 주택 소재지 세무서의 처분은 적법하고, 관할 주장은 받아들여지지 않습니다. 이때는 취득가액·필요경비·비과세 요건처럼 세액 자체를 다투는 쪽에 힘을 쏟는 편이 낫습니다.

관할을 다투더라도 기한은 그대로 흐릅니다. 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구 등 불복을 시작하고, 관할 주장과 세액 주장을 함께 적어 두는 것이 안전합니다.

비거주자 양도소득세 관할 다툼 대응 순서

• 처분일 확인 - 고지서에 적힌 처분일과 처분 세무서를 확인합니다. 관할은 이 날짜를 기준으로 따집니다.
• 거주 상태 정리 - 처분일 무렵의 출입국 기록, 해외 근로·체류 증빙, 국내 가족·재산 상황을 모읍니다. 거주자 여부가 관할을 가릅니다.
• 납세지 대조 - 비거주자라면 국내사업장 유무와 주택 소재지를, 거주자라면 국내 주소지를 확인합니다. 처분 세무서와 맞는지 대조합니다.
• 세액 쟁점 점검 - 취득가액, 필요경비, 1세대 1주택 비과세 요건을 다시 계산합니다. 관할 주장이 막혀도 남는 다툼입니다.
• 불복 제기 - 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구 등을 냅니다. 관할 주장과 세액 주장을 함께 적습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 처분 무렵 한국과 외국을 오가며 살았거나 국내에 사업장을 두고 있었다면 출입국 기록과 생활관계 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 부과처분에 대한 조세심판과 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 비거주자도 한국 집을 팔면 양도소득세를 내나요?
  냅니다. 비거주자도 국내에 있는 부동산을 팔아 생긴 소득은 국내원천소득으로 우리나라에서 과세됩니다. 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024두65911 판결도 부동산 양도소득은 조세조약에 의하더라도 원천지국인 우리나라에 과세권이 인정된다는 전제에서 판단했습니다.
• 관할은 집을 판 때와 고지할 때 중 언제 기준인가요?
  고지할 때, 곧 처분 당시가 기준입니다. 국세기본법 제44조는 과세표준과 세액의 결정 또는 경정결정을 그 처분 당시 납세지를 관할하는 세무서장이 한다고 정합니다. 대법원도 납세의무 성립 당시를 기준으로 관할을 판단한 원심 이유는 부적절하다고 지적했습니다.
• 주민등록이 한국에 있으면 거주자인가요?
  그것만으로 거주자가 되지는 않습니다. 소득세법은 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인을 거주자로 보고, 주소는 가족과 재산의 소재, 직업 등 생활관계를 보고 판단합니다. 해외에서 계속 일하며 가족과 함께 산다면 주민등록이 남아 있어도 비거주자로 볼 여지가 큽니다.
• 조세조약상 외국 거주자면 한국 세무서가 관할이 없나요?
  아닙니다. 대법원은 조세조약에 의하더라도 우리나라에 과세권이 있는 부동산 양도소득에 대해서는 과세관할과 납세지를 원칙적으로 국세기본법 제44조 등 국내 세법으로 정한다고 보았습니다. 조세조약상 거주자 판정은 관할 판단의 근거로 쓰기에 적절하지 않다고 지적하기도 했습니다.
• 국내사업장이 없는 비거주자의 납세지는 어디인가요?
  국내원천소득이 생기는 장소입니다. 소득세법 제6조 제2항은 비거주자의 납세지를 국내사업장 소재지로 하되, 국내사업장이 없으면 국내원천소득이 발생하는 장소로 정합니다. 집 한 채를 판 경우라면 그 집이 있는 곳이 납세지이고, 그곳을 관할하는 세무서장이 처분합니다.
• 양도세 고지를 다투려면 언제까지 해야 하나요?
  조세심판원 심판청구는 고지서를 받은 날부터 90일 안에 해야 합니다. 국세기본법 제68조 제1항은 처분이 있음을 안 날, 처분 통지를 받은 때에는 그 받은 날부터 90일 이내에 심판청구를 하도록 정합니다. 관할을 다투는 경우에도 이 기한은 같으니 해외에 있더라도 고지 수령일을 먼저 확인하십시오.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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