양도소득세

비조정지역 집을 두고 조정대상지역에 새집을 사면 옛집은 언제까지 팔아야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

비조정대상지역에 종전주택을 둔 채 조정대상지역 신규주택을 샀다면 종전주택은 신규주택 취득일부터 3년 안에 팔면 일시적 2주택 비과세 특례를 받을 수 있고, 새집으로 전입할 필요도 없습니다. 처분기한 2년은 신규주택 취득일 현재 두 집이 모두 조정대상지역일 때만 적용되며 전입요건은 2022년에 삭제됐습니다. 지금은 신규주택 잔금일과 그날 종전주택의 지역 상태부터 확인하십시오.

새집이 조정대상지역에 있다는 이유만으로 1년 안에 새집으로 이사하거나 전입신고를 서두를 필요는 없습니다. 현행 일시적 2주택 특례에는 신규주택 전입요건이 없습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨 부부는 비조정대상지역의 아파트에서 6년째 살다가 아이 학교 때문에 2026년 6월 조정대상지역의 아파트를 샀습니다. 새집에는 전세 세입자가 2027년 말까지 살기로 되어 있어 당장 이사할 수 없었습니다. B씨는 조정대상지역에 새집을 샀으니 옛집을 2년 안에 팔고 새집에 1년 안에 전입해야 하는지 물었습니다. 종전주택이 조정대상지역이 아니므로 처분기한은 3년이고 전입요건도 없다고 설명했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

비조정대상지역 집을 두고 조정대상지역에 새집을 사면 처분기한은 몇 년인가요?

3년입니다. 종전주택이 비조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역 신규주택을 취득했다면, 종전주택은 신규주택 취득일부터 3년 안에 양도하면 일시적 2주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 신규주택 취득일 현재 종전주택이 조정대상지역에 있고 신규주택도 조정대상지역에 있을 때만 처분기한을 2년으로 정합니다. 두 요건 중 종전주택 쪽이 빠지면 나머지 경우인 3년이 적용됩니다. 2026. 9. 30. 개정으로 2년 기한이 새로 생겼지만, 이 사안처럼 종전주택이 비조정대상지역이면 영향을 받지 않습니다.

• 1년 간격 - 종전주택을 산 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 사야 합니다.
• 3년 처분 - 신규주택 취득일 다음 날부터 세어 3년이 되는 날까지 종전주택 잔금을 받습니다.
• 종전주택 요건 - 종전주택을 2년 이상 보유해야 합니다. 취득 당시 비조정대상지역이었다면 거주요건은 없습니다.

조정대상지역 새집으로 이사해 전입해야 하나요?

아니요, 2026. 10. 11. 현재 일시적 2주택 특례에는 신규주택으로 세대전원이 이사해 전입신고를 하라는 요건이 없습니다. 예전에 있던 1년 내 전입요건은 조정대상지역 종전주택과 조정대상지역 신규주택을 함께 가진 경우에만 적용됐고, 그마저 2022. 5. 31. 개정으로 삭제됐습니다.

B씨처럼 새집에 세입자가 살고 있어도 옛집을 3년 안에 팔면 됩니다. 다만 세입자의 퇴거일과 옛집 매도 잔금일이 맞지 않으면 이사할 곳이 없어질 수 있으므로, 실무에서는 두 날짜를 함께 놓고 계약 일정을 짭니다.

나중에 새집을 팔 때는 무엇을 갖춰야 하나요?

조정대상지역에서 취득한 새집은 나중에 그 집만 남았을 때 1세대1주택 비과세를 받으려면 2년 이상 보유하고 그 기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. 거주요건은 처분기한과 따로 판단하며, 그 주택을 취득할 당시 조정대상지역이었는지로 정합니다.

거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 셉니다. 새집에 세입자가 있는 동안은 거주기간이 쌓이지 않으므로, 새집을 오래 보유할 계획이라면 언제부터 실제로 들어가 살 수 있는지 미리 따져 둡니다. 양도가액이 12억원을 넘는 부분에는 비과세가 되더라도 세금이 계산됩니다.

이미 비과세를 배제당했다면 어떻게 다투나요?

3년 안에 팔았는데 세무서가 2년 기한이나 전입요건을 적용해 비과세를 배제했다면, 과세예고통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다. 세금을 내고 신고한 뒤 요건을 갖춘 사실을 알았다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

납부고지를 받은 뒤에는 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 심판청구를 합니다. 신규주택 취득일 현재 종전주택이 조정대상지역이 아니었다는 점은 지정 고시문과 종전주택 등기사항증명서로 증명합니다.

조정대상지역 신규주택 일시적 2주택 대응 순서

• 지역 확인 - 신규주택 취득일 현재 종전주택이 조정대상지역이었는지 지정 고시일과 대조합니다. 비조정대상지역이었다면 3년입니다.
• 기한 계산 - 신규주택 잔금일 다음 날부터 3년이 되는 날을 달력에 적습니다. 종전주택 잔금일은 그보다 앞에 둡니다.
• 세입자 일정 조율 - 새집 세입자의 퇴거일과 옛집 잔금일을 함께 맞춥니다. 전입요건은 없지만 실제 거주 계획에는 영향을 줍니다.
• 신고 - 고가주택이면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 예정신고합니다.
• 불복과 경정 - 비과세가 배제되면 과세전적부심사청구서, 경정청구서, 심판청구 순서로 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신규주택이 분양권이나 조합원입주권에서 바뀐 주택이거나 지정 고시일 무렵에 종전주택을 산 경우라면 계약서와 고시문을 놓고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대1주택 비과세 배제를 둘러싼 양도소득세 과세전적부심사, 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 새집에 세입자가 있어도 일시적 2주택이 되나요?
  네. 현행 일시적 2주택 특례는 신규주택 전입을 요건으로 두지 않으므로 새집에 세입자가 살고 있어도 종전주택을 처분기한 안에 팔면 특례를 받을 수 있습니다. 종전주택 쪽 보유·거주 요건은 따로 확인합니다.
• 새집이 조정대상지역이면 옛집 거주요건도 생기나요?
  아니요. 종전주택의 거주요건은 종전주택을 취득할 당시 그 지역이 조정대상지역이었는지로 정합니다. 종전주택을 비조정대상지역일 때 샀다면 새집 지역과 관계없이 2년 이상 보유로 비과세 여부를 판단합니다.
• 옛집이 나중에 조정대상지역이 되면 2년인가요?
  처분기한은 신규주택 취득일 현재 두 집의 지역 상태로 정하므로, 새집을 산 뒤에 옛집 지역이 조정대상지역으로 지정되어도 3년이 유지됩니다. 지정 고시일이 새집 잔금일보다 뒤인지 확인해 둡니다.
• 전입요건은 언제 없어졌나요?
  조정대상지역 종전주택과 조정대상지역 신규주택을 가진 경우의 1년 내 세대전원 전입요건은 2022. 5. 31. 개정으로 삭제됐고, 2022. 5. 10. 이후 종전주택을 양도하는 경우부터 적용됩니다. 그 전 양도분은 종전 규정에 따릅니다.
• 새집을 팔 때 2년 거주는 언제부터 세나요?
  거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지로 셉니다. 조정대상지역에서 취득한 새집은 보유기간 중 2년 이상 거주해야 하므로, 세입자가 나간 뒤 실제 전입한 날부터 거주기간이 쌓입니다.
• 3년을 넘겨 팔면 세금이 어떻게 되나요?
  처분기한을 넘기면 일시적 2주택 특례를 받을 수 없어 종전주택 양도차익 전체에 양도소득세가 계산됩니다. 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하고, 기한을 놓쳤다면 기한 후 신고로 가산세 감면 여부를 봅니다.
• 과세예고통지를 받으면 언제까지 다퉈야 하나요?
  과세예고통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다. 이 기간을 놓쳐 납부고지를 받았다면 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 합니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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