양도소득세

세입자가 사는 새집을 샀는데, 일시적 2주택 비과세를 받으려면 꼭 전입해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 지금은 새집에 세입자가 살고 있어도 일시적 2주택 비과세를 받으려고 새집에 이사하거나 전입신고를 할 필요가 없습니다. 새집 전입 요건은 2022년 시행령 개정으로 삭제됐고 2026년 10월 1일 시행 현행 시행령에도 없습니다. 지금은 새집 취득일과 두 집의 조정대상지역 여부로 옛집 처분기한이 2년인지 3년인지부터 확인해야 합니다.

세입자를 내보내거나 계약을 중간에 끝낼 필요는 없습니다. 세입자의 남은 계약기간은 옛집 비과세 판단에 영향을 주지 않습니다.

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A씨는 2018년 조정대상지역에 산 아파트에 살고 있습니다. 2026년 4월 이사할 생각으로 같은 조정대상지역의 아파트를 샀는데, 그 집에는 전 주인과 2027년 12월까지 계약한 세입자가 살고 있습니다. 주변에서 새집에 1년 안에 전입해야 옛집 비과세가 된다고 해서 세입자에게 일찍 나가 달라고 해야 하는지 물어 왔습니다. 옛집은 2027년 중에 팔 계획입니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

세입자가 있는 새집에 꼭 전입해야 하나요?

전입하지 않아도 됩니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조 제1항은 옛집을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 새집을 사고, 새집 취득일부터 정해진 기간 안에 옛집을 팔면 1세대 1주택으로 봅니다. 새집으로 이사하거나 전입신고를 하라는 요건은 없습니다. 그래서 새집에 세입자가 살고 있어 들어갈 수 없더라도 옛집 비과세에는 지장이 없습니다.

사례의 A씨는 새집을 2026. 8. 4. 전에 취득했으므로 새집 취득일부터 3년 안인 2029년 4월 전까지 옛집을 팔면 됩니다. 세입자의 계약 종료일은 이 판단과 관계가 없습니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 2022년 안내 당시 새집에 기존 임차인이 살고 있고 그 계약이 새집 취득일부터 1년 뒤에 끝나면, 최대 2년 한도에서 임대차계약 종료일까지 이사·전입하면 일시적 2주택 비과세가 된다고 답했습니다. 국세청 부동산납세과가 2022년에 펴낸 「사례로 풀어보는 양도소득세 월간 질의 TOP 100」의 두 번째 사례로, 2020년 2월 서울에서 새집을 사고 2020년 6월 옛집을 판 사람이 세입자의 계약 종료일인 2021. 9. 25. 뒤에 전입하면 비과세를 받을 수 없다는 내용입니다. 당시 시행령은 두 집이 모두 조정대상지역이면 새집 취득일부터 1년 안에 세대전원이 이사·전입하고 1년 안에 옛집을 팔도록 했고, 단서에서 기존 임차인이 있는 경우의 예외를 두었습니다. 새집 취득 뒤 갱신한 계약은 이 예외에 들어가지 않았습니다.

이 요건은 2022. 5. 31. 개정으로 삭제됐고, 개정 시행령 부칙(대통령령 제32654호) 제3조에 따라 2022. 5. 10. 이후 옛집을 양도하는 경우부터 전입 요건 없이 판단합니다. 안내는 질의한 사실관계를 전제로 한 것이어서 2022. 5. 10. 전에 옛집을 판 경우에는 당시 규정에 따라 결론이 달라집니다.

2026. 10. 1.부터 무엇이 바뀌었나요?

전입 요건은 다시 생기지 않았지만 처분기한이 둘로 나뉘었습니다. 2026. 9. 30. 개정 시행령은 새집 취득일 현재 두 집이 모두 조정대상지역이면 2년, 그 밖에는 3년 안에 옛집을 팔도록 했습니다. 조정대상지역 공고 전에 새집을 계약하고 계약금을 낸 사실이 확인되면 3년입니다.

개정 규정은 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 새집을 취득하고 2026. 10. 1. 이후 옛집을 파는 경우부터 적용됩니다. 세입자가 있는 새집을 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역에서 샀다면, 전입은 필요 없지만 옛집을 2년 안에 팔아야 합니다. 다만 2026. 8. 3. 이전에 조정대상지역 새집(취득할 수 있는 권리 포함)을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되면 종전 규정대로 3년입니다.

새집을 나중에 팔 때도 거주가 필요하나요?

새집을 나중에 1세대 1주택으로 비과세받으려면 따로 거주 요건을 따져야 합니다. 새집을 취득할 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 보유하고 그 기간에 2년 이상 거주해야 합니다. 세입자가 오래 살면 그만큼 거주 시작이 늦어지므로, 옛집 비과세와 별개로 새집의 거주 계획을 세워 두어야 합니다.

세입자 있는 새집 일시적 2주택 대응 순서

• 날짜 정리 - 옛집 취득일, 새집 계약일·계약금 지급일·잔금일을 확인합니다. 새집 잔금일이 2026. 8. 4. 전후인지 봅니다.
• 처분기한 계산 - 두 집의 조정대상지역 여부로 2년 또는 3년을 정하고, 새집 잔금일부터 그 기간이 끝나는 날을 계산합니다.
• 세입자 일정 정리 - 옛집 비과세와 관계없이 새집 거주 계획을 위해 세입자 계약 종료일과 갱신 여부를 확인합니다.
• 예정신고 - 옛집 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 일시적 2주택 비과세를 적용해 신고합니다.
• 과거 양도분 점검 - 2022. 5. 10. 전에 옛집을 팔면서 전입 요건 때문에 과세됐다면 당시 단서 요건을 갖췄는지 보고, 법정신고기한 뒤 5년 안이면 경정청구를 검토합니다. 고지 처분은 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 새집을 분양권으로 취득했거나 옛집을 2022. 5. 10. 전에 판 경우, 세입자 계약이 새집 취득 뒤 갱신된 경우에는 계약서와 등본을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 일시적 2주택 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전입 요건은 언제 없어졌나요?
  새집 세대전원 이사·전입 요건은 2022. 5. 31. 시행령 개정으로 삭제됐고, 국세청 안내에 따르면 2022. 5. 10. 이후 양도분부터 전입 요건 없이 판단합니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 시행령에도 전입 요건은 없습니다.
• 세입자가 2년 넘게 살아도 괜찮나요?
  옛집 비과세에는 영향이 없습니다. 지금은 새집 취득일부터 2년 또는 3년 안에 옛집을 팔기만 하면 되고, 새집에 언제 들어가는지는 따지지 않습니다. 다만 새집을 나중에 비과세로 팔려면 취득 당시 조정대상지역인 경우 2년 거주가 필요하므로 거주 계획은 따로 세워야 합니다.
• 예전 규정에서 세입자 예외는 무엇이었나요?
  새집 취득일 현재 기존 임차인이 살고 있고 그 계약이 새집 취득일부터 1년 뒤에 끝나면, 이사·전입과 옛집 양도 기한을 전 주인과 임차인 사이의 계약 종료일까지로 늘려 주었습니다. 다만 새집 취득일부터 최대 2년이 한도였고, 새집 취득 뒤 갱신한 계약은 인정하지 않았습니다.
• 2021년에 전입을 못 해 과세됐다면요?
  당시 규정이 적용되므로 기존 임차인 예외 요건을 채웠는지부터 봅니다. 요건을 채웠는데 과세됐다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 2021년 양도분은 다음 해 5월 31일이 확정신고기한이므로 그로부터 5년을 계산합니다.
• 지금 옛집 처분기한은 몇 년인가요?
  새집 취득일 현재 두 집이 모두 조정대상지역이고 새집을 2026. 8. 4. 이후 취득했다면 2년입니다. 그 밖의 경우와 조정대상지역 공고 전에 새집을 계약하고 계약금을 낸 경우는 3년입니다. 기한은 새집 취득일부터 셉니다.
• 비과세가 부인된 고지서는 어떻게 다투나요?
  세무서가 비과세를 부인해 세금을 고지했다면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있습니다. 이의신청은 거쳐도 되고 거치지 않아도 됩니다. 새집 잔금일과 옛집 양도일을 보여 주는 계약서·등기 자료를 먼저 갖춰야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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