양도소득세

오래전 분양받은 상가, 계약서가 있어도 환산취득가액으로 신고할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 분양계약서나 분양회사 자료로 실제 취득가액을 확인할 수 있으면 환산취득가액으로 신고할 수 없고, 세무서가 확인한 실제 분양가로 다시 계산해 과세할 수 있습니다. 소득세법 제97조는 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에만 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 차례로 쓰도록 정합니다. 지금은 분양계약서와 취득세 신고서가 남아 있는지부터 확인하십시오.

20년 넘은 거래라도 계약서를 버렸다고 해서 바로 환산취득가액을 써도 된다고 단정할 필요는 없습니다. 거꾸로 분양 당시 자료가 남아 있는지 먼저 확인하면 신고 방법이 정해집니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2005년 새로 지은 근린상가 2층 점포를 분양받아 분양대금 4억 5천만원을 냈고, 2025년 가을 15억원에 팔았습니다. 분양계약서는 집에 보관하고 있었지만, 환산취득가액을 계산해 보니 8억원이 나와 그 금액으로 양도소득세를 신고했습니다. 2026년 봄 세무서는 분양회사의 세금계산서 발급 내역을 근거로 실제 분양가가 4억 5천만원이라며 해명자료를 내라고 안내했습니다. 실제 분양가로 다시 계산하면 양도소득세가 약 1억 2천만원 늘어납니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

실제 취득가액을 알 수 있어도 환산취득가액으로 신고할 수 있나요?

아니요, 실제 취득가액을 확인할 수 있으면 환산취득가액을 쓸 수 없습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법」은 양도차익을 계산할 때 취득에 든 실지거래가액을 공제하고, 그 가액을 확인할 수 없는 경우에만 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 차례로 적용하도록 정합니다.

환산취득가액은 양도가액에 취득 당시 기준시가를 양도 당시 기준시가로 나눈 비율을 곱해 계산합니다. 기준시가가 시세보다 낮게 오르던 지역에서는 이 금액이 실제 분양가보다 크게 나오기 쉬워, 납세자에게 유리한 선택지처럼 보입니다. 그래서 세무서도 환산취득가액 신고를 우선 검토 대상으로 삼습니다.

세무서는 오래된 분양가를 어떻게 확인하나요?

세무서는 납세자가 계약서를 내지 않아도 분양회사의 세금계산서 발급 내역과 장부, 취득세 과세표준 신고 내역, 분양대금 납부 기록 같은 제3자 자료로 실제 분양가를 확인합니다. 이렇게 확인된 가액이 있으면 그 금액을 취득가액으로 하여 세액을 다시 계산합니다.

특히 분양받은 상가나 아파트는 분양회사가 공급가액으로 세금계산서를 발급하고 장부에 남기므로, 일반 개인 간 거래보다 취득가액이 드러나기 쉽습니다. 취득세를 신고하면서 낸 과세표준도 같은 금액을 보여 줍니다.

추계로 취득가액을 정하는 순서는 어떻게 되나요?

실지거래가액을 확인할 장부·계약서·영수증이 없거나 중요한 부분이 빠진 경우, 또는 그 내용이 거짓임이 명백한 경우에만 추계합니다. 이때도 아래 순서를 차례로 적용하고, 앞 단계 가액이 있으면 뒤 단계로 넘어가지 않습니다.

• 매매사례가액 - 취득일 전후 각 3개월 이내 같은 자산이나 비슷한 자산의 매매가액
• 감정가액 - 취득일 전후 각 3개월 이내 둘 이상의 감정평가법인등 감정가액 평균, 기준시가 10억원 이하는 하나도 가능
• 환산취득가액 - 양도가액에 취득·양도 당시 기준시가 비율을 곱한 금액
• 기준시가 - 앞의 가액이 모두 없을 때

이미 환산취득가액으로 신고했다면 어떻게 하나요?

분양계약서나 납부 영수증이 남아 있다면 세무서 통지 전에 실제 취득가액으로 고쳐 수정신고하는 편이 가산세 부담이 가장 적습니다. 통지 뒤에는 감면을 받기 어렵고, 확인된 가액과 다른 금액을 주장하려면 그 근거를 따로 내야 합니다.

실제 분양가에 더해 취득세, 중개수수료, 분양 당시 부담한 옵션 비용처럼 실제로 쓴 필요경비가 있다면 이번에는 함께 공제를 받을 수 있습니다. 환산취득가액으로 신고할 때 쓰던 개산공제 대신 실제 경비를 넣는 것이므로 증빙을 찾아 두는 것이 좋습니다.

세무서가 확인한 금액이 틀렸다면 다툴 수 있나요?

네, 세무서가 확인한 가액이 실제 취득가액과 다르다면 세무조사 결과 통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있습니다. 분양가 외에 추가로 낸 확장비·옵션비가 빠졌다는 주장이 대표적입니다.

환산취득가액 부인 대응 순서

• 분양 자료 찾기 - 분양계약서, 분양대금 납부 영수증, 취득세 신고서를 찾습니다. 없으면 분양회사와 관할 지방자치단체에 남은 자료를 확인합니다.
• 취득가액 확정 - 확인되는 실지거래가액이 있으면 그 금액을 취득가액으로 하고, 옵션비와 취득세 같은 필요경비를 함께 정리합니다.
• 수정신고 - 통지 전이라면 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서와 과세표준수정신고서로 수정신고해 가산세 감면을 받습니다.
• 고지 전 다툼 - 세무서가 확인한 가액에 빠진 비용이 있으면 30일 안에 과세전적부심사청구서를 냅니다.
• 고지 후 불복 - 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 조세심판청구서를 냅니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양 이후 확장 공사나 지분 변동이 있었다면 취득가액 범위를 자료별로 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 취득가액 산정을 둘러싼 양도소득세 경정과 과세전적부심사, 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약서를 잃어버렸으면 환산취득가액을 쓸 수 있나요?
  계약서를 잃어버렸더라도 분양회사 장부나 취득세 신고 자료처럼 다른 자료로 실지거래가액이 확인되면 그 금액을 씁니다. 어떤 자료로도 확인되지 않을 때에만 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 순서로 넘어갑니다.
• 환산취득가액으로 신고하면 필요경비는 어떻게 되나요?
  환산취득가액을 쓰면 실제 경비 대신 취득 당시 기준시가에 일정 비율을 곱한 개산공제를 더하는 것이 원칙입니다. 다만 환산취득가액과 개산공제 합계보다 실제 자본적 지출액과 양도비 합계가 크면 그 금액을 필요경비로 할 수 있습니다.
• 취득세 신고 금액이 실제 분양가와 다르면요?
  취득세 과세표준은 실제 분양가를 확인하는 자료 가운데 하나일 뿐이고, 분양계약서나 대금 납부 기록이 더 정확하면 그 금액을 기준으로 다툴 수 있습니다. 옵션비나 발코니 확장비처럼 별도 계약으로 낸 비용이 있으면 영수증을 함께 내십시오.
• 감정가액을 받아 두면 환산취득가액보다 유리한가요?
  감정가액은 취득일 전후 3개월 이내 평가한 것만 쓸 수 있어 오래전 취득 자산에는 쓰기 어렵습니다. 또 실지거래가액이 확인되면 감정가액도 쓸 수 없으므로 순서상 실제 분양가 확인이 먼저입니다.
• 세무서가 경정할 걸 알고 수정신고하면 감면이 없나요?
  네, 세무서가 경정할 것을 미리 알고 과세표준수정신고서를 낸 경우에는 과소신고가산세 감면이 적용되지 않습니다. 해명자료 제출 안내나 세무조사 통지를 받기 전에 고쳐야 감면을 받을 수 있습니다.
• 환산취득가액 신고가 부정행위가 되나요?
  실제 취득가액을 알면서 환산취득가액을 썼다는 사정만으로 바로 부정행위가 되지는 않고, 일반적으로는 과소신고가산세 100분의 10이 문제 됩니다. 다만 증빙을 숨기거나 거짓 자료를 냈다면 부정행위로 평가될 수 있습니다.
• 고지서를 받았다면 언제까지 다툴 수 있나요?
  납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 해야 합니다. 세무서가 확인한 가액에 빠진 옵션비나 확장비가 있다면 그 계약서와 영수증을 청구서에 함께 붙여 취득가액에 넣어 달라고 주장하십시오.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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