양도소득세

법인과 지주공동사업을 하며 땅을 신탁하면 양도소득세가 나오나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

아니요, 건물을 짓기 위해 땅을 신탁회사에 신탁등기한 것만으로는 양도소득세 과세 대상인 양도가 아닙니다. 다만 지주공동사업계약이 공동사업에 땅을 현물출자한 것으로 판단되면 등기와 관계없이 양도로 봅니다. 지금은 계약서에 손익분배와 공동경영 약정이 있는지부터 확인해야 합니다.

신탁회사로 소유권이 넘어갔다는 등기만 보고 바로 양도소득세 신고를 할 필요는 없습니다. 먼저 신탁계약과 지주공동사업계약을 나란히 놓고 땅이 누구의 재산으로 남아 있는지부터 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 5월 자신이 대표로 있는 B법인과 지주공동사업계약을 맺었습니다. A씨 땅과 B법인 땅을 합쳐 오피스텔과 근린상가를 짓고, A씨 땅값은 40억원으로 정하되 분양이익이 나면 나중에 정산하기로 했습니다. 2025년 3월에는 두 사람이 신탁회사와 분양형토지신탁계약을 맺고 각자의 땅을 신탁을 원인으로 신탁회사에 이전했습니다. A씨는 신탁등기를 한 시점에 땅을 판 것으로 보아 양도소득세를 내야 하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

땅을 신탁회사에 신탁등기하면 양도가 되나요?

아니요, 건물을 짓기 위해 신탁법에 따라 신탁회사에 신탁등기를 한 것만으로는 양도소득세 과세 대상인 양도가 아닙니다. 양도는 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것인데, 신탁회사는 땅값을 대가로 주지 않고 오히려 관리·개발 수수료를 받습니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법」은 위탁자가 신탁을 해지하거나 수익자를 바꿀 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있으면 양도로 보지 않는다고 정하고 있습니다.

지주공동사업계약은 언제 양도로 보나요?

공동사업을 경영하기로 약정하고 그 사업에 땅을 현물출자했다면 등기와 관계없이 양도입니다. 대법원은 조합에 출자된 자산은 출자자의 개인재산과 구별되는 조합재산이 되고, 출자자는 그 대가로 조합원 지위를 얻으므로 현물출자는 자산의 유상이전이라고 판단했습니다. 양도시기는 조합에 현물출자를 이행한 때입니다. 다만 현물출자에 해당하는지는 계약서 제목이 아니라 내용으로 판단합니다.

• 공동경영 - 사업을 당사자 모두가 함께 경영하는지 봅니다.
• 손익분배 - 지분이나 손익 분배 비율과 방법이 정해져 있는지 봅니다.
• 땅값 정산 - 땅값을 정해 받고 계약이 끝나는 구조인지, 사업 손익을 나누는 구조인지 봅니다.
• 사업자등록 - 공동사업자등록 여부는 하나의 사정일 뿐 결론을 정하지는 않습니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 건물 신축 목적의 신탁법상 신탁등기는 양도가 아니지만, 공동사업 경영 약정으로 땅을 그 공동사업에 현물출자한 것이라면 등기와 관계없이 양도로 보며, 현물출자에 해당하는지는 사실판단할 사항이라고 답했습니다(사전-2018-법령해석재산-0203, 2018. 12. 26.). 질의 사안은 개인 A가 2015년 11월 자신이 대표인 B법인과 지주공동사업계약을 맺고 땅값을 35억원으로 정했으며 공동사업자등록은 하지 않았고, 2016년 12월 두 사람의 땅을 분양형토지신탁으로 신탁회사에 이전한 경우였습니다. 국세청은 기존 회신인 재산세과-1963(2008. 7. 28.)을 참고하라고 하면서, 현물출자라면 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 유상으로 양도된 것으로 보고 해당 여부는 동업계약서 등 제반사항으로 판단한다고 했습니다.

이 회신은 신청인이 밝힌 사실관계를 전제로 한 사전답변이므로, 동업계약의 손익분배 방식이나 땅값 지급 구조가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

회신 이후 신탁 관련 조문은 어떻게 바뀌었나요?

회신 당시 소득세법 제88조 제1호에는 환지처분과 토지 교환만 양도가 아닌 경우로 적혀 있었고, 신탁등기는 해석으로 판단했습니다. 2021. 1. 1. 시행 소득세법부터는 위탁자가 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 신탁은 양도로 보지 않는다는 다목이 들어갔습니다. 그래서 지금은 신탁계약에 위탁자의 해지권이나 수익자 변경권이 있는지가 1차 판단 기준입니다. 위탁자가 이런 권한을 잃는 구조라면 신탁이라는 이름만으로 양도가 아니라고 단정하기 어렵습니다.

지주공동사업 신탁등기 양도소득세 대응 순서

• 계약서 대조 - 지주공동사업계약서와 신탁계약서를 함께 놓고 땅값, 손익분배, 계약 해지 조건을 표시합니다. 현물출자인지 매도인지 신탁인지가 여기서 갈립니다.
• 위탁자 권한 확인 - 신탁계약에 위탁자의 해지권과 수익자 변경권이 남아 있는지 봅니다. 남아 있으면 신탁등기는 양도가 아닙니다.
• 양도시기 특정 - 현물출자로 볼 여지가 있으면 계약 체결일, 출자 이행일, 등기접수일을 정리합니다. 빠른 날이 양도일이 됩니다.
• 예정신고 판단 - 양도로 보는 날이 정해지면 그날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 할지 결정합니다. 늦으면 가산세가 붙습니다.
• 사전답변 신청 검토 - 구조가 애매하면 신탁 전에 국세청 사전답변을 받아 두고, 고지를 받았다면 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 동업계약의 손익분배 방식과 땅값 지급 구조, 신탁계약의 위탁자 권한에 따라 결론이 달라지므로 계약서 원본을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 개발사업의 양도소득세 부과처분에 대한 조세불복과 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 신탁회사에 땅을 넘기면 취득가액이 바뀌나요?
  위탁자가 신탁재산을 실질적으로 지배하는 신탁등기는 양도가 아니므로 땅의 취득가액과 취득시기는 처음 산 때 그대로 유지됩니다. 나중에 신탁회사가 건물과 함께 분양해 땅이 실제로 팔릴 때 원래 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산합니다. 신탁등기일을 새 취득일로 보지 않습니다.
• 공동사업자등록을 안 했으면 현물출자가 아닌가요?
  공동사업자등록 여부만으로 결론이 나지는 않습니다. 국세청은 현물출자인지를 동업약정의 체결 경위와 내용, 당사자의 의사, 공동사업의 목적 등 제반사항으로 판단한다고 봅니다. 등록을 하지 않았더라도 손익을 나누고 함께 경영하기로 했다면 현물출자로 볼 여지가 있습니다.
• 현물출자로 보면 양도일은 언제인가요?
  현물출자는 등기와 관계없이 현물출자한 날과 등기접수일 중 빠른 날에 양도한 것으로 봅니다. 대법원도 조합에 대한 현물출자의 양도시기를 현물출자를 이행한 때로 보았습니다. 계약 체결일에 출자 이행이 끝났다면 그날이 양도일이 될 수 있으므로 신고기한도 그날을 기준으로 따집니다.
• 법인과 하는 공동사업도 조합으로 보나요?
  개인과 법인이 함께 사업을 경영하고 손익을 나누기로 약정했다면 민법상 조합으로 볼 수 있습니다. 소득세법은 공동사업을 하는 사업장을 1거주자로 보아 공동사업장별로 소득금액을 계산합니다. 다만 법인이 땅값을 정해 지급하고 계약이 끝나는 구조라면 공동사업이라기보다 매매에 가까울 수 있습니다.
• 위탁자가 해지할 수 없는 신탁이면 어떻게 되나요?
  현행 소득세법은 위탁자가 신탁을 해지하거나 수익자를 바꿀 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하는 경우를 양도에서 제외합니다. 이런 권한이 없는 구조라면 이 조항으로 양도가 아니라고 단정하기 어렵고, 신탁회사나 다른 수익자에게 대가가 오가는지를 따로 따져야 합니다. 계약서의 해지 조항부터 확인합니다.
• 예정신고를 놓쳤는데 지금이라도 할 수 있나요?
  현물출자로 양도가 되었는데 예정신고를 하지 않았다면 기한후신고로 바로잡을 수 있습니다. 반대로 양도가 아닌데 신고·납부했다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구로 돌려받을 수 있는지 검토합니다. 어느 쪽인지 정하려면 계약서로 양도 여부부터 판단해야 합니다.
• 세무서가 신탁등기를 양도로 보고 고지하면요?
  세무서가 신탁등기나 지주공동사업계약을 양도로 보고 양도소득세를 고지했다면 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 심판청구 등 불복을 제기할 수 있습니다. 위탁자의 해지권과 수익자 변경권, 손익분배 조항이 없는 점을 계약서로 보여 주는 것이 주된 다툼 방법입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 공동사업자 중 한 명이 세금을 안 내면 다른 동업자가 내야 하나요?
• 개인사업자 이월결손금은 몇 년 안에 공제받아야 하나요?
• 투자금 원금과 수익을 보장받기로 하고 받은 돈은 어떤 소득인가요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기