증여세

재건축 입주권 절반을 배우자에게 증여하면 증여재산가액은 어떻게 계산하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

재건축 입주권 일부를 배우자에게 증여하면 증여재산가액은 증여일 현재 시가로 정하고, 시가가 없으면 시행령의 조합원입주권 산식으로 계산한 금액에 지분율을 곱합니다. 근거는 상속세 및 증여세법 제60조와 같은 법 시행령 제51조 제2항입니다. 지금은 입주권과 별도로 받을 청산금 권리까지 함께 넘겼는지부터 확인해야 합니다.

입주권 가액을 정하려고 따로 감정평가를 받아야 하는 것은 아닙니다. 평가기간 안에 매매사례나 감정가액 같은 시가가 없으면 시행령이 정한 입주권 산식으로 계산한 금액을 시가로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 관리처분계획인가가 난 재건축 아파트의 원조합원입니다. 종전 집의 권리가액이 새 아파트 분양가보다 커서 조합에서 약 4억원의 청산금을 나눠 받기로 되어 있었습니다. A씨는 2025년 3월 아내에게 입주권 2분의 1을 증여하고 부부 공동 명의로 분양계약을 다시 맺었습니다. 앞으로 받을 청산금도 절반씩 나누기로 했는데, 아내의 증여세를 입주권과 청산금으로 나눠 계산해야 하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

입주권 일부를 증여하면 증여재산가액은 어떻게 정하나요?

입주권 지분의 증여재산가액은 증여일 현재 시가가 원칙이고, 시가가 없으면 시행령의 조합원입주권 평가 산식으로 계산한 가액에 증여 지분율을 곱합니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「상속세 및 증여세법 시행령」은 조합원입주권 가액을 조합원권리가액에 평가기준일까지 낸 계약금·중도금 등을 더하고, 평가기준일 현재 프리미엄 상당액을 합한 금액으로 정합니다.

조합원권리가액은 관리처분계획을 기준으로 시행규칙 산식에 따라 계산합니다. 종전 토지·건축물 가격에 사업 완료 후 총수입추산액에서 총사업비를 뺀 금액을 종전 토지·건축물 총가액으로 나눈 비율을 곱하는 방식입니다. 관리처분계획서의 권리가액 표가 출발점이 됩니다.

국세청은 입주권과 청산금 증여를 어떻게 해석했나요?

국세청은 입주권 지분 증여와 청산금 권리 증여를 서로 다른 증여로 보고 각각 계산하라고 회신했습니다(법규재산2014-67, 2014. 4. 4.). 질의 사안은 2013. 11. 관리처분계획인가 뒤 남편이 2014. 1. 아내에게 입주권 2분의 1을 증여한 경우였습니다. 분양가액은 1,169,300,000원, 권리가액은 1,607,062,080원이었고 조합에서 돌려받을 청산금이 437,762,080원이었습니다.

회신 내용은 두 갈래입니다. 시가를 산정하기 어려우면 입주권은 「권리가액에서 받을 청산금을 빼고 평가기준일 현재 프리미엄을 더한 금액」에 증여 지분율을 곱합니다. 입주권과 별개로 청산금 권리 일부를 증여했다면 「당초 조합원이 받을 청산금 총액」에 지분율을 곱합니다. 이 회신은 질의한 사실관계를 전제로 한 것이어서, 청산금을 내야 하는 조합원이거나 승계조합원이면 계산이 달라질 수 있습니다.

2020년 이후 입주권 평가 산식은 무엇이 바뀌었나요?

2020. 2. 11. 시행령 개정으로 조합원입주권 산식이 조문에 직접 들어갔습니다. 회신 당시 조문은 「평가기준일까지 불입한 금액과 프리미엄 상당액의 합계」만 정하고 있어, 국세청이 권리가액에서 청산금을 빼는 방식으로 풀었습니다. 개정 규정은 부칙 제2조에 따라 시행 이후 증여받는 분부터 적용됩니다.

현행 산식 문언에는 받을 청산금을 빼는 항목이 따로 없습니다. 그래서 청산금을 받는 조합원의 입주권을 시가 없이 평가할 때는 2014년 회신 산식을 그대로 옮겨 쓰지 말고, 현행 산식과 관리처분계획서의 권리가액·분양가·청산금 내역을 함께 맞춰 봐야 합니다. 국세청은 2020년 이후에도 승계조합원입주권 일부 증여를 부동산을 취득할 수 있는 권리의 증여로 보고, 시가가 없으면 같은 조항으로 평가한다고 회신했습니다(서면-2020-상속증여-3201, 2020. 10. 20.).

청산금을 받을 권리를 함께 넘기면 따로 증여세가 붙나요?

네, 조합에서 받을 청산금 권리 일부를 배우자에게 넘기면 입주권과 별개로 증여세 과세대상이 됩니다. 청산금은 종전 토지·건축물 가격과 분양받은 아파트 가격의 차액을 조합이 정산해 주는 돈입니다. 회신이 인용한 구 도시정비법 제57조의 청산금은 현행 도시정비법 제89조에 규정되어 있습니다.

청산금을 받는 원조합원은 종전 부동산을 유상으로 넘긴 대가로 보아 양도소득세를 냅니다. 청산금 권리를 받은 배우자는 증여세를 냅니다. 국세청은 납세의무자가 달라 이중과세가 아니라고 보았습니다.

입주권 증여세 대응 순서

• 관리처분계획서 확보 - 권리가액, 분양가, 청산금 금액과 지급 일정을 확인합니다. 평가 산식의 숫자가 모두 여기서 나옵니다.
• 시가 확인 - 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지 같은 입주권의 매매사례나 감정가액이 있는지 봅니다. 있으면 그 가액이 먼저입니다.
• 증여 대상 구분 - 증여계약서에 입주권 지분과 청산금 권리를 각각 적습니다. 두 재산의 계산 방식이 다르기 때문입니다.
• 신고와 공제 - 3개월 안에 신고하고 배우자 증여재산공제 6억원이 10년 합산으로 남아 있는지 확인합니다.
• 사후 다툼 - 신고가액을 세무서가 다르게 보면 경정청구 5년, 고지 후 심판청구 90일을 기준으로 대응합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 승계조합원이거나 청산금을 내야 하는 조합원이면 관리처분계획서와 분양계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 증여세 부과처분과 경정청구 거부처분에 대한 조세불복과 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 입주권 매매사례가 있으면 그 가격으로 하나요?
  네, 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지 같은 입주권의 매매사례가액이나 감정가액이 있으면 그 가액을 시가로 봅니다. 시행령 산식은 이런 시가를 산정하기 어려울 때 쓰는 보충적 방법입니다. 다만 특수관계인 사이의 거래처럼 객관적으로 부당한 거래가액은 시가에서 빠집니다.
• 프리미엄 상당액은 어떻게 정하나요?
  프리미엄은 평가기준일 현재 그 입주권에 붙어 있는 웃돈 상당액입니다. 시행령은 조합원권리가액과 납입한 계약금·중도금에 이 금액을 더하도록 정하고 있습니다. 같은 단지 비슷한 평형의 입주권 거래가격과 분양가의 차이를 근거로 산정하는 경우가 많아, 거래 자료를 미리 모아 두는 편이 좋습니다.
• 남편은 청산금에 양도소득세를 또 내나요?
  청산금을 받는 원조합원은 종전 부동산 일부를 조합에 넘긴 대가로 보아 양도소득세 문제가 생깁니다. 국세청은 이 양도소득세와 청산금 권리를 받은 배우자의 증여세는 납세의무자가 서로 달라 이중과세가 아니라고 회신했습니다. 두 세금의 신고기한도 따로 계산해야 합니다.
• 배우자 증여재산공제는 얼마인가요?
  배우자로부터 증여받으면 6억원을 증여세 과세가액에서 공제합니다. 이 금액은 증여받기 전 10년 안에 같은 배우자 공제로 이미 공제받은 금액과 합산해 한도를 봅니다. 입주권 지분과 청산금 권리를 함께 받았다면 두 재산 가액을 합친 금액에 대해 공제가 적용됩니다.
• 승계조합원 입주권도 같은 방식인가요?
  승계조합원입주권 일부를 증여해도 부동산을 취득할 수 있는 권리를 증여한 것으로 보고 증여일 현재 시가로 평가합니다. 시가를 산정하기 어렵다면 시행령 제51조 제2항으로 계산합니다. 국세청은 2020년 회신에서 이렇게 보면서 2014년 원조합원 회신을 참고하라고 했습니다.
• 입주권 가액을 너무 높게 신고했다면요?
  법정신고기한까지 신고했다면 신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구로 과다 신고분을 바로잡아 달라고 청구할 수 있습니다. 시행령 산식의 권리가액이나 프리미엄을 잘못 넣은 경우가 많으므로 관리처분계획서와 거래 자료로 다시 계산한 근거를 함께 내야 합니다.
• 세무서가 더 높게 평가해 고지하면요?
  증여세 고지서를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 쟁점은 대개 시가로 본 매매사례가 비교 가능한지, 프리미엄 산정이 맞는지입니다. 이의신청을 먼저 거칠 수도 있지만 선택 절차이고, 기한 계산은 통지를 받은 날부터 시작합니다.

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