낸 돈만이 아닙니다. 같은 단지 비슷한 분양권 거래가가 있으면 그 가액이 시가가 되고, 없으면 증여일까지 낸 계약금·중도금에 프리미엄을 더해 평가합니다. 중도금 대출을 자녀가 넘겨받으면 그만큼 증여세는 줄지만 부모에게 분양권 양도소득세가 생기고, 두 신고 모두 증여일이 속하는 달 말일부터 3개월 안에 합니다.
기한
분양권을 증여받은 자녀는 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 증여세를 신고합니다. 중도금 대출을 자녀가 넘겨받았다면 부모도 그 대출 부분에 대해 같은 달 말일부터 3개월 안에 양도소득세 예정신고를 해야 합니다.
분양권은 아직 집이 아니라 「집을 받을 권리」여서 공동주택가격 같은 기준시가가 없습니다. 그래서 같은 단지 비슷한 분양권의 거래가가 있으면 그 가액으로, 없으면 부모가 낸 돈에 프리미엄을 더해 평가합니다. 중도금 대출이 끼어 있으면 자녀의 증여세와 별도로 부모의 양도소득세가 생긴다는 점도 함께 따져야 합니다. 2026. 10. 12. 기준 현행 「상속세 및 증여세법」과 「소득세법」으로 설명합니다.
이런 상담이 많습니다
D씨는 2025. 5. 12. 분양가 8억원 아파트 분양 계약을 하고 계약금 8천만원을 냈고, 중도금 1억 6천만원은 중도금 대출로 냈습니다. 2026. 8. 20. 시행사에서 딸 명의로 권리의무승계 절차를 마치면서 중도금 대출도 딸이 넘겨받았습니다. 같은 단지 비슷한 평형 분양권은 프리미엄 6천만원 정도에 거래되고 있었습니다. D씨는 딸이 낸 돈이 없으니 계약금 8천만원만 증여한 것으로 보면 되는지, 대출을 넘긴 부분은 어떻게 되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
분양권 증여재산가액은 어떻게 계산하나요?
먼저 시가를 찾습니다. 증여일 전 6개월부터 후 3개월 사이에 증여한 분양권 자체의 매매·감정 가액이 있거나, 같은 단지에서 면적·위치·용도가 비슷한 분양권의 거래가가 있으면 그 가액을 시가로 볼 수 있습니다.
시가가 없을 때 분양권·입주권 평가
권리
평가 금액
프리미엄
분양권
증여일까지 낸 계약금·중도금
증여일 현재 프리미엄 더함
조합원입주권
조합원권리가액 + 낸 계약금·중도금
증여일 현재 프리미엄 더함
프리미엄 확인 안 되는 분양권
낸 계약금·중도금 합계
없음
같은 단지 비슷한 분양권 거래가가 평가기간 안에 있으면 그 가액이 먼저입니다.
출처 - 상속세 및 증여세법 제60조, 제61조 제3항, 같은 법 시행령 제51조 제2항
시가가 없으면 증여일까지 낸 금액과 증여일 현재 프리미엄을 합친 금액으로 평가합니다. 낸 금액은 계약금과 중도금 전체이며, 중도금을 대출로 냈더라도 납입한 금액에 들어갑니다. 국세청은 프리미엄이 확인되지 않는 분양권은 낸 계약금과 중도금의 합계로 평가합니다.
프리미엄은 증여일 무렵 같은 단지 비슷한 평형 분양권의 실제 거래 내역으로 확인합니다. 신고를 마친 뒤에는 증여일 전 6개월부터 신고일까지의 비슷한 분양권 거래만 시가로 끌어올 수 있으므로, 거래 내역을 출력해 두고 기한 안에 일찍 신고하는 편이 평가를 안정시킵니다.
중도금 대출을 자녀가 넘겨받으면 세금이 어떻게 달라지나요?
자녀가 분양권과 관련된 중도금 대출을 인수하면 부담부증여가 됩니다. 자녀의 증여세 과세가액에서는 인수한 대출만큼 빠지고, 부모에게는 그 대출 부분이 분양권을 판 것으로 보아 양도소득세가 붙습니다. 부모와 자녀 사이 부담부증여는 채무를 넘기지 않은 것으로 추정되지만, 금융기관 대출처럼 객관적으로 확인되는 채무는 인정됩니다.
중도금 대출을 승계한 분양권 증여의 자녀 증여세
단위 원
중도금 대출을 승계한 분양권 증여의 자녀 증여세 (단위 원)
분양권 가액(납입액 2억 4천만원 + 프리미엄)
300,000,000
-빼기
자녀가 인수한 중도금 대출
160,000,000
-빼기
증여재산공제(직계존속)
50,000,000
=합계
과세표준
90,000,000
×곱하기
세율
10%
=합계
자녀 증여세 산출세액
9,000,000
부모는 대출 부분에 대해 따로 양도소득세 1,770만원(예시)을 신고합니다.
단순 예시 계산
자녀 증여세: 3억원에서 대출 1억 6천만원을 뺀 1억 4천만원에 공제 5천만원을 적용해 과세표준 9천만원, 세액 900만원입니다.
부모 양도소득세: 양도가액은 3억원 중 대출 비율(1억 6천만원), 취득가액은 납입액 2억 4천만원 중 같은 비율(1억 2,800만원)이어서 양도차익이 3,200만원입니다. 기본공제 250만원을 빼고 보유 1년 이상 분양권 세율 60%를 적용하면 1,770만원입니다.
분양권 양도세율은 보유기간 1년 미만이면 70%, 1년 이상이면 60%여서 대출 승계의 세금 부담이 작지 않습니다.
비교를 위해 부모가 대출 1억 6천만원을 먼저 갚고 분양권을 그대로 증여하면, 자녀 과세표준은 2억 5천만원이 되어 증여세가 4,000만원입니다. 대출을 승계하면 자녀 900만원과 부모 1,770만원을 합쳐 2,670만원이지만, 자녀가 앞으로 대출을 직접 갚아야 하고 그 상환 자금의 출처도 나중에 확인 대상이 됩니다.
분양권은 언제 증여한 것으로 보나요?
분양권은 등기 대상이 아니어서, 국세청은 시행사의 명의변경으로 권리의무가 자녀에게 넘어간 날을 증여일로 봅니다. 신고기한과 평가기간 모두 이날을 기준으로 셉니다.
분양권을 넘긴 경우와 처음부터 자녀 명의인 경우
부모 분양권을 자녀에게 명의변경
(중립)분양권 증여
권리의무승계일이 증여일
납입액과 프리미엄으로 평가
처음부터 자녀 명의로 분양, 부모가 대금 납부
(불리)완공 아파트 증여
사용승인서 교부일이 증여일
그 무렵 아파트 시가로 평가될 수 있음
출처 - 상속세 및 증여세법 시행령 제24조 제1항 제2호 나목·제4호
처음부터 자녀 명의로 분양 계약을 하고 부모가 대금을 내 준 경우는 다릅니다. 건물을 증여할 목적으로 자녀 명의로 분양권을 취득한 것이면 분양권이 아니라 완공된 아파트를 증여한 것으로 보고, 증여일은 사용승인서 교부일(그 전에 입주하면 사실상 사용일)입니다. 이때는 분양가가 아니라 완공 무렵의 아파트 시가로 평가될 수 있습니다.
재건축 조합원입주권은 어떻게 평가하나요?
조합원입주권은 시가가 없으면 관리처분계획을 기준으로 한 조합원권리가액에 증여일까지 낸 계약금·중도금 등을 더하고 프리미엄을 합쳐 평가합니다. 종전 집과 땅의 권리가액이 출발점이어서 분양권보다 금액이 큰 경우가 많습니다.
이주비 대출 등 입주권과 관련된 채무를 자녀가 인수하면 분양권과 같이 부담부증여가 되어 부모에게 양도소득세가 생깁니다. 다만 세율은 다릅니다. 조합원입주권은 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%이고, 2년 이상이면 일반 누진세율이 적용됩니다. 분양권은 2년 이상 보유해도 60%입니다.
분양권 증여 대응 순서
시가 자료 확인 - 같은 단지 비슷한 평형 분양권의 최근 거래가와 프리미엄을 확인합니다.
납입 내역 정리 - 계약금·중도금 납입 영수증과 대출 실행 내역을 날짜별로 모읍니다.
대출 승계 여부 결정 - 승계하면 부모 양도소득세가 생기므로 승계와 부모 상환 중 세액을 비교합니다.
두 신고 기한 맞추기 - 권리의무승계일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 자녀 증여세와 부모 양도세를 신고합니다.
세무서 안내 대응 - 프리미엄이나 대출 인수를 두고 해명 요청이나 과세예고통지를 받으면 30일 안 과세전적부심사를 검토합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 같은 단지 분양권 거래가, 대출 승계 여부, 처음 계약자가 누구인지에 따라 증여재산가액과 세금이 달라집니다. 법무법인 윤성은 분양권·입주권 증여의 평가와 부담부증여 세액 검토, 증여세 세무조사 대응과 과세전적부심사를 수행합니다.
스스로 점검해 보기
해당하는 문항이 있으면 그 할 일부터 챙겨 두세요. 혼자 하기 어려우면 변호사에게 맡기세요.
