양도소득세

재건축으로 청산금을 받았는데 세금이 어떻게 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.21 갱신

청산금을 냈는지 받았는지에 따라 계산식이 갈립니다. 소득세법 시행령 제166조 제1항은 낸 경우 그 금액을 취득가액 쪽에 더하고, 받은 경우에는 기존 건물과 부수토지의 평가액에서 받은 청산금을 뺀 뒤 그 비율에 해당하는 부분을 따로 계산해 합산하도록 정합니다.

어느 계산으로 갈지부터 가립니다

낸 경우에는 기존 건물과 부수토지의 평가액에 납부한 청산금을 더한 값을 양도가액에서 빼는 구조입니다. 받은 경우에는 평가액에서 지급받은 청산금을 뺀 값을 기준으로 계산한 뒤, 받은 청산금의 비율에 따른 부분을 따로 계산해 합산합니다. 계산식이 두 부분을 합하는 구조여서 한쪽만 계산하면 세액이 과소·과다해지고, 금액이 조금만 바뀌어도 결과가 움직입니다. 조합에서 받은 정산 내역의 항목 구분을 그대로 쓰지 말고 세법상 청산금에 해당하는 금액만 골라내야 합니다.

과세 시점은 신축주택을 파는 때라고 봅니다

조합에 기존 건물과 부수토지를 제공하고 관리처분계획 등에 따라 취득한 신축주택과 그 부수토지를 양도할 때 양도차익을 계산합니다. 조합에 제공하는 시점이 아니라 신축주택을 파는 시점이 과세 시점입니다. 그 시점을 기준으로 1세대 1주택 판정도 함께 보아야 합니다.

숫자 네 개를 서로 다른 자료에서 확인합니다

계산에 들어가는 숫자는 양도가액, 기존 건물과 부수토지의 평가액, 그 취득가액, 그리고 청산금입니다. 평가액은 관리처분계획에 적힌 값이고 취득가액은 처음 살 때의 값이라 서로 다른 자료에서 나오는데, 이 둘을 섞어 계산해 세액이 크게 어긋나는 일이 많습니다. 오래된 취득일수록 취득가액 자료가 없어 추계로 넘어가므로, 관리처분계획서와 최초 취득 서류를 나란히 놓고 시작해야 합니다.

신고 기한과 주택 수 판정을 함께 봅니다

신축주택을 양도한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고합니다. 이미 고지서를 받고 다투려면 받은 날부터 90일 이내에 불복해야 합니다. 조합원입주권은 관리처분계획의 인가 등으로 취득한 입주자로 선정된 지위이고, 건물이 헐린 뒤에도 주택 수에 들어가는 세목이 있으므로 양도 시점의 판정과 함께 봅니다.

준비 자료와 질문

관리처분계획서와 조합의 정산 내역, 최초 취득 당시의 매매계약서와 등기 서류, 신축주택의 양도계약서와 잔금 내역을 준비합니다. 질문은 청산금을 냈는지 받았는지, 평가액과 취득가액을 각각 어느 자료에서 가져오는지, 입주권 상태로 팔 것인지 신축주택으로 팔 것인지로 나누면 좋습니다. 없는 자료는 없다고 표시하고 먼저 궁금한 사항부터 정리해도 됩니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 청산금을 낸 경우와 받은 경우가 왜 다른가요?
  계산식 자체가 다릅니다. 낸 경우에는 기존 건물과 부수토지의 평가액에 납부한 청산금을 더한 값을 양도가액에서 빼고, 받은 경우에는 평가액에서 지급받은 청산금을 뺀 값을 기준으로 계산한 뒤 그 비율에 따른 부분을 따로 계산해 합산합니다.
• 입주권 상태에서 팔면 다른가요?
  조합원입주권은 관리처분계획의 인가 등으로 취득한 입주자로 선정된 지위이고, 그 자체를 양도하는 경우와 신축주택을 양도하는 경우의 계산이 다릅니다. 어느 상태에서 파는지가 세액을 정하므로 매도 시점을 정할 때 함께 계산합니다.
• 취득가액 자료가 없습니다
  계산식에 기존 건물과 부수토지의 취득가액이 들어가므로 자료가 없으면 추계로 넘어갑니다. 환산취득가액을 쓰는 경우에는 별도의 가산세 문제가 생길 수 있어, 남아 있는 자료로 실지거래가액을 세우는 쪽을 먼저 봅니다.

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