양도소득세
옛집 취득 증빙이 없어 환산가액으로 신고했는데 부인됐습니다
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.21 갱신
소득세법 제97조 제1항 제1호는 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없을 때에만 추계를 허용하고, 그 순서도 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액으로 정해 두었습니다. 과세관청이 실지거래가액을 확인했다고 보면 환산가액은 배제되므로, 그 자료가 실제로 취득 당시의 거래가액인지를 먼저 다툽니다.
환산취득가액은 순서의 맨 뒤에 옵니다
취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정해 추계로 넘어가고, 그때에도 매매사례가액과 감정가액을 먼저 적용합니다. 비슷한 시기의 매매사례나 감정가액이 있으면 환산취득가액은 뒤로 밀리므로, 어느 단계에서 어떤 금액이 쓰였는지를 결정서에서 확인해야 합니다. 환산가액이 유리해 보여도 실지거래가액을 복원하는 쪽이 세액이 적은 경우가 있습니다.
과세관청이 무엇을 실지거래가액으로 봤는지 확인합니다
장부나 증명서류로 취득가액을 확인할 수 없는 경우에 비로소 추계로 넘어가는 구조이므로, 쟁점은 제시된 금액이 취득 당시의 실지거래가액으로 인정 또는 확인되는지입니다. 등기부의 거래가액, 검인계약서, 매도인 쪽 신고 내역, 금융 이체 기록 가운데 무엇을 근거로 삼았는지에 따라 다툴 지점이 달라지므로 그 자료를 먼저 확보합니다. 오래된 취득일수록 자료가 실제 대금과 어긋나 있는 예가 적지 않습니다.
신축·증축 건물이면 5퍼센트 가산세를 미리 계산합니다
건물을 신축하거나 증축하고 그 취득일 또는 증축일부터 5년 이내에 양도하면서 감정가액이나 환산취득가액을 취득가액으로 쓰면 그 금액의 5퍼센트가 결정세액에 더해집니다. 증축은 바닥면적 합계가 85제곱미터를 초과하는 경우가 대상입니다. 산출세액이 없는 경우에도 붙으므로 환산가액을 쓸지 정할 때 이 금액을 미리 계산해 봐야 합니다.
고지 뒤 90일과 신고 뒤 5년을 나눠 봅니다
이미 고지서를 받았다면 받은 날부터 90일 이내에 이의신청·심사청구·심판청구 중 하나를 제기합니다. 신고 단계에서 환산가액을 잘못 적용했다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 이내에 경정청구할 수 있으므로, 실지거래가액을 세울 자료를 모아 청구서에 함께 내는 것이 순서입니다. 취득가액이 실지거래가액으로 바뀌면 자본적지출액과 양도비용도 다시 계산되고, 본세와 가산세는 각각 다른 쟁점이므로 하나의 결론으로 묶지 않습니다.
준비 자료와 질문
취득 당시의 매매계약서, 이체 기록, 중개수수료 영수증, 등기 비용과 취득세 납부 내역, 자본적지출과 양도비용 증빙, 받은 고지서와 결정서를 준비합니다. 질문은 ‘과세관청이 어떤 자료로 실지거래가액을 봤는가’, ‘남은 자료로 취득가액을 세울 수 있는가’, ‘고지 불복과 경정청구 중 어느 쪽인가’로 나누면 좋습니다. 없는 자료는 없다고 표시하고 먼저 궁금한 사항부터 정리해도 됩니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
고지서와 남아 있는 취득 관련 자료, 취득·양도 시점을 정리해 보세요.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.21 기준으로 조문을 확인했습니다.
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