취득세·보유세

재건축조합이 조합원 돈으로 사서 신탁한 땅의 재산세, 2026년부터 조합이 내나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.13 갱신

냅니다. 2026. 6. 1. 과세기준일분부터 지역·직장주택조합뿐 아니라 재개발·재건축 등 정비사업조합, 소규모주택정비 조합, 도시개발조합도 조합원이 낸 돈으로 산 신탁재산의 재산세를 직접 냅니다. 조합이 체납하면 신탁회사가 신탁재산과 그 처분대금 등으로 납부할 물적납세의무를 질 수 있습니다.

신탁한 부동산의 재산세는 원칙적으로 신탁회사가 아니라 맡긴 사람이 냅니다. 다만 조합원 여럿이 낸 돈으로 조합이 산 부동산은 누구 몫인지 나누기 어려워, 2026년부터 재개발·재건축조합 등도 조합이 직접 재산세를 내도록 범위가 넓어졌습니다. 같은 개정으로 위탁자가 재산세를 체납하면 신탁회사가 신탁재산에서 생긴 돈으로도 내야 하는 범위가 늘었으므로, 조합 임원과 신탁회사 모두 고지서를 받는 단계에서 바로 점검하는 것이 좋습니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 지방 광역시의 한 재건축조합 이사입니다. 조합은 2025. 9. 조합원들이 낸 분담금으로 사업부지에 붙은 상가 부지 1필지를 사서 신탁회사 명의로 신탁등기를 했습니다. 2026. 9. 토지분 재산세 고지서가 조합 앞으로 나오자, 일부 조합원은 각자 지분대로 나눠 내야 한다며 조합 운영비 지출에 반대했습니다. E씨는 이 재산세를 조합이 내는 것이 맞는지, 조합이 못 내면 신탁회사에도 고지가 갈 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

신탁한 부동산의 재산세는 원래 누가 내나요?

신탁회사 명의로 등기된 신탁재산은 위탁자가 소유한 것으로 보아 위탁자가 재산세를 냅니다. 과세기준일인 매년 6월 1일 현재 신탁재산이면 이 기준이 적용되고, 등기부상 소유자가 신탁회사라는 이유만으로 신탁회사에 재산세가 나오지 않습니다. 시행사가 토지를 신탁하고 사업을 하는 경우에도 재산세는 위탁자인 시행사에 고지되는 것이 원칙입니다.

조합원 돈으로 산 신탁재산은 왜 조합이 내나요?

조합원 여러 명이 낸 돈으로 산 부동산은 위탁자별로 나눠 과세하기 어렵습니다. 그래서 종전에는 지역주택조합과 직장주택조합만 조합원이 낸 돈으로 사서 소유한 신탁재산에 대해 조합을 납세의무자로 정했는데, 2026년부터는 「위탁자별로 구분과세가 곤란한 조합으로서 대통령령으로 정하는 조합」으로 넓어졌습니다.

대통령령이 정한 조합은 지역·직장·리모델링주택조합, 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발·재건축 등 정비사업조합, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 조합, 농어촌정비법에 따른 마을정비조합, 도시개발법에 따른 조합입니다. 사례의 재건축조합도 여기에 들어가므로 2026년분 재산세는 조합이 내는 것이 원칙입니다. 다만 조문은 「조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유」하는 신탁재산으로 한정하므로, 조합이 금융기관 차입금으로 산 부동산이라면 이 규정이 그대로 적용되는지 자금 흐름부터 따져 볼 필요가 있습니다. 조합원들이 실제로 얼마를 부담할지는 조합 정관과 총회 결의로 정할 문제입니다.

조합이 재산세를 내지 않으면 신탁회사가 대신 내나요?

위탁자(조합이 납세의무자인 경우 조합)가 신탁재산에 관한 재산세를 체납하고, 위탁자의 다른 재산으로 체납처분을 해도 부족하면 신탁회사가 그 신탁재산으로 납부할 의무를 집니다. 이를 물적납세의무라 하며, 신탁 설정일 뒤에 법정기일이 오는 그 신탁재산 관련 재산세와 가산세가 대상입니다.

이때 지방자치단체는 과세표준·세액·산출 근거와 납부기한을 적은 납부통지서를 신탁회사에 고지해야 합니다. 고지 뒤에 위탁자가 수익권을 넘기거나 신탁재산을 팔아도 고지된 납세의무는 남고, 신탁회사가 바뀌면 새 신탁회사가 이어받습니다.

신탁회사가 분양대금으로 받은 돈도 징수 대상인가요?

2026년부터 물적납세의무의 범위에 신탁재산의 관리·처분·운용·개발로 신탁회사가 얻은 재산이 더해졌습니다. 신탁법상 이렇게 얻은 재산도 신탁재산에 속하므로, 신탁 토지를 팔아 받은 대금이나 임대료처럼 형태가 바뀐 재산에서도 체납 재산세를 거둘 수 있습니다. 반대로 신탁회사는 신탁재산의 보존·개량에 쓴 필요비·유익비를 먼저 돌려받을 권리가 있습니다.

물적납세의무 납부통지서를 받은 신탁회사는 직접 이의신청이나 심판청구를 할 수 있습니다. 위탁자의 다른 재산으로 충분히 거둘 수 있었는지, 신탁 설정 전에 법정기일이 온 재산세가 섞이지 않았는지가 주된 쟁점입니다. 통지서에 위탁자 재산에 대한 체납처분 경과가 적혀 있지 않다면 그 자료부터 요구합니다.

신탁 전에 밀린 재산세나 다른 땅 몫도 신탁회사가 내나요?

물적납세의무는 신탁 설정일 뒤에 법정기일이 오는 재산세로서 그 신탁재산과 관련해 생긴 것만 대상입니다. 신탁 전에 이미 법정기일이 지난 재산세는 신탁회사가 책임지지 않습니다. 신탁회사가 바뀌었더라도 처음 신탁을 설정한 날을 기준으로 봅니다.

신탁 토지가 위탁자의 다른 토지와 합산되어 재산세가 매겨졌다면, 전체 세액을 신탁재산과 다른 토지의 시가표준액 비율로 나눈 신탁재산 몫만 신탁회사에 물릴 수 있습니다. 납부통지서의 세액이 이 안분을 거쳤는지 산출 근거를 꼭 확인합니다.

신탁재산 재산세 대응 순서

• 납세의무자 확인 - 고지서 명의가 위탁자, 조합, 신탁회사 중 누구인지 확인합니다.
• 조합 해당 여부 - 조합 종류가 시행령이 정한 조합인지, 조합원이 낸 돈으로 산 재산인지 봅니다.
• 내부 분담 - 조합이 낸 재산세의 조합원 분담 기준을 정관과 총회 결의로 정리합니다.
• 신탁회사 점검 - 납부통지서라면 위탁자 재산 체납처분 결과와 법정기일을 확인합니다.
• 불복 - 고지나 통지를 받은 날부터 90일 안에 이의신청이나 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 조합의 종류와 매수 자금의 출처, 위탁자의 다른 재산 상황에 따라 납세의무자와 징수 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 신탁재산 재산세와 물적납세의무 처분에 대한 이의신청·심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 신탁한 땅의 재산세는 신탁회사가 내나요?
  원칙적으로 아닙니다. 신탁회사 명의로 등기된 신탁재산은 위탁자가 소유한 것으로 보아 위탁자가 재산세를 냅니다. 과세기준일 6월 1일 현재 신탁재산이면 이 기준이 적용됩니다. 등기부상 명의만으로 정하지 않습니다.
• 재건축조합이 산 신탁 토지 재산세는 누가 내나요?
  조합원이 낸 돈으로 매수해 소유하는 신탁재산이라면 2026년분부터 조합이 냅니다. 종전 지역·직장주택조합에 더해 리모델링주택조합, 재개발·재건축 등 정비사업조합, 소규모주택정비 조합, 마을정비조합, 도시개발조합이 포함됐습니다.
• 개정 규정은 언제부터 적용되나요?
  2026. 1. 1. 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용됩니다. 재산세 납세의무는 과세기준일인 6월 1일에 성립하므로, 2026. 6. 1. 과세기준일분으로 2026년 7월·9월에 고지되는 재산세가 첫 적용 대상입니다.
• 조합이 재산세를 체납하면 신탁회사가 내야 하나요?
  위탁자의 다른 재산으로 체납처분을 해도 부족하면 신탁회사가 그 신탁재산으로 낼 물적납세의무를 집니다. 신탁 설정일 뒤 법정기일이 오는 그 신탁재산 관련 재산세가 대상입니다. 신탁 전 체납분은 제외됩니다.
• 신탁 토지를 팔아 받은 분양대금에서도 거둘 수 있나요?
  2026년부터는 신탁재산의 관리·처분·운용·개발로 신탁회사가 얻은 재산도 물적납세의무 대상인 신탁재산에 포함됩니다. 분양대금이나 임대료에서도 체납 재산세를 거둘 수 있습니다. 필요비·유익비는 먼저 돌려받습니다.
• 신탁회사도 납부통지에 불복할 수 있나요?
  물적납세의무를 지는 자로서 납부통지서를 받은 신탁회사는 이의신청이나 심판청구를 할 수 있습니다. 통지를 받은 날부터 90일 안에 해야 하고, 위탁자 재산 체납처분 경과를 먼저 확인합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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