취득세·보유세

재산세 기준일 직전 친척에게 신탁 위탁자 지위를 넘기면 재산세를 피할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

재산세 기준일 직전에 실질 없이 신탁 위탁자 지위를 넘겼다면 가장행위로 부인되어 원래 위탁자가 재산세를 냅니다. 신탁재산의 재산세는 위탁자가 내는데, 대법원은 10만 원에 넘기고 언제든 되찾을 수 있게 한 이전을 조세회피만을 위한 외관으로 보았습니다. 지금은 위탁자 지위 이전계약서의 날짜와 대가, 해제 조건부터 확인하십시오.

위탁자 지위를 넘기는 거래가 모두 부인되는 것은 아닙니다. 대가와 경제적 실질이 있는 이전이라면 거래 형식대로 과세됩니다.

이런 상담이 많습니다

주택 여러 채를 가진 B법인은 2025년 4월 대표이사의 배우자에게 주택을 신탁하면서 자신을 위탁자 겸 수익자로 정했습니다. 다음 날 B법인은 위탁자 지위를 대표이사의 사촌에게 10만 원에 넘기는 계약을 맺었고, 언제든 계약을 해제해 지위를 되찾을 수 있다는 조건을 달았습니다. 사촌은 취득세를 내지 않았고, 2025. 6. 1. 전에 신탁원부 변경등기 신청까지 마쳤습니다. 구청은 B법인을 위탁자로 보아 재산세를 부과했고, B법인은 위탁자가 바뀌었으니 부과가 잘못됐다며 다투려 합니다. (판결 사실관계를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

신탁한 주택의 재산세는 누가 내나요?

수탁자 명의로 등기된 신탁재산의 재산세는 위탁자가 냅니다. 이때 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 봅니다. 이 규정은 2021. 1. 1.부터 시행되었고, 2026. 10. 11. 기준 현행 「지방세법」도 같습니다. 그 전에는 수탁자가 납세의무자였습니다.

주택분 종합부동산세도 같은 구조입니다. 신탁주택은 위탁자가 종합부동산세를 내고, 위탁자가 그 주택을 소유한 것으로 봅니다. 그래서 위탁자 명의를 다른 사람에게 옮기면 원래 소유자의 주택 수와 공시가격 합계가 줄어드는 효과가 생기고, 판결 사건의 원고들도 이 효과로 상당한 종합부동산세와 농어촌특별세 부담을 면했습니다.

위탁자 지위를 넘기면 언제 가장행위로 부인되나요?

과세기준일 직전에 조세회피만을 위해 실질 없이 외관만 만든 이전이라면 가장행위로 부인되고, 원래 위탁자가 재산세를 냅니다. 대법원은 세금을 줄이려고 중간 거래를 끼웠다는 이유만으로는 거래 형식을 함부로 부인할 수 없지만, 가장행위라는 특별한 사정이 있으면 그 뒤의 실질에 따라 과세할 수 있다고 보았습니다.

판결 사건에서 원심과 대법원이 가장행위로 본 사정은 다음과 같습니다.

• 이전 시점 - 신탁계약을 맺은 바로 다음 날 위탁자 지위 이전계약을 맺었고, 재산세 과세기준일 직전이었습니다.
• 대가 - 위탁자 지위를 넘기는 대가가 10만 원에 불과했습니다.
• 되찾을 권리 - 처음 위탁자가 언제든 계약을 해제하고 지위를 회복할 수 있었습니다.
• 취득세 미납 - 지위를 넘겨받은 사람들이 신탁재산에 대한 취득세를 내지 않았습니다.
• 양수인의 실익 - 넘겨받은 사람에게 지위를 사들일 경제적 실질이나 유인이 없었습니다.

대법원은 이 판단이 정당하다며 상고를 모두 기각했습니다. 신탁원부 변경등기가 마쳐진 부동산과 변경등기 신청만 된 부동산 모두 원래 위탁자가 재산세를 내야 한다는 결론입니다.

위탁자 지위를 넘겨받은 사람은 취득세를 내야 하나요?

원칙적으로 냅니다. 신탁법에 따라 위탁자 지위가 이전되면 새로운 위탁자가 그 신탁재산을 취득한 것으로 봅니다. 다만 실질적인 소유권 변동이 있다고 보기 어려운 경우로서 대통령령이 정한 경우는 제외됩니다. 판결 사건에서는 넘겨받은 사람들이 이 취득세를 내지 않은 사정이 가장행위 판단의 근거 가운데 하나가 되었습니다.

과세기준일 전에 신탁을 해지하면 재산세는 누가 내나요?

1. 1. 전에 신탁을 해지하고 원래 소유자 명의로 소유권이전등기를 마쳤다면 원래 소유자가 그해 재산세를 냅니다. 재산세는 과세기준일인 매년 6. 1. 현재 재산을 사실상 소유한 사람에게 부과되기 때문입니다. 판결 사건의 원고 두 명도 2021. 5. 31. 신탁등기를 말소하고 자기 명의로 소유권을 되찾아 납세의무자가 되었습니다.

신탁 위탁자 재산세 부과 대응 순서

• 고지서 날짜 확인 - 고지서를 받은 날을 기록합니다. 이의신청과 심판청구 모두 90일 안에 해야 합니다.
• 이전계약서 검토 - 대가, 해제 조건, 체결 날짜를 확인합니다. 신탁계약 직후·과세기준일 직전이면 가장행위로 볼 사정이 됩니다.
• 양수인 실질 정리 - 넘겨받은 사람이 대가를 냈는지, 취득세를 냈는지, 신탁재산을 관리했는지 자료를 모읍니다. 경제적 실질을 보여 주는 증거가 됩니다.
• 등기 시점 확인 - 신탁원부 변경등기와 신탁 해지 등기가 6. 1. 전에 마쳐졌는지 봅니다. 납세의무자가 이 날짜로 정해집니다.
• 불복 경로 선택 - 이의신청을 거칠지 바로 심판청구를 할지 정합니다. 심판청구 결정을 거쳐야 행정소송을 낼 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 법인과 개인이 섞여 있거나 종합부동산세·농어촌특별세까지 함께 부과됐다면 신탁계약서와 등기부를 보고 세목별로 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재산세·취득세 등 지방세 부과처분 취소 심판과 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 신탁한 주택의 재산세는 수탁자가 내나요?
  아닙니다. 수탁자 명의로 등기된 신탁재산의 재산세는 위탁자가 내고, 위탁자가 그 재산을 소유한 것으로 봅니다. 2021. 1. 1. 시행된 개정 규정이며 그 전에는 수탁자가 납세의무자였습니다. 신탁계약서에서 위탁자가 누구로 되어 있는지부터 확인하십시오.
• 위탁자 지위를 친척에게 넘기면 재산세가 줄어드나요?
  실질 없이 외관만 만든 이전이라면 줄어들지 않습니다. 대법원은 과세기준일 직전에 10만 원을 받고 넘기면서 언제든 되찾을 수 있게 한 이전을 가장행위로 보아 원래 위탁자에게 재산세를 부과한 처분을 적법하다고 했습니다. 대가와 관리 실질이 있는지가 기준입니다.
• 세금을 줄이려는 거래는 모두 부인되나요?
  아닙니다. 경제적으로 하나의 거래인데 세금을 줄이려고 중간 거래를 끼웠다는 이유만으로는 납세자가 고른 거래 형식을 함부로 부인할 수 없습니다. 가장행위라고 볼 특별한 사정이 있을 때만 그 뒤에 숨은 실질에 따라 과세합니다.
• 위탁자 지위를 넘겨받으면 취득세를 내야 하나요?
  원칙적으로 냅니다. 신탁법에 따라 위탁자 지위가 이전되면 새로운 위탁자가 신탁재산을 취득한 것으로 봅니다. 실질적인 소유권 변동이 있다고 보기 어려워 대통령령이 정한 경우만 제외됩니다. 취득세를 내지 않았다면 이전의 실질을 의심받는 사정이 됩니다.
• 신탁 주택의 종합부동산세는 누가 내나요?
  위탁자가 냅니다. 수탁자 명의로 등기된 신탁주택은 위탁자가 종합부동산세 납세의무를 지고, 위탁자가 그 주택을 소유한 것으로 봅니다. 위탁자 명의를 실질 없이 옮겨 주택 수를 줄이려 해도 가장행위로 부인되면 원래 위탁자의 주택으로 계산됩니다.
• 재산세 과세기준일은 언제인가요?
  매년 6. 1.입니다. 이날 현재 재산을 사실상 소유한 사람이 그해 재산세를 냅니다. 신탁을 해지하고 6. 1. 전에 원래 소유자 명의로 소유권이전등기를 마쳤다면 원래 소유자가 납세의무자가 됩니다. 등기 완료일을 등기부로 확인하십시오.
• 재산세 부과처분은 언제까지 다퉈야 하나요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 이의신청을 하거나, 이의신청 없이 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 해야 합니다. 이의신청을 거쳤다면 결정 통지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 합니다. 행정소송은 심판청구 결정을 거친 뒤에 낼 수 있습니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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