취득세·보유세

종부세 일시적 2주택 특례를 받고 기간 안에 옛집을 못 팔면 어떻게 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

종부세 일시적 2주택 특례를 받은 뒤 기간 안에 종전주택을 팔지 못하면 경감받은 세액에 이자상당가산액을 더해 추징됩니다. 기간은 신규주택 취득일부터 3년이고, 조정대상지역 안에서 2026년 8월 4일 이후 갈아탔다면 2년입니다. 지금은 신규주택 잔금일과 두 주택의 조정대상지역 여부로 마감일부터 계산하십시오.

기간 안에 못 팔 것 같다고 미리 특례 신청을 철회할 필요는 없습니다. 특례로 아낀 세금은 기간을 넘겼을 때 그 금액과 이자상당가산액을 내면 되는 구조이므로, 처분 계획과 비용을 비교해 정하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2016년부터 조정대상지역 아파트에 살다가 2026년 9월 같은 조정대상지역의 새 아파트를 샀습니다. 2027년과 2028년 종부세 때 일시적 2주택 특례를 신청해 1세대 1주택자로 계산받을 계획입니다. 그런데 매수 문의가 적어 2028년 9월까지 옛집을 팔지 못할 수도 있습니다. C씨는 기간 안에 팔지 못하면 어떤 불이익이 있는지, 특례를 신청해도 되는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

일시적 2주택 특례를 받고 기간 안에 옛집을 못 팔면 어떻게 되나요?

특례를 받은 뒤 정해진 기간 안에 종전주택을 팔지 못하면 특례로 경감받은 종합부동산세와 이자상당가산액을 추징당합니다. 법은 일시적 2주택으로 1세대 1주택자로 본 납세의무자가 추후 요건을 충족하지 못하게 되면 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하도록 정합니다. 추징할 세액은 1세대 1주택자로 보아 온 매 과세연도마다 일반 계산 세액과 특례 계산 세액의 차액이고, 이자상당가산액은 그 금액에 각 연도 납부기한 다음 날부터 추징 고지일까지의 기간과 1일 10만분의 22를 곱해 계산합니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「종합부동산세법」 제17조 제5항도 같은 내용입니다.

국세청은 기간 내 미처분을 어떻게 안내했나요?

국세청은 일시적 2주택 특례를 받은 뒤 신규주택 취득일부터 정해진 기간 안에 종전주택을 양도하지 못하면 경감받은 종합부동산세액을 추징하고, 이자상당가산액까지 함께 내야 한다고 안내했습니다. 국세청 부동산납세과의 「사례로 풀어보는 양도소득세 월간 질의 TOP 100」(2022) 94번 사례입니다. 같은 자료는 이자상당가산액이 붙는 대표 사례로 합산배제 임대주택 요건 미충족, 의무임대기간 전 양도·등록말소와 함께 일시적 2주택 기간 경과 뒤 미처분을 들었습니다.

당시 안내는 신규주택 취득일부터 2년을 기준으로 했습니다. 그 뒤 2023. 2. 28. 개정으로 3년이 되었고, 2026. 10. 1.부터는 조정대상지역 안에서 갈아탄 경우 다시 2년으로 줄었습니다. 이 안내는 일반적인 매매 사례를 전제로 하므로, 수용이나 경매처럼 처분이 늦어진 특별한 사정이 있으면 따로 판단해야 합니다.

추징되는 금액은 얼마나 되나요?

추징 대상은 특례가 없었을 때의 세액과 특례로 계산한 세액의 차이, 곧 경감받은 세액입니다. 기본공제가 12억원에서 9억원으로 바뀌고 고령자·장기보유 세액공제가 빠진 금액으로 다시 계산한 차이입니다. 여기에 이자상당가산액이 더해집니다. 단순 예시 계산으로, 특례로 2027년에 300만원, 2028년에 350만원을 덜 냈다면 두 해 경감액 650만원에 이자상당가산액을 더한 금액이 추징됩니다.

2026. 10. 1.부터 무엇이 바뀌었나요?

종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있으면 처분기간이 신규주택 취득일부터 2년으로 줄었습니다. 부칙에 따라 조정대상지역에 종전주택이 있는 1세대 1주택자가 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 신규주택을 산 경우부터 2년이 적용됩니다. 조정대상지역 공고일 이전에 신규주택을 사거나 계약금을 낸 사실이 증명되면 3년이고, 2026. 8. 3. 이전에 조정대상지역 신규주택을 샀거나 계약금을 낸 경우도 부칙에 따라 종전 규정(3년)을 따릅니다. C씨는 2026년 9월에 샀으므로 2028년 9월까지 팔아야 합니다.

종부세 일시적 2주택 미처분 대응 순서

• 마감일 계산 - 신규주택 잔금일과 두 주택의 조정대상지역 여부, 공고일을 확인해 2년 또는 3년의 마지막 날을 정합니다.
• 처분 일정 역산 - 마감일 전에 잔금과 소유권 이전을 마칠 수 있도록 매도 일정을 잡습니다. 매수인 대출 일정도 함께 봅니다.
• 경감액 계산 - 특례로 덜 낸 세액을 연도별로 계산해 두고, 기간을 넘길 경우의 추징액과 처분 손실을 비교합니다.
• 추징 고지 검토 - 추징 고지서의 기간 계산과 경감액, 이자상당가산액이 맞는지 확인합니다. 조정대상지역 공고일 전 계약금 지급처럼 3년 사유가 있는지 봅니다.
• 불복 - 기간 계산이 틀린 고지라면 고지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 합니다. 이의신청은 선택할 수 있는 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신규주택 계약금 지급일과 조정대상지역 공고일의 선후, 부칙상 종전 규정 적용 여부에 따라 결론이 달라지므로 계약서와 송금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 종합부동산세 부과처분에 대한 조세불복과 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매매계약만 기간 안에 하면 되나요?
  종부세 일시적 2주택 특례는 종전주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득한 경우로서 기간 안에 종전주택을 처분하는 것을 전제로 합니다. 계약만 하고 잔금과 소유권 이전이 기간을 넘기면 요건 충족 여부가 다툼이 될 수 있으므로 잔금까지 기간 안에 마치는 것이 안전합니다.
• 추징은 마지막 해 세금만인가요?
  아닙니다. 시행령은 일시적 2주택으로 1세대 1주택자로 보아 온 매 과세연도마다 1세대 1주택자가 아닌 것으로 계산한 세액에서 특례로 계산한 세액을 뺀 금액을 추징하도록 정합니다. 특례를 여러 해 받았다면 각 연도의 경감액이 모두 추징되므로 연도별 고지서를 모아 두어야 합니다.
• 이자상당가산액은 왜 붙나요?
  특례로 덜 낸 세금은 본래 냈어야 할 세금을 미뤄 둔 것과 같아서 추징할 때 이자 성격의 금액을 더합니다. 이자상당가산액은 경감세액에 각 연도 납부기한 다음 날부터 추징 고지일까지의 기간과 1일 10만분의 22를 곱해 계산합니다.
• 2026년 8월 4일 전에 산 집은 몇 년인가요?
  부칙은 조정대상지역에 종전주택이 있는 1세대 1주택자가 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 신규주택을 취득한 경우부터 2년을 적용합니다. 2026. 8. 3. 이전에 신규주택을 샀거나 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명되면 종전 규정에 따라 신규주택 취득일부터 3년 안에 종전주택을 팔면 됩니다.
• 조정대상지역 지정 전에 계약했다면요?
  조정대상지역 공고일 이전에 신규주택을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되면, 두 주택이 조정대상지역에 있더라도 2년이 아니라 3년이 적용됩니다. 계약서와 계약금 송금 내역을 보관해야 합니다.
• 특례를 신청하지 않았다면 추징도 없나요?
  특례를 신청하지 않아 처음부터 2주택자로 계산받았다면 경감받은 세액이 없으므로 추징도 없습니다. 대신 기본공제 9억원과 세액공제 없음으로 계산된 세금을 그대로 내게 되므로, 처분 가능성과 추징 위험을 비교해 신청 여부를 정합니다.
• 추징 고지가 잘못됐으면 언제까지 다투나요?
  추징 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 해야 합니다. 기간을 잘못 계산했거나 3년 사유를 반영하지 않은 고지라면, 신규주택 계약서와 송금 내역, 조정대상지역 공고일 자료를 붙여 다툴 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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