양도소득세

재건축 중에 산 집을 새 아파트 완공 뒤 먼저 팔면 일시적 2주택인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 관리처분계획인가 전부터 갖고 있던 집이 재건축으로 완공된 경우 그 새 아파트는 옛집의 연장으로 보므로, 재건축 기간에 산 집을 나중에 먼저 팔면 일시적 2주택 특례를 받을 수 없습니다. 일시적 2주택 특례는 먼저 산 종전주택을 팔 때만 적용되는데, 이 경우 종전주택은 재건축된 아파트이기 때문입니다. 재건축 기간에 산 집이 대체주택 요건을 갖췄는지부터 확인해 보십시오.

재건축 아파트가 완공된 날을 새집을 산 날로 보고 그보다 먼저 산 집을 팔면 된다고 계산하면 결론이 거꾸로 나옵니다. 어느 집이 종전주택인지부터 확인해야 다른 특례를 검토할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2015년 산 아파트가 재건축되면서 2021년 관리처분계획인가를 받아 조합원입주권을 갖게 됐습니다. 공사 중이던 2022년 다른 아파트를 사서 살았고, 2024년 재건축 아파트가 완공됐습니다. H씨는 재건축 아파트로 들어가면서 2022년에 산 아파트를 먼저 팔려는데, 완공일부터 따지면 일시적 2주택이 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재건축으로 완공된 아파트는 언제 산 집으로 보나요?

관리처분계획인가 전에 산 주택이 조합원입주권으로 바뀌었다가 재건축으로 완공되면, 완공된 아파트는 새로 산 주택이 아니라 옛 주택의 연장으로 봅니다. 일시적 2주택 판단에서 그 아파트의 취득일은 재건축 전 주택을 산 날입니다.

대법원은 재건축조합에 재건축대상 아파트를 제공하고 재건축아파트를 받은 것은 별개의 아파트를 취득한 것이 아니므로, 재건축대상 아파트를 산 날을 재건축아파트의 취득일로 보아 일시적 2주택 요건을 판정해야 한다는 원심을 그대로 유지했습니다.

예시에서 재건축 아파트의 취득일은 2015년이고, 2022년에 산 아파트가 신규주택입니다. 완공일인 2024년은 일시적 2주택 판단의 기준이 되지 않습니다.

나중에 산 집을 먼저 팔면 왜 특례가 안 되나요?

일시적 2주택 특례는 1주택 세대가 신규주택을 산 뒤 종전주택을 정해진 기간 안에 팔 때만 적용됩니다. 나중에 산 신규주택을 먼저 팔면 특례의 대상이 아니어서 2주택 상태의 일반 양도로 과세됩니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조 제1항은 종전의 주택을 양도하는 경우만 1세대1주택으로 봅니다. 예시에서 2022년 아파트는 종전주택이 아니므로 이 조항으로는 비과세를 받을 수 없습니다.

재건축 기간에 살려고 산 집이라면 다른 길은 없나요?

재건축 사업기간에 거주하려고 산 집은 대체주택 특례 요건을 갖추면 먼저 팔아도 비과세를 받을 수 있습니다. 이 특례는 일시적 2주택과 별개 제도이고, 요건을 모두 갖춰야 합니다.

• 취득 시기와 거주 - 사업시행인가일 이후 대체주택을 사서 1년 이상 거주해야 합니다.
• 완공 주택 입주 - 재건축 주택이 완성된 뒤 3년 안에 세대전원이 이사해 1년 이상 계속 거주해야 합니다(취학·근무상 형편·질병 요양 등 부득이한 사유는 예외).
• 양도 시기 - 재건축 주택이 완성되기 전이나 완성된 뒤 3년 안에 대체주택을 팔아야 합니다.

이 특례를 받으려면 양도소득세 과세표준 신고기한 안에 조합원입주권 소유자 1세대1주택 특례적용신고서를 함께 내야 합니다. 예시의 H씨가 사업시행인가 뒤에 2022년 아파트를 사서 1년 넘게 살았다면 이 요건부터 대조해 볼 수 있습니다.

재건축 아파트를 먼저 팔면 어떻게 되나요?

반대로 재건축 아파트를 먼저 팔면 그 아파트가 종전주택이므로 일시적 2주택 특례를 검토할 수 있습니다. 종전주택 취득일부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 샀고, 신규주택 취득일부터 처분기한 안에 팔아야 합니다.

처분기한은 신규주택 취득일 현재 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역이면 2년, 그 밖에는 3년입니다. 2년은 조정대상지역 종전주택을 가진 세대가 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 신규주택을 취득하고 2026. 10. 1. 이후 종전주택을 파는 경우에 적용되고, 2026. 8. 3. 이전에 신규주택을 취득했거나 계약금을 지급한 사실이 증명되면 종전처럼 3년입니다. 예시처럼 2022년에 산 신규주택은 3년 기준으로도 기한이 이미 지났으므로 이 특례를 적용하기 어렵습니다.

재건축 중 취득 주택 양도 대응 순서

• 종전주택 확정 - 재건축 전 주택을 산 날과 신규주택을 산 날을 비교해 어느 집이 종전주택인지 정합니다.
• 대체주택 요건 대조 - 신규주택을 사업시행인가 뒤에 샀는지, 1년 이상 살았는지, 완공 후 입주 계획이 맞는지 확인합니다.
• 양도 순서 결정 - 대체주택 특례와 일시적 2주택 특례 중 받을 수 있는 쪽으로 어느 집을 먼저 팔지 정합니다.
• 신고 - 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서와 필요한 특례적용신고서를 함께 냅니다.
• 사후 대응 - 비과세가 부인되면 과세예고통지 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지서 수령 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 입주권을 관리처분계획인가 뒤에 승계취득했거나 대체주택을 사업시행인가 전에 산 경우에는 결론이 달라질 수 있어 사업 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재건축·재개발 주택의 1세대1주택 비과세 부인 처분에 대한 과세전적부심사와 심판청구 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 관리처분 뒤에 입주권을 산 경우도 같나요?
  아니요. 관리처분계획인가 뒤에 조합원입주권을 승계취득해 완공된 주택은 원조합원의 주택 연장으로 볼 수 없어 취득일 판단이 달라질 수 있습니다. 입주권을 산 시점과 완공일을 따로 확인해야 합니다.
• 대체주택은 언제 산 집이어야 하나요?
  대체주택 특례는 재건축 사업시행인가일 이후 산 주택이어야 합니다. 사업시행인가 전에 산 주택은 재건축 기간 거주용으로 보지 않아 이 특례를 받을 수 없고, 1년 이상 거주도 필요합니다.
• 완공 뒤 일부 가족만 입주해도 되나요?
  대체주택 특례는 완공 뒤 3년 안에 세대전원이 이사해 1년 이상 계속 살아야 합니다. 취학, 근무상 형편, 질병 요양 같은 부득이한 사유로 일부가 이사하지 못한 경우는 예외로 봅니다.
• 입주 1년을 못 채우면 어떻게 되나요?
  대체주택 특례를 받은 뒤 완공 주택에 1년 이상 거주하지 못하면 그 사유가 생긴 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 특례가 없었을 때의 세액을 양도소득세로 신고·납부해야 합니다. 입주 일정은 미리 관리합니다.
• 특례적용신고서를 안 내면 어떻게 되나요?
  대체주택 특례를 받으려면 양도소득세 과세표준 신고기한 안에 조합원입주권 소유자 1세대1주택 특례적용신고서를 내도록 정해져 있습니다. 빠뜨렸다면 경정청구 단계에서라도 서류를 갖춰 주장합니다.
• 완공된 날을 취득일로 보는 경우는 없나요?
  자기가 직접 건설한 주택은 사용승인일 등을 취득일로 보지만, 조합원으로 재건축 아파트를 받은 경우는 옛 아파트를 산 날을 취득일로 봅니다. 법원도 같은 취지로 판단했으므로 완공일은 기준이 되지 않습니다.
• 고지서를 받았다면 언제까지 다투나요?
  비과세가 부인되어 납부고지서를 받았다면 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있습니다. 이의신청은 선택 절차이고, 청구서에는 사업 단계별 서류와 가족의 거주 기록을 함께 냅니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 재건축 기간에 살려고 산 집, 1년을 못 살고 팔면 비과세가 안 되나요?
• 재건축 대체주택을 살 때 2주택이었다면 대체주택 비과세를 못 받나요?
• 재건축 입주권 산 뒤 새 아파트에 안 살고 옛집을 팔면 비과세 안 되나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기