양도소득세

재건축 기간에 살려고 산 집, 1년을 못 살고 팔면 비과세가 안 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

네, 재건축 사업시행인가 뒤에 산 대체주택이라도 그 집에서 1년 이상 살지 않고 팔면 대체주택 비과세를 받을 수 없습니다. 국세청은 세를 주다가 7개월가량만 살고 판 대체주택에 대해 1년 거주 요건을 채우지 못했다고 회신했습니다. 지금은 대체주택에 실제로 들어가 산 기간이 1년을 넘는지부터 확인해야 합니다.

대체주택은 일반 1세대1주택처럼 2년 보유나 2년 거주를 채울 필요가 없습니다. 이 특례에는 일반 보유기간·거주기간 제한이 적용되지 않고, 1년 거주만 따로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

C씨 부부는 2019년에 산 아파트가 재건축에 들어가 2023년 5월 사업시행인가를 받았습니다. 같은 해 9월 근처 아파트를 대체주택으로 샀지만 처음에는 전세를 주었고, 2025년 11월에야 직접 들어가 살기 시작했습니다. 분담금을 마련하려고 2026년 7월 대체주택을 팔려고 하는데, 비과세가 되는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대체주택 비과세 요건은 무엇인가요?

재건축·재개발 대상 집 한 채를 가진 세대가 공사 기간 동안 살 집을 사서 세 가지 요건을 모두 채우면, 대체주택을 팔 때 1세대1주택으로 보아 비과세합니다. 첫째, 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득해 1년 이상 거주해야 합니다. 둘째, 관리처분계획에 따라 받는 새 아파트가 완성된 후 3년 안에 세대 전원이 이사해 1년 이상 계속 거주해야 합니다. 셋째, 새 아파트가 완성되기 전이나 완성된 후 3년 안에 대체주택을 팔아야 합니다. 현행 조문은 재개발·재건축뿐 아니라 소규모재건축사업등에도 같은 요건을 둡니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」 원문으로 확인한 내용입니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 대체주택을 취득해 1년 이상 거주하지 않고 팔면 대체주택 비과세 요건을 갖추지 못한다고 회신했습니다(법규재산-2014-452, 2014. 12. 2.). 질의자의 재건축 아파트는 2007. 11. 사업시행인가를, 2008. 6. 관리처분계획인가를 받았습니다. 질의자는 인가 뒤인 2008. 4. 대체주택을 샀지만 계속 전세를 주었고, 2014. 4.부터 들어가 살다가 2014. 9. 매매계약을 맺고 2014. 11. 잔금을 받았습니다. 국세청은 거주기간이 1년 미만이므로 첫째 요건을 채우지 못했다고 보았습니다. 새 아파트 완공 후 바로 세대 전원이 들어가 1년 이상 살 계획이라는 사정도 결론을 바꾸지 못했습니다.

이 회신은 질의자가 밝힌 거주기간을 전제로 한 해석입니다. 전세를 준 기간 중에도 세대가 실제로 함께 살았다는 사정이 있다면 거주기간 계산이 달라질 수 있습니다.

해외근무 같은 부득이한 사유가 있어도 1년을 채워야 하나요?

네, 국세청은 해외근무 등 부득이한 사유로 세대 전원이 대체주택에 1년 이상 거주하지 못하고 판 경우에도 요건을 채우지 못한다고 보았습니다(서면-2022-부동산-3704, 2023. 1. 16.). 둘째 요건인 새 아파트 이사에는 취학·근무·질병 요양 같은 부득이한 사유로 세대원 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함하는 문구가 있습니다. 그러나 첫째 요건인 대체주택 1년 거주에는 그런 예외 문구가 없습니다. 그래서 대체주택 거주 1년은 사정과 관계없이 실제로 채워야 하는 요건으로 다뤄집니다.

회신 이후 무엇이 바뀌었나요?

1년 거주 요건은 그대로이고, 새 아파트 완성 후 기한이 2년에서 3년으로 늘었습니다. 회신 당시에는 새 아파트 완성 후 2년 안에 이사하고, 완성 전이나 완성 후 2년 안에 대체주택을 팔아야 했습니다. 2023. 2. 28. 개정으로 두 기한이 모두 3년이 됐습니다. 새 아파트로 이사한 뒤 1년 계속 거주를 채우지 못하게 되면 그 사유가 생긴 달의 말일부터 2개월 안에 비과세받았던 세액을 신고·납부해야 하므로, 대체주택을 판 뒤의 거주 계획도 함께 세워야 합니다.

재건축 대체주택 비과세 대응 순서

• 인가일 확인 - 조합에서 사업시행인가일과 관리처분계획인가일을 확인합니다. 대체주택 취득일이 사업시행인가일 이후인지 봅니다.
• 거주기간 계산 - 대체주택에 실제로 들어가 산 날과 주민등록 전입일을 적고, 매도 예정 잔금일까지 1년이 차는지 셉니다.
• 매도 시기 조정 - 1년이 모자라면 잔금일을 1년 거주 이후로 미룰 수 있는지 매수인과 협의합니다. 새 아파트 완성 후 3년 안이어야 합니다.
• 입주 계획 - 새 아파트 완성 후 3년 안에 세대 전원이 이사해 1년 이상 살 계획을 세우고, 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 합니다.
• 과세 후 대응 - 비과세가 부인돼 세금이 고지됐다면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를, 세금을 낸 뒤라면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대체주택을 산 때 이미 다른 주택이 있었거나 일시적 2주택 특례와 겹치는 경우에는 취득 순서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대1주택 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대체주택도 2년 보유해야 비과세되나요?
  아니요, 대체주택 특례에는 일반 1세대1주택의 보유기간·거주기간 제한이 적용되지 않습니다. 대신 사업시행인가일 이후 취득해 1년 이상 거주해야 하고, 새 아파트 완성 전이나 완성 후 3년 안에 팔아야 합니다. 보유가 2년이 안 돼도 이 요건을 채우면 비과세 대상입니다.
• 세를 준 기간도 거주기간에 들어가나요?
  아니요, 대체주택 1년 거주는 그 세대가 실제로 들어가 산 기간을 봅니다. 국세청 회신 사안도 대체주택을 산 뒤 수년간 전세를 주다가 들어가 7개월가량 살고 판 경우 1년 거주 요건을 채우지 못했다고 보았습니다. 세입자가 사는 동안은 거주기간에 넣지 않습니다.
• 사업시행인가 전에 산 집도 대체주택인가요?
  아니요, 대체주택 특례는 사업시행인가일 이후에 취득한 주택에만 적용됩니다. 인가일 전에 산 집은 1년 이상 살았더라도 이 특례 대상이 아닙니다. 그런 경우에는 일시적 2주택 등 다른 특례의 요건을 갖췄는지 따로 따져야 하므로 인가일과 취득일을 먼저 확인합니다.
• 해외 발령으로 1년을 못 살면 어떻게 되나요?
  국세청은 해외근무 같은 부득이한 사유로 세대 전원이 대체주택에 1년 이상 거주하지 못하고 판 경우에도 요건을 채우지 못한다고 보았습니다. 새 아파트 이사 요건에는 부득이한 사유 예외 문구가 있지만, 대체주택 1년 거주 요건에는 그런 문구가 없기 때문입니다.
• 새 아파트 완공 뒤 언제까지 팔아야 하나요?
  대체주택은 새 아파트가 완성되기 전이나 완성된 후 3년 안에 팔아야 합니다. 회신 당시에는 2년이었지만 2023. 2. 28. 개정으로 3년이 됐습니다. 새 아파트에는 완성 후 3년 안에 세대 전원이 이사해 1년 이상 계속 살아야 하므로 두 일정을 함께 맞춥니다.
• 새 아파트 입주 후 1년을 못 채우면요?
  새 아파트로 이사해 1년 이상 계속 거주하는 요건을 채우지 못하게 되면, 그 사유가 생긴 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 대체주택 양도 때 냈어야 할 세액을 양도소득세로 신고·납부해야 합니다. 대체주택을 판 뒤에도 입주와 거주 기록을 이어서 관리합니다.
• 거주 부족으로 과세되면 다툴 수 있나요?
  실제로 1년 이상 살았는데 기록이 달라 과세됐다면 다툴 수 있습니다. 세금이 고지됐다면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를, 신고하고 세금을 낸 뒤라면 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 전입 기록과 공과금 내역을 함께 냅니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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