양도소득세

재건축 입주권 산 뒤 새 아파트에 안 살고 옛집을 팔면 비과세 안 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 입주권을 산 날부터 3년이 지나 옛집을 팔았다면 새 아파트가 완성된 뒤 3년 안에 세대전원이 이사해 1년 이상 살아야 하므로, 새 아파트에 들어가지 않고 세를 주면 옛집 비과세를 받을 수 없습니다. 입주권을 산 날부터 3년 안에 옛집을 팔았다면 이 거주 요건은 붙지 않습니다. 지금은 입주권 취득일부터 옛집 양도일까지가 3년을 넘는지부터 확인해 보십시오.

입주권을 산 지 3년이 지났다고 해서 옛집 비과세를 포기할 필요는 없습니다. 다만 그때부터는 새 아파트에 실제로 들어가 사는 것이 조건이 되므로, 세를 줄 계획이라면 결론이 달라집니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2018년 아파트를 7억원에 사서 살다가 2021년 10월 재건축 조합원입주권을 사들였습니다. 새 아파트는 2022년 4월 완공됐지만 H씨는 들어가지 않고 바로 세를 주었고, 2025년 3월 살던 옛 아파트를 11억원에 팔면서 입주권 특례로 비과세 신고했습니다. 새 아파트는 그 뒤에도 계속 임대했고, 세무서는 약 1억 1천만원을 내야 한다고 안내했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

입주권을 산 지 3년이 지나 옛집을 팔면 어떤 요건이 붙나요?

입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 옛집을 팔 때는, 새 아파트가 완성된 뒤 3년 안에 세대전원이 이사해 1년 이상 계속 거주해야 옛집에 비과세가 적용됩니다. 옛집도 완성 전이나 완성 후 3년 안에 팔아야 합니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제156조의2 제4항은 1주택을 가진 1세대가 조합원입주권을 취득해 일시적으로 1주택과 1입주권을 갖게 된 경우, 입주권 취득일부터 3년이 지나 옛집을 팔더라도 다음 요건을 모두 갖추면 1세대1주택으로 봅니다.

• 신축주택 거주 - 재건축·재개발 주택이 완성된 뒤 3년 안에 세대전원이 이사해 1년 이상 계속 거주할 것.
• 옛집 양도 시점 - 신축주택 완성 전 또는 완성 후 3년 안에 옛집을 양도할 것.
• 옛집 비과세 요건 - 옛집이 2년 이상 보유 등 1세대1주택 요건을 갖출 것.
• 취득 간격 - 2022. 2. 15. 이후 취득한 입주권은 옛집을 산 날부터 1년이 지난 뒤 취득했을 것.

사례에서 H씨는 입주권 취득 후 3년 5개월 만에 옛집을 팔았으므로 이 조항이 적용됩니다. 옛집은 완성 후 3년 안에 팔았지만, 새 아파트에 세대전원이 이사해 살지 않았으므로 요건을 채우지 못했습니다.

새 아파트에 들어가 살지 않으면 어떻게 되나요?

새 아파트에 들어가 살지 않으면 옛집 양도에 적용한 비과세 특례가 소급해서 사라지고, 특례가 없었다면 냈을 세액을 다시 신고·납부해야 합니다. 옛집을 이미 팔아 비과세로 신고한 뒤라도 마찬가지입니다.

입주 요건은 옛집을 판 뒤에야 확정되는 경우가 많습니다. 그래서 법은 완성 후 3년 안에 이사하지 않거나 1년 이상 계속 거주하지 못하는 사유가 생기면 그 달의 말일부터 2개월 안에 스스로 신고·납부하도록 정하고 있습니다.

이 기한 안에 신고하지 않으면 무신고·과소신고와 납부지연에 따른 가산세가 붙을 수 있습니다. 세를 계속 주기로 마음먹었다면 기한 안에 신고하는 것이 부담을 줄이는 방법입니다.

입주권을 산 지 3년 안에 팔면 무엇이 다른가요?

입주권을 산 날부터 3년 안에 옛집을 팔면 새 아파트에 들어가 살아야 하는 요건이 없습니다. 이 경우에는 입주권 취득 간격과 옛집의 비과세 요건만 따집니다.

• 3년 안에 양도 - 옛집을 산 날부터 1년이 지난 뒤 입주권을 취득하고 3년 안에 옛집을 팔면 됩니다. 신축주택 거주 요건은 없습니다.
• 3년이 지나 양도 - 위의 신축주택 세대전원 입주와 1년 거주, 완성 후 3년 안 양도 요건이 추가됩니다.

그래서 새 아파트에 살 계획이 없다면 입주권을 산 날부터 3년이 되기 전에 옛집을 파는 일정이 유리합니다. 일시적 2주택의 처분기한은 2026. 10. 1.부터 2년과 3년으로 나뉘었지만, 입주권 특례의 3년은 현행 조문상 그대로입니다.

새 아파트에 들어가기 어렵다면 무엇을 할 수 있나요?

세대원 일부가 취학, 근무상 형편, 질병 요양 같은 부득이한 사유로 새 아파트에 이사하지 못하는 경우에는 세대전원이 이사한 것으로 인정됩니다. 그 사유를 증명할 서류가 있으면 일부 세대원만 입주해도 요건을 갖출 수 있습니다.

세대 전체가 들어가기 어렵고 부득이한 사유도 없다면, 남은 방법은 특례 없이 과세되는 세액을 기준으로 계획을 세우는 것입니다. 이미 비과세로 신고한 뒤 입주가 불가능해졌다면 2개월 신고기한을 지키고, 기한을 놓쳤다면 세무서가 결정하기 전에 기한 후 신고나 수정신고를 합니다.

실제로 세대전원이 입주해 1년 이상 살았는데도 과세 안내를 받았다면 다툴 수 있습니다. 과세예고통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있습니다.

1주택 1입주권 비과세 대응 순서

• 날짜 정리 - 옛집 취득일, 입주권 취득일, 새 아파트 사용승인일을 정리합니다. 입주권 취득 후 3년이 되는 날을 기준으로 요건이 달라집니다.
• 양도 시점 결정 - 새 아파트에 살 계획이 없다면 입주권 취득 후 3년 안에 옛집을 팔 수 있는지 봅니다.
• 입주 계획 확정 - 3년이 지나 판다면 완성 후 3년 안에 세대전원이 이사해 1년 이상 살 수 있는지, 못 가는 세대원의 사유는 무엇인지 확인합니다.
• 신고 - 특례를 받을 때는 양도소득과세표준 신고와 함께 조합원입주권 소유자 1세대 1주택 특례적용신고서를 냅니다.
• 사후 대응 - 입주 요건을 못 채우면 2개월 안에 신고하고, 실제 입주했는데 과세 안내를 받았다면 과세전적부심사청구서를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 입주권을 증여받았거나 새 아파트가 분양권으로 받은 집이라면 적용 조문이 달라질 수 있어 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 조합원입주권이 얽힌 1세대1주택 비과세 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 새 아파트 완성일은 언제로 보나요?
  주택이 완성된 날은 원칙적으로 사용승인일이지만, 그 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받았다면 그중 빠른 날로 봅니다. 완성 후 3년 기한도 이 날부터 세므로 사용승인 자료를 먼저 확인합니다.
• 가족 중 한 명만 직장 때문에 못 들어가면요?
  취학, 근무상 형편, 질병의 요양 같은 부득이한 사유로 세대원 일부가 이사하지 못하는 경우에는 세대전원이 이사한 것으로 봅니다. 재직증명서 등 그 사유를 증명할 서류를 준비합니다.
• 1년을 살다가 중간에 세를 줘도 되나요?
  새 아파트에는 1년 이상 계속해서 거주해야 하므로 1년이 되기 전에 이사 나가 세를 주면 요건을 채우지 못합니다. 1년 이상 계속 거주한 뒤라면 그 뒤 임대 여부는 이 요건과 관계가 없습니다.
• 입주 요건을 못 채우면 언제까지 신고해야 하나요?
  완성 후 3년 안에 이사하지 못하거나 1년 이상 계속 거주하지 못하는 사유가 생긴 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 특례가 없었다면 냈을 세액을 신고·납부해야 하며, 늦으면 가산세가 붙습니다.
• 입주권 산 지 3년 안에 팔면 새 아파트에 안 살아도 되나요?
  네, 입주권을 취득한 날부터 3년 안에 옛집을 팔면 신축주택 거주 요건이 없습니다. 옛집을 산 날부터 1년이 지난 뒤 입주권을 취득했고 옛집이 2년 보유 등 비과세 요건을 갖추면 됩니다.
• 2022년 2월 전에 산 입주권도 1년 간격이 필요한가요?
  입주권 취득 후 3년이 지나 옛집을 파는 특례에서 옛집 취득 후 1년이 지나 입주권을 취득해야 한다는 요건은 2022. 2. 15. 이후 취득한 입주권부터 적용됩니다. 입주권 취득일을 먼저 확인합니다.
• 입주권 특례는 어떤 서류로 신청하나요?
  양도소득세 과세표준 신고기한 안에 조합원입주권 소유자 1세대 1주택 특례적용신고서를 주민등록증 사본 등과 함께 제출합니다. 신청서를 내지 않았더라도 요건을 갖추었다면 경정청구로 다툴 여지가 있는지 검토합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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