양도소득세

지역주택조합 조합원이면 조정대상지역 지정 전에 새집 권리를 가진 걸로 보나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

사업계획승인 이후부터입니다. 지역주택조합의 조합원 지위는 주택법 제15조의 사업계획승인일 이후에 한해 일시적 2주택 특례에서 말하는 신규 주택을 취득할 수 있는 권리에 해당한다고 국세청이 2022년 1월 기획재정부 해석을 인용해 답했습니다. 지금은 조합의 사업계획승인일이 2026년 8월 3일 이전인지, 조정대상지역 공고일보다 앞서는지부터 확인해 두십시오.

지역주택조합에 가입한 날을 곧바로 신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 얻은 날로 보지는 않습니다. 이 특례에서 조합원 지위가 그 권리가 되는 날은 사업계획승인일입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2017년에 산 아파트 한 채에 살면서 2023년 9월 같은 지역의 지역주택조합에 조합원으로 가입하고 분담금 2억원을 냈습니다. 가입 당시 그 지역은 조정대상지역이 아니었는데 2024년 1월 조정대상지역으로 지정됐고, 조합은 2024년 7월에야 주택법 제15조의 사업계획승인을 받았습니다. 새 아파트는 2027년 입주 예정입니다. A씨는 조정대상지역 지정 전에 조합원이 됐으니 종전주택 처분기한이 2년이 아니라 3년이 되는지, 처분기한은 언제부터 세는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 지역주택조합 조합원 지위를 어떻게 해석했나요?

주택법 제2조 제11호 가목의 지역주택조합 조합원 지위는 같은 법 제15조에 따른 사업계획승인일 이후에 한해 시행령 제155조 제1항 제2호의 신규주택을 취득할 수 있는 권리에 해당한다고 보았습니다. 국세청은 2022년 1월 13일 사전답변(사전-2021-법규재산-1186)에서 기획재정부 재산세제과-40(2022. 1. 7.)을 참고하라고 답했고, 이 기획재정부 해석이 위 결론입니다. 질의자는 2016년 조합원 가입계약을 맺고 계약금을 낸 원 조합원으로, 2017년 사업계획이 승인되고 2020년 그 지역이 조정대상지역으로 지정된 뒤 종전 주택을 양도한 사안이었습니다. 회신 당시 조문은 조정대상지역 안의 일시적 2주택 처분기한 1년과 전입 요건을 정하면서 공고 전에 신규주택을 취득할 수 있는 권리를 취득한 경우를 제외하고 있었는데, 그 권리에 조합원 지위가 언제부터 들어가는지가 질의였습니다. 이 회신은 질의한 사실관계를 전제로 한 해석이므로, 사업계획승인 뒤 조합원 지위를 승계 취득한 경우처럼 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

회신 이후 일시적 2주택 처분기한은 어떻게 바뀌었나요?

회신 당시 조정대상지역 안에서 조정대상지역 주택을 새로 사면 종전 주택을 1년 안에 팔고 신규 주택에 전입해야 했지만, 2022년 5월 10일 양도분부터 2년으로 늘고 전입 요건이 없어졌으며, 2023년 1월 12일 양도분부터는 지역과 관계없이 3년으로 일원화되었습니다. 2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조 제1항은 2026년 9월 30일 개정으로 다시 구분을 두어, 신규 주택 취득일 현재 종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 신규 주택을 취득하면 2년, 그 밖의 경우는 3년으로 정합니다. 이 2년 규정은 부칙에 따라 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역의 신규 주택을 취득하고 시행일 이후 종전 주택을 양도하는 경우부터 적용되고, 조정대상지역 공고 전에 신규 주택이나 그 권리를 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 확인되면 2년이 아니라 3년입니다. 전입 요건은 현행 조문에도 없습니다.

현행 제155조 제1항 제1호와 2026. 9. 30. 개정 부칙 제2조 제2항 제1호도 「신규 주택을 취득할 수 있는 권리」를 언제 취득했는지를 묻습니다. 회신 기준을 따르면 조합원 지위는 사업계획승인일에 이 권리가 됩니다. 그래서 사업계획승인이 2026년 8월 3일 이전이면 부칙에 따라 종전 3년 규정을 따지고, 그 뒤라도 승인일이 조정대상지역 공고일 이전이면 2년이 아닌 3년입니다. 승인이 공고 뒤라면 조합원 지위로는 이 예외를 받을 수 없고, 조합 가입 때 낸 계약금을 매매계약 계약금으로 볼 수 있는지는 이 회신이 다루지 않았습니다. A씨는 사업계획승인이 2024년 7월이어서 부칙에 따라 3년을 따지게 됩니다.

• 사업계획승인 전 조합원 지위 - 주택을 취득할 수 있는 권리가 아닙니다. 조합원 지위만으로는 공고 전 권리 취득 예외를 주장할 수 없습니다.
• 사업계획승인 후 조합원 지위 - 주택을 취득할 수 있는 권리입니다. 승인일이 2026년 8월 3일 이전이거나 공고일보다 앞서면 3년입니다.
• 신규 주택 취득일 - 처분기한은 조합원이 된 날이 아니라 완공된 주택을 취득한 날부터 셉니다.
• 종전 주택 취득 후 1년 - 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규 주택을 취득해야 합니다.

지역주택조합 일시적 2주택 대응 순서

• 날짜 확인 - 조합 가입일, 사업계획승인일, 조정대상지역 공고일, 신규 주택 취득 예정일을 조합 서류와 국토교통부 고시로 확인합니다.
• 권리 취득 시점 판정 - 사업계획승인일을 권리 취득일로 보고 공고일과 앞뒤를 비교합니다. 승인일이 2026년 8월 3일 이전이거나 공고일보다 앞서면 3년입니다.
• 처분기한 계산 - 신규 주택 취득일(잔금 또는 등기)부터 2년 또는 3년을 세어 종전 주택 양도 일정을 잡습니다.
• 종전 주택 요건 점검 - 종전 주택이 2년 이상 보유, 취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상 거주 요건을 채웠는지 확인합니다.
• 신고와 불복 - 종전 주택 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다. 비과세가 부인되면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 조합원 지위를 중간에 승계했거나 사업계획승인이 변경된 경우, 조정대상지역 지정이 해제되었다가 다시 지정된 경우에는 조합 서류·고시·계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세와 일시적 2주택 특례 부인에 따른 양도소득세 조세불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사업계획승인 전에 조정대상지역이 되면 어떻게 되나요?
  승인 전 조합원 지위는 주택을 취득할 수 있는 권리가 아니므로 조합원 지위로는 공고 전 권리 취득 예외를 받을 수 없습니다. 다만 2년 기한은 2026년 8월 3일 이전에 신규 주택이나 그 권리를 취득한 경우에는 적용되지 않으므로, 사업계획승인일이 그날 이전이면 종전 3년을 따집니다. 가입 계약금을 매매계약 계약금으로 볼 수 있는지는 회신이 다루지 않았습니다.
• 종전 주택 처분기한은 조합 가입일부터 세나요?
  아니요. 신규 주택을 취득한 날부터 셉니다. 신규 주택 취득일은 원칙적으로 잔금을 청산한 날이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일입니다. 조합원이 된 날이나 사업계획승인일은 권리 취득 시점을 가릴 뿐 처분기한의 출발점은 아닙니다.
• 처분기한 2년은 언제부터 적용되나요?
  2026년 9월 30일 개정 시행령 부칙 제2조 제1항에 따라 조정대상지역에 종전 주택을 보유한 1세대가 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역의 신규 주택을 취득하고 2026년 10월 1일 이후 종전 주택을 양도하는 경우부터 적용됩니다. 2026년 8월 3일 이전에 신규 주택이나 그 권리를 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명되면 종전 3년입니다.
• 신규 주택에 전입해야 하나요?
  아니요. 회신 당시에는 조정대상지역 안에서 세대 전원이 신규 주택에 전입해야 하는 요건이 있었지만 2022년 5월 10일 양도분부터 없어졌고, 현행 제155조 제1항에도 전입 요건은 없습니다. 종전 주택을 기한 안에 양도하고 종전 주택 자체의 보유·거주 요건을 채우면 됩니다.
• 종전 주택을 산 지 1년 안에 조합에 가입해도 되나요?
  가입 자체는 문제가 없습니다. 일시적 2주택 특례는 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 신규 주택을 취득할 것을 요구하는데, 신규 주택 취득일은 완공 주택의 잔금일이므로 조합 가입 시점이 아니라 그 날을 기준으로 1년을 따집니다.
• 종전 주택 자체는 어떤 요건을 채워야 하나요?
  양도일 현재 2년 이상 보유해야 하고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이면 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. 거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 계산합니다. 양도가액 12억원을 넘는 부분은 비과세되지 않습니다.
• 처분기한을 넘겨 과세되면 다툴 수 있나요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 제기할 수 있습니다. 사업계획승인일이 조정대상지역 공고일보다 앞서 3년이 적용된다는 서류가 있으면 2년 기한 적용을 다툴 수 있습니다. 이의신청은 선택 절차이고 심판에서 지면 90일 안에 행정소송을 제기합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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