양도소득세

넓은 집을 임대주택으로 등록해도 거주주택 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 이미 지어진 주택을 사서 임대하는 매입임대주택은 면적 제한이 없어 넓은 집이라도 다른 요건을 갖추면 거주주택 비과세 특례의 장기임대주택이 됩니다. 면적 기준은 직접 지어 임대하는 건설임대주택에만 있습니다. 지금은 임대개시일 당시 기준시가가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하였는지부터 확인하십시오.

넓은 집이라고 임대주택 등록을 포기하거나 거주주택 매도를 미룰 필요는 없습니다. 매입임대주택에서 따지는 것은 면적이 아니라 임대개시일의 기준시가와 임대료 증가율입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021년 수도권의 전용면적 110제곱미터 연립주택을 사서 구청과 세무서에 장기일반민간임대주택으로 등록하고 세를 주고 있습니다. 2026년 여름 3년 넘게 살던 아파트를 팔려다가, 지인에게서 임대주택이 85제곱미터를 넘으면 거주주택 비과세 대상이 아니라는 말을 들었습니다. 확인해 보니 그 기준은 다른 감면 규정의 요건이었고, A씨의 연립주택은 임대개시일 기준시가가 3억원대여서 거주주택 특례의 가액 기준 안에 있었습니다. A씨는 임대료 인상 이력까지 확인한 뒤 매도 일정을 그대로 진행했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매입임대주택에도 면적 제한이 있나요?

아니요, 거주주택 비과세 특례에서 매입임대주택에는 면적 제한이 없습니다. 이미 지어진 주택을 사서 임대하는 민간매입임대주택은 주택의 크기와 관계없이 다른 요건을 갖추면 장기임대주택이 됩니다.

거주주택 특례의 장기임대주택은 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호의 주택을 끌어다 씁니다. 그중 매입임대에 해당하는 가목(5년 이상 임대)과 마목(장기일반민간임대주택등으로 10년 이상 임대)은 기준시가, 임대료 증가율, 임대기간을 요건으로 두고 면적 요건은 두지 않습니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 2026. 10. 1. 시행본입니다. 이번 개정은 아파트 임대주택의 양도기한 같은 다른 요건을 손보았고, 매입임대주택에 면적 요건을 새로 넣지는 않았습니다.

면적 제한이 있는 임대주택은 어떤 것인가요?

면적 제한은 임대사업자가 직접 지어서 임대하는 민간건설임대주택에 붙어 있습니다. 대지면적 298제곱미터 이하, 주택 연면적 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대해야 하고, 공동주택은 전용면적으로 따집니다.

• 매입임대주택(가목·마목) - 면적 제한 없음. 임대개시일 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하.
• 건설임대주택(다목) - 대지 298제곱미터·연면적 149제곱미터 이하, 2호 이상, 기준시가 6억원 이하.
• 건설임대주택(바목) - 같은 면적 기준, 2호 이상 10년 이상 임대, 기준시가 9억원 이하.

같은 임대사업자라도 산 집인지 지은 집인지에 따라 요건이 달라지므로, 등록증의 민간매입임대주택·민간건설임대주택 구분을 먼저 확인해야 합니다.

85제곱미터 기준은 어디에서 나온 말인가요?

85제곱미터는 주택법상 국민주택규모로, 거주주택 비과세가 아니라 조세특례제한법의 장기임대주택 감면·과세특례에서 쓰는 기준입니다. 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 과세특례는 국민주택규모 이하 주택일 것을 요건으로 둡니다.

이 과세특례는 임대주택 자체를 팔 때 장기보유특별공제율을 높여 주는 제도입니다. 반면 거주주택 특례는 임대주택을 두고 살던 집을 팔 때 1세대1주택 비과세를 주는 제도라 근거 조문과 요건이 다릅니다. 두 제도를 섞어서 들으면 넓은 임대주택은 아무 혜택도 없다는 결론이 나오기 쉽습니다.

국민주택규모는 주거전용면적 85제곱미터 이하이고, 수도권이 아닌 도시지역 밖 읍·면 지역은 100제곱미터 이하입니다. 임대주택을 나중에 팔 때 감면이나 과세특례를 함께 노린다면 이 면적 기준은 따로 확인해야 합니다.

면적 대신 무엇을 확인해야 하나요?

매입임대주택이 거주주택 특례의 장기임대주택이 되려면 등록 시기와 유형, 임대개시일 기준시가, 임대료 증가율을 갖추어야 합니다. 거주주택을 파는 날 실제로 임대 중이어야 하는 점도 같습니다.

• 등록 시기와 유형 - 2020. 7. 11. 이후 등록 신청한 아파트 장기일반민간임대주택, 단기에서 장기로 변경 신고한 주택은 제외됩니다.
• 기준시가 - 임대개시일 당시 주택과 부수토지 기준시가 합계가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하여야 합니다.
• 임대료 증가율 - 100분의 5 이하, 증액은 계약이나 직전 증액 후 1년이 지나야 합니다.
• 양도일 현재 임대 중 - 세무서 사업자등록과 구청 임대사업자 등록 상태로 임대하고 있어야 합니다.

임대주택 면적 기준 대응 순서

• 등록증 유형 확인 - 임대사업자 등록증에서 민간매입·민간건설 구분과 장기일반·단기 유형, 등록 신청일을 확인합니다. 이 세 가지로 적용 조문이 정해집니다.
• 기준시가 대조 - 임대개시일 당시 공시가격을 열람해 6억원(수도권 밖 3억원) 이하인지 봅니다. 기준시가는 면적보다 먼저 탈락 사유가 됩니다.
• 임대료 이력 정리 - 임대차계약서를 순서대로 놓고 증가율과 증액 간격을 계산해 둡니다.
• 특례적용신고서 제출 - 거주주택을 판 뒤 예정신고 때 양도소득과세표준 신고서와 주택임대사업자의 거주주택 1세대 1주택 특례적용신고서를 냅니다.
• 부인 시 다툼 - 면적을 이유로 비과세가 부인되면 과세예고통지 단계의 과세전적부심사나 납부고지 뒤 90일 안의 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건설임대와 매입임대가 섞여 있거나 등록 유형을 바꾼 이력이 있으면 등록 서류를 놓고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 거주주택 특례와 장기임대주택 관련 양도소득세 과세전적부심사, 심판청구와 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 오피스텔도 면적과 관계없이 임대주택이 되나요?
  주거용 오피스텔을 민간매입임대주택으로 등록해 임대하면 매입임대주택 요건이 적용되므로 면적 제한은 없습니다. 다만 임대개시일 기준시가와 임대료 증가율, 등록 유형 요건은 그대로 갖추어야 하고, 실제 주거용으로 임대하고 있어야 합니다.
• 건설임대주택은 면적을 어떻게 재나요?
  대지면적 298제곱미터 이하이고 주택 연면적 149제곱미터 이하여야 하며, 공동주택은 전용면적으로 봅니다. 주택으로 보는 부분과 주거전용 지하실 면적은 연면적에 포함합니다. 이 요건을 갖춘 건설임대주택을 2호 이상 임대해야 합니다.
• 85제곱미터 넘는 임대주택은 장특공제 특례가 없나요?
  조세특례제한법의 장기일반민간임대주택등 과세특례는 국민주택규모 이하 주택일 것을 요건으로 두므로 85제곱미터를 넘으면 그 특례는 받기 어렵습니다. 이 기준은 임대주택을 팔 때의 특례이고, 거주주택 비과세와는 별개입니다.
• 임대개시일 기준시가는 언제 기준인가요?
  세무서 사업자등록과 구청 임대사업자 등록을 하고 임대주택으로 등록해 임대를 시작한 날의 기준시가입니다. 등록 전부터 세를 주고 있었다면 등록을 마친 날이 기준이 되므로 그날의 공시가격을 확인합니다.
• 단기임대로 등록한 넓은 주택도 되나요?
  2020. 7. 10. 이전에 등록 신청한 매입임대주택은 단기라도 5년 이상 임대 요건으로 거주주택 특례 대상이 될 수 있고 면적 제한은 없습니다. 2020. 7. 11. 이후 단기에서 장기로 변경 신고한 주택은 대상에서 빠집니다.
• 거주주택에도 면적 제한이 있나요?
  거주주택에는 면적 제한이 없고 보유기간 중 2년 이상 거주가 요건입니다. 다만 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택이면 넘는 부분의 양도차익에는 양도소득세가 나옵니다. 면적이 넓다는 사실만으로 비과세가 막히지는 않습니다.
• 면적 때문에 비과세가 부인됐다면 어떻게 다투나요?
  과세예고통지를 받았다면 30일 안에 과세전적부심사를 청구해 매입임대주택에는 면적 요건이 없다는 점을 다툴 수 있습니다. 납부고지서를 받은 뒤라면 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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