양도소득세

동생과 공동명의로 산 집 지분도 주택 수에 들어가 살던 집 비과세가 막히나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 다른 세대와 공동으로 소유한 집은 지분이 작아도 공동 소유자 각자가 한 채씩 가진 것으로 봅니다. 그래서 살던 집을 팔 때 동생과 나눠 가진 집 지분이 있으면 1세대 2주택이 될 수 있습니다. 같은 세대 가족끼리 나눠 가진 집은 세대 전체로 한 채이고, 12억원 기준은 지분이 아니라 집 전체 가격으로 판단합니다.

다른 사람과 함께 산 집의 지분은 크기가 작아도 내 주택 한 채로 셉니다. 그래서 살고 있는 집을 팔 때 형제나 친구와 공동으로 가진 다른 집의 지분이 있으면 1세대 2주택이 되어 비과세를 받지 못할 수 있습니다. 반대로 같은 세대 가족끼리 나눠 가진 집은 세대 전체로 한 채이고, 12억원 기준은 지분이 아니라 집 전체 가격으로 따집니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 45세로 배우자, 자녀와 함께 2019. 3. 산 아파트에 살고 있습니다. 2021. 6. 따로 사는 동생과 함께 지방 소형 아파트를 2억원에 사면서 지분을 절반씩 나눠 등기했고, 그 집은 지금 세를 주고 있습니다. B씨는 2026. 11. 살고 있는 아파트를 11억원에 팔 예정이었는데, 지인에게서 동생과 나눠 가진 지분도 주택으로 친다는 말을 들었습니다. B씨는 절반짜리 지분 때문에 살던 집 비과세가 막히는지, 막힌다면 무엇을 먼저 해야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공동명의 지분만 있어도 주택 한 채로 세나요?

네, 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하면 시행령에 특별한 규정이 있는 경우를 빼고는 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봅니다. 지분이 절반이든 10분의 1이든 같습니다. B씨는 동생과 다른 세대이므로 B씨 세대는 살던 아파트와 지방 아파트 지분을 합쳐 2주택을 가진 것으로 판단됩니다.

이 상태에서 살던 아파트를 팔면 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추지 못합니다. 지분을 2021. 6. 취득했으므로 일시적 2주택 특례의 처분기한도 이미 지났습니다. 특별한 규정의 대표적인 예가 상속으로 여럿이 함께 받은 공동상속주택입니다. 이 경우에는 상속지분이 가장 큰 상속인만 그 집을 소유한 것으로 보므로, 소수지분을 상속받은 사람의 주택 수에는 원칙적으로 들어가지 않습니다. 돈을 내고 함께 산 집에는 이 예외가 적용되지 않습니다.

지분을 얻은 방식도 묻지 않습니다. 매매로 산 지분뿐 아니라 부모님께 증여받은 지분, 경매로 낙찰받은 지분도 모두 같은 기준으로 셉니다. 주택 수는 살던 집을 파는 날 현재로 따지므로, 잔금일 전에 지분 정리를 끝내야 그 결과가 반영됩니다. 등기는 남아 있는데 실제로는 이미 대금을 받고 넘긴 지분이라면 잔금 청산일 같은 실제 양도 시기를 자료로 보여 줘야 합니다.

같은 세대 가족끼리 나눠 가진 집은 어떻게 보나요?

비과세는 1세대를 단위로 판단합니다. 부부나 함께 사는 부모와 자녀처럼 같은 세대 가족이 한 집을 나눠 가졌다면 그 세대가 가진 주택은 한 채입니다. 그래서 다른 집이 없다면 지분을 나눠 가졌다는 이유로 2주택이 되지 않고, 각자의 지분 양도 모두 1세대 1주택 요건으로 판단합니다.

다만 세대 판단은 양도일 현재 실제로 생계를 같이 하는지로 정합니다. 함께 산 자녀가 그 뒤 따로 나가 독립된 세대를 꾸렸다면 그때부터는 다른 세대의 공동소유가 되어 각자 1주택씩 가진 것으로 봅니다.

공동명의 집이 12억원을 넘는지는 무엇으로 판단하나요?

12억원은 지분 가격이 아니라 집 전체의 실지거래가액으로 판단합니다. 시행령은 1주택의 일부를 양도하거나 일부가 다른 사람 소유인 경우 양도하는 부분의 가액을 전체 면적 비율로 나누어 계산한 금액, 곧 집 전체 가격이 12억원을 넘으면 고가주택으로 본다고 정합니다. 14억원짜리 집을 둘이 절반씩 가졌다면 각자 받는 돈은 7억원이지만 고가주택에 해당합니다.

고가주택이면 12억원을 넘는 부분에 대응하는 양도차익만 과세됩니다. 일부만 양도하는 경우에는 12억원도 그 부분의 양도가액 비율로 나누어 적용하므로, 절반 지분이면 6억원을 기준으로 계산합니다.

그래서 지분 양도가액이 12억원보다 훨씬 작아도 집 전체가 고가주택이면 12억원 초과 부분에 대한 양도소득세를 예정신고하고 내야 합니다. 「내 몫은 7억원이니 신고할 일이 없다」고 판단해 신고를 빠뜨리면 무신고가산세와 납부지연가산세가 함께 붙습니다.

지분을 먼저 정리하고 팔면 비과세가 되나요?

B씨가 살던 집보다 지방 아파트 지분을 먼저 팔아 세대의 주택을 한 채로 만든 뒤 살던 아파트를 팔면, 그 아파트는 양도일 현재 1주택으로 비과세 요건을 다시 따질 수 있습니다. 현행 시행령은 다른 주택을 처분해 1주택이 된 날부터 보유기간을 새로 세는 규정을 두고 있지 않아, 살던 아파트는 처음 취득한 날부터 보유기간을 셉니다.

다만 먼저 파는 지분은 2주택 상태에서 양도하는 것이므로 그 차익에는 양도소득세가 나옵니다. 지분을 동생에게 넘기는 경우에는 특수관계인 거래가 되어 시가보다 낮게 넘기면 시가로 다시 계산될 수 있고, 대가 없이 넘기면 동생에게 증여세 문제가 생깁니다. 양도 순서와 가격을 정하기 전에 두 집의 세금을 함께 계산해 보는 편이 안전합니다.

지분 정리가 어렵다면 살던 아파트를 과세로 판 뒤 남는 지분을 나중에 비과세 요건에 맞춰 정리하는 방법도 있습니다. 어느 쪽이 유리한지는 두 집의 양도차익 크기에 달려 있습니다. 차익이 큰 집을 비과세로 남기는 순서가 일반적으로 세금이 적지만, 지분 가격이 낮아 세금 차이가 작다면 거래 편의를 우선할 수도 있습니다.

공동명의 주택 비과세 대응 순서

• 주택 수 확인 - 세대원 전원의 등기사항증명서를 떼어 지분으로만 가진 집, 상속받은 지분까지 빠짐없이 적습니다.
• 예외 해당 여부 - 그 지분이 공동상속주택 소수지분인지, 일시적 2주택 처분기한 안인지 확인합니다.
• 양도 순서 결정 - 지분을 먼저 정리할지, 과세를 감수하고 살던 집을 팔지 두 경우의 세액을 비교합니다.
• 예정신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고합니다. 비과세라도 고가주택이면 신고해야 합니다.
• 경정청구·심판청구 - 비과세 요건을 갖췄는데 세금을 냈다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를, 비과세가 부인되어 고지되면 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지분을 언제 누구에게서 어떤 방식으로 취득했는지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 법무법인 윤성은 공동소유 주택이 얽힌 1세대 1주택 비과세 판단과 양도 순서 검토, 비과세 부인 처분에 대한 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지분이 10분의 1뿐인데도 주택 한 채로 세나요?
  네, 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하면 특별한 규정이 없는 한 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봅니다. 지분 크기와 관계없이 다른 세대와 나눠 가진 지분은 주택 수에 들어갑니다.
• 부부 공동명의 집은 두 채로 보나요?
  아니요, 부부는 같은 1세대이므로 함께 가진 집은 세대 전체로 한 채입니다. 다른 집이 없다면 각자의 지분을 팔 때 모두 1세대 1주택 요건으로 비과세 여부를 판단합니다. 12억원 기준도 집 전체 가격으로 봅니다.
• 상속으로 받은 소수지분도 주택 수에 들어가나요?
  공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 보므로, 소수지분을 받은 상속인이 다른 주택을 팔 때는 원칙적으로 주택 수에 넣지 않습니다. 돈을 내고 함께 산 집에는 이 예외가 없습니다.
• 12억원 넘는지는 내 지분 가격으로 보나요?
  아니요, 집 전체 실지거래가액으로 판단합니다. 14억원 집을 절반씩 가졌다면 각자 받는 돈이 7억원이어도 고가주택에 해당하고, 12억원도 지분 비율만큼 나눈 6억원을 기준으로 과세 부분을 계산합니다.
• 지분을 먼저 팔면 살던 집 보유기간을 다시 세나요?
  현행 시행령은 다른 주택을 처분해 1주택이 된 날부터 보유기간을 새로 세는 규정을 두지 않습니다. 그래서 살던 집은 처음 취득한 날부터 보유기간을 셉니다. 먼저 판 지분에는 양도소득세가 나옵니다.
• 동생에게 지분을 싸게 넘겨도 되나요?
  형제는 특수관계인이어서 시가보다 낮게 넘기면 세무서가 시가로 양도소득을 다시 계산할 수 있습니다. 대가 없이 넘기면 동생에게 증여세가 문제 됩니다. 가격과 방식은 미리 검토하는 편이 안전합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 부부 공동명의 다가구주택, 내 지분만 팔아도 1세대1주택 비과세되나요?
• 새집을 산 뒤 배우자가 옛집 지분을 사면 그 지분도 비과세되나요?
• 소수지분으로 상속받은 집이 두 채면 살던 집 비과세가 안 되나요?
• 15억원에 판 1주택, 12억원 넘는 부분의 양도세는 어떻게 계산하나요?
• 같이 사는 자녀와 공동명의로 산 집도 종부세 1세대 1주택 특례가 되나요?
• 12억원 이하 1세대 1주택을 팔면 양도세 신고를 안 해도 되나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기