양도소득세

부부 공동명의 다가구주택, 내 지분만 팔아도 1세대1주택 비과세되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 같은 세대원이 함께 소유한 다가구주택에서 한 사람의 지분만 팔면 하나의 매매단위로 전체를 양도한 것으로 보기 어려워 단독주택 의제를 받기 어렵고, 1세대1주택 비과세도 적용받기 어렵습니다. 소득세법 시행령 제155조 제15항은 다가구주택을 가구별로 각각 하나의 주택으로 보되 전체를 하나의 매매단위로 양도할 때만 단독주택으로 봅니다. 지금은 공유자 전원이 함께 전체를 파는 방안과 지분만 파는 방안의 세액을 비교해 보십시오.

다가구주택이니 지분만 팔아도 한 채짜리 단독주택으로 보아 비과세가 된다고 단정할 필요는 없지만, 처음부터 포기할 일도 아닙니다. 같은 세대 공유자가 함께 전체를 한 번에 팔면 결론이 달라집니다.

이런 상담이 많습니다

K씨 부부는 2016년 5가구가 사는 다가구주택을 반씩 공동명의로 사서 꼭대기 층에 살며 나머지를 임대해 왔습니다. 2026년 가을 K씨는 사업 자금이 필요해 자기 지분 2분의 1만 지인에게 팔고, 아내 지분은 그대로 두려고 합니다. 부부가 이 건물 말고는 집이 없으니 1세대1주택 비과세가 되는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

같은 세대 공유 다가구의 내 지분만 팔면 비과세가 안 되나요?

네, 같은 세대원이 함께 소유한 다가구주택에서 한 사람의 지분만 팔면 그 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도한 것으로 보기 어려워 단독주택 의제를 받기 어렵고, 1세대1주택 비과세도 적용받기 어렵습니다. 다가구주택은 원래 가구별로 각각 하나의 주택으로 보기 때문입니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조 제15항은 1세대1주택을 판단할 때 「건축법 시행령」상 다가구주택은 한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 봅니다. 구획된 부분별로 양도하지 않고 하나의 매매단위로 양도하는 경우에만 전체를 하나의 주택으로 봅니다.

사례에서 부부는 1세대이므로 이 건물 전체가 세대의 재산입니다. 남편 지분만 팔면 건물 전체를 한 번에 넘긴 것이 아니므로 단독주택 의제가 적용되지 않고, 세대가 여러 가구, 곧 여러 주택을 가진 상태에서 그 일부를 판 것으로 판단합니다.

어떻게 팔아야 단독주택으로 보나요?

같은 세대 공유자 전원이 다가구주택 전체를 하나의 매매계약으로 함께 팔아야 단독주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 판단합니다. 매수인이 한 명이든 여러 명이든 건물 전체가 한 번에 넘어가는 하나의 거래여야 하고, 가구별로 나눠 팔면 이 의제가 적용되지 않습니다.

이때도 다른 1세대1주택 요건은 그대로 갖춰야 합니다. 2년 이상 보유하고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 보유기간 중 2년 이상 거주해야 하며, 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분은 과세됩니다.

다가구주택 요건은 무엇으로 확인하나요?

다가구주택은 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하이고, 1개 동의 주택 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이며, 19세대 이하가 사는 단독주택을 말합니다. 건축물대장상 용도가 다가구주택이어도 옥탑방 증축 등으로 주택 층수가 3개 층을 넘었다면 다가구주택으로 볼 수 없어 가구마다 주택으로 판단될 수 있습니다.

다가구주택 요건을 벗어나면 전체를 한 번에 팔아도 단독주택 의제가 적용되지 않습니다. 건축물대장, 현황 사진, 임대 현황을 함께 확인해 실제 구조가 요건에 맞는지 먼저 봅니다. 지하층은 주택 층수에서 빼고 셉니다. 1층 일부를 상가로 쓰는 겸용주택이라면 주택 부분 면적도 따로 확인합니다.

이미 지분만 판 경우에는요?

이미 지분만 팔아 비과세로 신고했다면 과세 대상으로 수정신고를 검토합니다. 아직 계약 전이라면 같은 세대 공유자가 함께 전체를 파는 방안, 지분 매각 대신 담보대출로 자금을 마련하는 방안의 세액과 비용을 비교해 봅니다.

남은 배우자 지분도 같은 문제를 안고 있습니다. 나중에 배우자가 자기 지분만 따로 팔면 그때도 하나의 매매단위 양도가 아니므로 비과세를 받기 어렵습니다. 처음 지분을 판 상대방과 다시 공유하게 되는 만큼, 처분 계획은 공유자 전원의 지분을 함께 놓고 세우는 편이 좋습니다.

다가구주택 지분 양도 대응 순서

• 소유 구조 확인 - 등기사항전부증명서로 공유자와 지분, 공유자가 같은 세대인지 확인합니다.
• 다가구 요건 확인 - 건축물대장과 현황으로 주택 층수, 바닥면적, 세대수가 다가구주택 요건에 맞는지 봅니다.
• 양도 방식 결정 - 내 지분만 파는 경우와 같은 세대 공유자가 함께 전체를 한 번에 파는 경우의 세액을 비교합니다.
• 신고 - 과세되면 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 2개월 안에 예정신고합니다.
• 사후 대응 - 비과세로 잘못 신고했다면 과세표준수정신고서로 수정신고하고, 전체 일괄 양도였는데 과세 고지를 받았다면 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공유자 가운데 별도 세대가 있거나 건물 구조가 다가구주택 요건과 다르면 등기와 건축물대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 다가구·겸용주택의 1세대1주택 비과세를 둘러싼 양도소득세 불복과 경정청구 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부부가 같은 날 각자 다른 사람에게 지분을 팔면요?
  같은 날이라도 지분별로 따로 계약해 넘기면 다가구주택 전체를 하나의 매매단위로 양도한 것으로 보기 어렵습니다. 단독주택 의제를 받으려면 공유자 전원이 건물 전체를 하나의 거래로 넘기는 계약 구조인지 확인합니다.
• 별도 세대인 형제와 공유한 다가구 지분은요?
  공유자가 별도 세대라면 각자의 세대 기준으로 1세대1주택을 판단하므로 같은 세대 공유와는 따져야 할 점이 다릅니다. 지분 양도가 하나의 매매단위인지, 가구별 주택 수를 어떻게 셀지에 따라 결론이 달라지므로 사실관계를 따로 검토합니다.
• 옥탑을 늘려 4층이 됐다면 어떻게 되나요?
  주택으로 쓰는 층수가 지하층을 빼고 3개 층을 넘으면 다가구주택 요건을 벗어나 가구마다 하나의 주택으로 판단될 수 있습니다. 이 경우에는 전체를 한 번에 팔아도 단독주택 의제가 적용되지 않으므로 건축물대장과 실제 사용 현황을 대조합니다.
• 가구 하나만 따로 팔 수 있나요?
  구분등기가 되지 않은 다가구주택은 가구 하나만 따로 등기를 넘기기 어렵고, 가구별로 나눠 파는 방식이라면 단독주택 의제가 적용되지 않습니다. 각 가구를 하나의 주택으로 보아 판단하므로 세대 전체가 여러 주택을 가진 것으로 계산됩니다.
• 전체를 팔면 12억원 기준은 건물 전체로 보나요?
  하나의 매매단위로 팔아 단독주택으로 보는 경우에는 다가구주택 전체의 양도가액으로 12억원 초과 여부를 판단합니다. 12억원을 넘으면 넘는 부분의 양도차익은 과세되고 보유·거주기간에 따른 공제를 적용합니다.
• 지분만 팔고 비과세로 신고했다면요?
  세무서가 경정할 것을 미리 알기 전에 수정신고하면 법정신고기한이 지난 뒤 기간에 따라 과소신고가산세를 감면받을 수 있습니다. 비과세가 적용되지 않는 구조라면 서둘러 수정신고하는 편이 가산세 부담을 줄입니다.
• 전체를 같이 팔았는데 과세되면 어떻게 하나요?
  공유자 전원이 하나의 계약으로 전체를 팔았는데도 과세 고지를 받았다면 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있습니다. 매매계약서와 등기 이전 내역으로 하나의 매매단위였다는 점을 보여 주는 것이 중심입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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