양도소득세

임대주택이 있는데 다가구주택 한 가구에만 살았어도 통째로 팔면 비과세되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 등록 임대주택을 둔 1세대가 다가구주택의 한 가구에서 2년 이상 살다가 그 다가구주택을 통째로 한 번에 팔면 전체를 하나의 주택으로 보아 거주주택 비과세 특례를 적용합니다. 국세청은 나머지 가구를 등록하지 않고 세놓았더라도 하나의 매매단위로 양도하면 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 비과세 규정을 적용한다고 회신했습니다. 지금은 가구별로 나누어 팔지 않는지, 임대주택이 사업자등록과 민간임대주택 등록을 유지하고 있는지부터 확인해야 합니다.

세놓은 나머지 가구를 팔기 전에 모두 비우거나 임대주택으로 등록해 둘 필요는 없습니다. 다가구주택을 통째로 팔면 세 든 가구가 몇이든 건물 전체가 하나의 주택이고, 본인이 산 한 가구의 거주기간이 2년 이상이면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2016년 오피스텔 세 채를 사서 2017년 장기일반민간임대주택으로 등록해 임대하고 있습니다. 2023년 1월 함께 살던 아버지가 돌아가시면서 지하 1층, 지상 3층에 일곱 가구가 있는 다가구주택을 상속받았고, 그 가운데 한 가구에서 상속 전부터 가족과 살아 왔습니다. 나머지 여섯 가구는 세를 놓았지만 임대주택으로 등록하지는 않았습니다. 2025년 오피스텔 두 채를 더 사서 등록했고, 2026년 이 다가구주택을 통째로 팔려고 합니다. A씨는 세 든 여섯 가구 때문에 거주주택 비과세가 안 되는 것은 아닌지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

다가구주택 한 가구에만 살았는데 통째로 팔면 하나의 주택인가요?

네, 1세대 1주택 비과세를 판단할 때 다가구주택은 가구별로 각각 하나의 주택으로 보는 것이 원칙이지만, 가구별로 나누어 팔지 않고 하나의 매매단위로 팔면 그 전체를 하나의 주택으로 봅니다. 그래서 본인이 산 한 가구와 세놓은 여섯 가구가 따로 계산되지 않고, 건물 전체가 거주주택 한 채가 됩니다. 거주주택 특례의 거주요건은 그 주택의 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것이므로, 한 가구에서 2년 넘게 살았으면 충족됩니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조 제15항과 제20항이 이 구조를 그대로 두고 있습니다. 여기서 다가구주택은 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목의 요건(주택으로 쓰는 층수 3개 층 이하, 바닥면적 합계 660제곱미터 이하, 19세대 이하)을 갖춘 건물을 말합니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 시행령 제155조 제20항 제2호의 요건을 갖춘 장기임대주택과 다가구주택을 보유한 1세대가 다가구주택의 일부에서 2년 이상 거주한 뒤 그 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도하면 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다고 회신했습니다(서면-2022-부동산-2143, 2023. 7. 3.). 질의자는 2013년 10월 산 오피스텔 세 채를 2015년 7월 장기일반민간임대주택으로 등록했고, 2019년 10월 아파트 한 채, 2022년 3월과 4월 오피스텔 두 채를 더 사서 등록해 임대주택 여섯 채를 두고 있었습니다. 2021년 1월 상속받은 다가구주택은 지하층과 지상 3층의 일곱 가구로, 그중 한 가구에만 본인 세대가 살고 나머지는 세입자가 살되 임대 등록은 하지 않은 상태였습니다. 국세청은 임대 미등록 가구가 있더라도 하나의 매매단위로 양도하는 이상 거주주택 비과세 특례를 적용한다고 보았습니다.

이 회신은 여섯 채의 임대주택이 모두 임대의무기간 등 요건을 채울 예정이고, 다가구주택을 통째로 판다는 사실관계를 전제로 합니다. 가구별로 나누어 팔거나 임대주택 가운데 등록이 말소된 것이 있으면 결론이 달라질 수 있습니다.

상속받은 다가구주택의 거주기간은 언제부터 세나요?

상속개시 당시 상속인과 피상속인이 같은 세대였다면 상속 전에 같은 세대로서 거주하고 보유한 기간을 합쳐 셉니다. 회신 사안에서는 상속 뒤에만 2년 넘게 살았으므로 이 통산 없이도 요건을 갖췄지만, 상속 뒤 거주기간이 2년에 못 미치는 경우에는 상속 전 동일세대 거주기간을 더해 2년을 채울 수 있습니다. 거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 봅니다.

• 거주주택 - 보유기간 중 거주기간 2년 이상. 다가구주택은 통째로 팔 때 전체가 한 주택입니다.
• 장기임대주택 - 양도일 현재 사업자등록과 민간임대주택 등록을 하고 임대 중이며, 임대료 증가율 5% 이하. 증액은 계약 후 1년 안에 다시 못 합니다.
• 임대기간 미충족 양도 - 임대의무기간을 채우기 전에 거주주택을 팔아도 특례를 적용하되, 뒤에 요건을 못 채우면 그 달의 말일부터 2개월 안에 세액을 신고·납부합니다.

2026. 10. 1.부터 무엇이 바뀌었나요?

2026. 9. 30. 개정된 시행령은 제155조 제20항의 장기임대주택 범위 문구를 손질하고, 제167조의3 제1항 제2호에서 아파트를 임대하는 장기일반민간임대주택과 단기민간임대주택에 제11항의 양도기한(2027. 12. 31., 임대의무기간이 2027. 1. 1. 이후 끝나면 등록 말소일부터 1년 등) 요건을 붙였습니다. 현행 제155조 제20항은 장기임대주택 가운데 가목·다목 주택의 기한 제한은 적용하지 않는다고 정하면서 마목 4)의 양도기한은 따로 빼지 않았고, 이를 적용하지 않는다고 명시한 것은 등록 말소 후 5년 안 양도를 다룬 제23항뿐입니다. 회신 사안처럼 아파트 임대주택이 섞여 있는 세대는 그 아파트가 거주주택 양도일 현재 장기임대주택 요건을 유지하는지 현행 조문으로 다시 확인해야 합니다. 2025. 2. 28. 개정으로 거주주택 특례의 생애 한 차례 제한은 삭제되었고, 개정 시행령 부칙 제14조에 따라 2025. 2. 28. 이후 거주주택을 양도하는 경우부터 적용됩니다.

다가구주택 거주주택 비과세 대응 순서

• 매매 방식 확정 - 다가구주택을 가구별로 나누지 않고 건물 전체를 하나의 매매계약으로 팝니다. 일부 가구만 먼저 팔면 가구별로 각각 한 주택이 되어 특례 구조가 무너집니다.
• 거주 2년 증명 - 본인 세대가 산 가구의 전입일·전출일을 주민등록 초본으로 정리하고, 상속 전 동일세대 거주기간이 필요하면 피상속인과의 세대 구성 기록을 준비합니다.
• 임대주택 요건 점검 - 양도일 현재 여섯 채 모두 사업자등록과 민간임대주택 등록이 살아 있는지, 임대료 5% 제한을 지켰는지, 아파트가 있으면 2026. 10. 1. 개정 양도기한 요건에 걸리는지 확인합니다.
• 예정신고와 첨부서류 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하면서 특례 신고서와 임대차계약서 사본 등을 냅니다. 양도가액이 12억원을 넘으면 초과분을 계산합니다.
• 부인 시 대응 - 세무서가 임대 미등록 가구를 이유로 특례를 부인해 고지하면 이 회신을 들어 90일 안에 심판청구를 검토하고, 이미 과세로 신고했다면 5년 안의 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 다가구주택이 건축법상 요건을 벗어나 다세대주택으로 보이는지, 임대주택 가운데 등록이 말소된 것이 있는지에 따라 결론이 달라지므로 건축물대장·임대사업자등록증·매매계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 세 든 가구를 임대주택으로 등록하지 않아도 되나요?
  네, 다가구주택을 하나의 매매단위로 팔면 건물 전체가 하나의 주택이므로 세놓은 가구를 따로 임대주택으로 등록하지 않아도 거주주택 특례에 영향이 없습니다. 국세청도 나머지 가구가 임대 미등록 상태인 사안에서 특례를 적용한다고 회신했습니다. 다만 가구별로 나누어 팔면 각 가구가 별개의 주택이 됩니다.
• 다가구주택 일부 가구만 먼저 팔면 어떻게 되나요?
  구획된 부분별로 양도하면 각 가구를 각각 하나의 주택으로 봅니다. 본인이 산 가구만 팔더라도 나머지 세놓은 가구가 모두 별개의 주택으로 남아 거주주택 특례의 「그 밖의 1주택」 구조를 벗어나게 됩니다. 특례를 받으려면 건물 전체를 하나의 매매계약으로 팔아야 합니다.
• 상속 뒤 2년을 못 채웠는데 상속 전 거주기간을 더할 수 있나요?
  상속개시 당시 상속인과 피상속인이 같은 세대였다면 상속 전에 같은 세대로서 거주하고 보유한 기간을 합쳐 셉니다. 회신 사안의 질의자도 피상속인과 상속개시 전 2년 이상 같은 세대로 살았습니다. 주민등록표 등본으로 피상속인과의 세대 구성과 전입일을 증명해야 합니다.
• 임대주택 여섯 채가 임대의무기간을 못 채웠어도 되나요?
  네, 임대기간요건을 채우기 전에 거주주택을 팔아도 그 임대주택을 장기임대주택으로 보아 특례를 적용합니다. 다만 뒤에 임대기간요건을 못 채우거나 임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 넘으면, 그 사유가 생긴 달의 말일부터 2개월 안에 시행령 계산식에 따른 세액을 양도소득세로 신고·납부해야 합니다.
• 아파트 임대주택이 섞여 있으면 달라지나요?
  2026. 9. 30. 개정으로 아파트를 임대하는 장기일반민간임대주택과 단기민간임대주택은 제167조의3 제11항의 기한(2027. 12. 31., 임대의무기간이 2027. 1. 1. 이후 끝나면 등록 말소일부터 1년 등)까지 양도할 것이 장기임대주택 요건에 추가되었습니다. 2020. 7. 11. 이후 등록 신청한 아파트는 애초에 제외됩니다. 거주주택 양도일 현재 그 아파트가 요건을 유지하는지 조문으로 확인해야 합니다.
• 다가구주택인지는 무엇으로 판단하나요?
  주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하이고, 1개 동의 주택 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이며, 19세대 이하인 건물이 건축법 시행령상 다가구주택입니다. 옥탑이나 지하층을 주택으로 써서 층수를 넘기면 다세대주택으로 보아 가구별로 각각 한 주택이 될 수 있으므로 건축물대장과 실제 사용 현황을 함께 확인해야 합니다.
• 특례가 부인되면 언제까지 다퉈야 하나요?
  세무서가 특례를 부인해 고지하면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구 등 불복을 제기해야 합니다. 요건을 갖춘 양도를 과세로 신고해 세금을 냈다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 통째로 양도한 매매계약서와 거주 기록, 임대주택 등록증이 근거가 됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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