양도소득세

두 집을 살 때 비조정이었는데 나중에 조정대상지역이 되면 처분기한이 2년인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 신규주택을 취득한 날 두 집이 모두 조정대상지역이 아니었다면 그 뒤 지역이 조정대상지역으로 지정되어도 일시적 2주택 처분기한은 신규주택 취득일부터 3년입니다. 2년 기한은 신규주택 취득일 현재 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있을 때만 적용되고, 2026년 10월 1일 시행 개정령도 이 판단 시점을 그대로 둡니다. 지금은 두 집의 잔금일과 그날의 조정대상지역 여부부터 확인하십시오.

조정대상지역 지정 소식을 듣고 2년 안에 서둘러 급매로 내놓을 필요는 없습니다. 처분기한이 2년인지 3년인지는 지정 뉴스가 나온 날이 아니라 신규주택을 취득한 날의 지역 상태로 이미 정해져 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 비조정대상지역의 아파트를 사서 살다가, 2025년 4월 같은 시의 다른 아파트를 사서 일시적 2주택이 됐습니다. 두 집을 살 때 모두 조정대상지역이 아니었는데, 그 뒤 두 집이 있는 지역이 조정대상지역으로 지정됐습니다. A씨는 조정대상지역 안의 일시적 2주택은 처분기한이 2년이라는 기사를 보고 2027년 4월까지 옛집을 팔아야 하는지 물었습니다. 신규주택 취득 당시 두 집 모두 비조정대상지역이었으므로 처분기한은 2028년 4월까지인 3년으로 판단했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

두 집을 산 뒤 조정대상지역이 되면 처분기한이 2년으로 줄어드나요?

아니요, 신규주택을 취득한 날 두 집이 모두 조정대상지역이 아니었다면 그 뒤에 지역이 조정대상지역으로 지정되더라도 처분기한은 신규주택 취득일부터 3년입니다. 2년 기한은 신규주택 취득일 현재 종전주택이 조정대상지역에 있고 신규주택도 조정대상지역에 있을 때에만 적용됩니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 판단 시점을 「신규 주택의 취득일 현재」로 적고 있습니다. 취득일에 이미 요건이 갈렸으므로, 그 뒤 국토교통부 고시로 지역이 바뀌어도 기한은 다시 계산하지 않습니다. 지정이 해제되는 반대 경우도 같은 방식으로 취득일 현재 상태를 봅니다.

• 종전주택 취득 1년 뒤 신규주택 취득 - 종전주택을 산 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 사야 합니다.
• 신규주택 취득일 현재 지역 - 두 집이 모두 조정대상지역일 때만 2년, 그 밖에는 3년입니다.
• 종전주택 자체의 비과세 요건 - 종전주택을 2년 이상 보유해야 하고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주해야 합니다.

2026. 10. 1.부터 일시적 2주택 처분기한은 무엇이 바뀌었나요?

2026. 9. 30. 개정 시행령으로 조정대상지역 안의 종전주택과 신규주택에 대한 처분기한이 2년으로 다시 짧아졌고, 그 밖의 경우는 3년이 유지됐습니다. 이 2년 기한은 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 신규주택을 취득하고 2026. 10. 1. 이후 종전주택을 양도하는 경우부터 적용됩니다.

2026. 8. 3. 이전에 조정대상지역 신규주택을 취득했거나, 그때까지 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 종전 규정에 따라 3년이 적용됩니다. A씨처럼 신규주택 취득 당시 비조정대상지역이었다면 이 개정과 관계없이 처음부터 3년 대상입니다.

처분기한 3년은 언제부터 어떻게 세나요?

처분기한은 신규주택 취득일 다음 날부터 세어 3년이 되는 날까지입니다. 세법의 기간 계산은 민법을 따르므로 첫날은 빼고 셉니다. 신규주택의 취득일도 원칙적으로 잔금을 치른 날이고, 잔금일이 분명하지 않으면 등기접수일 등으로 정합니다.

기한 안에 매수인을 구했더라도 잔금이 기한 뒤로 밀리면 특례를 받지 못할 수 있습니다. 계약서에 잔금일을 정할 때 3년이 되는 날보다 여유를 두고, 등기사항증명서로 두 집의 취득일을 미리 확인해 두는 편이 안전합니다. 양도가액이 12억원을 넘으면 비과세가 되더라도 넘는 부분에는 세금이 계산됩니다.

기한을 넘겼거나 이미 과세예고를 받았다면 어떻게 하나요?

3년 안에 팔았는데 세무서가 2년 기한을 적용해 비과세를 배제했다면, 과세예고통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다. 이미 세금을 내고 신고했다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구로 돌려받을 수 있는지 검토합니다.

납부고지를 받은 뒤에는 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 합니다. 다툼의 중심은 신규주택 취득일 현재 두 집이 조정대상지역이었는지이므로, 조정대상지역 지정 고시일과 두 집의 잔금일·등기접수일을 한 장에 정리해 두십시오.

일시적 2주택 처분기한 대응 순서

• 취득일 확인 - 두 집의 매매계약서와 등기사항증명서로 잔금일과 등기접수일을 확인합니다. 처분기한은 신규주택 취득일부터 셉니다.
• 지역 확인 - 신규주택 취득일 현재 두 집이 조정대상지역이었는지 지정·해제 고시일과 대조합니다. 둘 중 하나라도 아니었다면 3년입니다.
• 잔금일 설계 - 종전주택 매매계약의 잔금일을 3년이 되는 날보다 앞에 둡니다. 계약일이 아니라 잔금일이 기준입니다.
• 신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 예정신고합니다. 비과세라도 고가주택이면 신고가 필요합니다.
• 불복과 경정 - 비과세가 배제되면 과세전적부심사청구서, 경정청구서, 심판청구 순서로 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신규주택이 분양권이나 조합원입주권에서 바뀐 주택이거나 지정 고시일 무렵에 잔금을 치렀다면 계약서와 고시문을 놓고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대1주택 비과세 배제를 둘러싼 양도소득세 과세전적부심사, 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지정 뒤에 종전주택을 팔면 2년 거주를 해야 하나요?
  아니요. 1세대1주택 비과세의 2년 거주요건은 그 주택을 취득할 당시 조정대상지역이었는지로 정합니다. 종전주택을 살 때 조정대상지역이 아니었다면 나중에 지정되어도 거주요건 없이 2년 이상 보유로 판단합니다.
• 신규주택 잔금 전에 조정대상지역이 되면 몇 년인가요?
  신규주택 취득일은 원칙적으로 잔금일이므로 잔금일 현재 두 집이 조정대상지역이면 2년 대상이 될 수 있습니다. 다만 지정 공고일 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 2년 규정에서 빠져 3년이 적용됩니다.
• 종전주택만 나중에 조정대상지역이 되면요?
  신규주택 취득일 현재 종전주택이 조정대상지역이 아니었다면 2년 규정의 요건을 갖추지 못하므로 3년이 적용됩니다. 지정 시점이 신규주택 취득 전인지 후인지를 고시일과 잔금일로 대조해 확인합니다.
• 2026년 8월 이후 산 집은 모두 2년인가요?
  아니요. 2년 기한은 조정대상지역에 종전주택을 보유한 1세대가 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 신규주택을 취득하고 2026. 10. 1. 이후 종전주택을 양도하는 경우에 적용됩니다. 둘 중 한 곳이라도 비조정대상지역이면 3년입니다.
• 3년 마지막 날 잔금을 받아도 되나요?
  처분기한은 신규주택 취득일 다음 날부터 세어 3년이 되는 날까지이므로 그날까지 잔금을 받아 양도를 마치면 기한 안입니다. 다만 잔금이 하루라도 밀리면 특례를 받지 못하므로 계약서 잔금일은 여유를 두고 정합니다.
• 비과세인데도 양도세 신고를 해야 하나요?
  양도가액이 12억원 이하인 1세대1주택 비과세라면 신고 의무가 없는 것이 원칙입니다. 다만 12억원을 넘는 고가주택은 넘는 부분에 세금이 계산되므로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 합니다.
• 세무서가 2년을 적용해 과세하면 어떻게 다투나요?
  과세예고통지를 받았다면 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다. 납부고지를 받은 뒤라면 처분을 안 날부터 90일 안에 심판청구를 하고, 신규주택 취득일 현재 지역 상태를 고시문과 잔금 자료로 증명합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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