양도소득세

조정대상지역 일시적 2주택은 옛집을 언제까지 팔고 새집에 전입해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

조정대상지역에 있는 옛집을 가진 상태에서 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역의 새집을 샀다면 새집 취득일부터 2년 안에 옛집을 팔아야 일시적 2주택 비과세가 되고, 새집에 세대전원이 전입해야 하는 요건은 없습니다. 2026년 10월 1일 시행된 소득세법 시행령은 두 집이 모두 조정대상지역이면 2년, 그 밖의 경우는 3년으로 처분기한을 나눕니다. 지금은 새집 취득일이 2026년 8월 4일 이후인지, 취득 당시 두 집이 모두 조정대상지역이었는지부터 확인해야 합니다.

새집에 세대전원이 이사하고 전입신고를 마쳐야 비과세가 되는 것은 아닙니다. 전입 요건은 2022년에 삭제됐고, 2026. 10. 7. 기준 현행 시행령에도 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2016년 5월 조정대상지역에 있는 A주택을 사서 살고 있습니다. 이사를 위해 2026년 9월 같은 조정대상지역에 있는 B주택을 샀고, A주택은 2027년 중에 팔 생각입니다. 옛집을 언제까지 팔아야 하는지, 새집에 가족 모두 전입해야 하는지 물어 왔습니다. B주택 취득이 2026. 8. 4. 이후이고 두 집이 모두 조정대상지역이므로 B주택 취득일부터 2년이 되는 2028년 9월까지 A주택을 팔면 되고, 전입 요건은 따로 없습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

2026. 10. 1.부터 무엇이 바뀌었나요?

일시적 2주택 처분기한이 조정대상지역 여부에 따라 2년과 3년으로 다시 나뉘었습니다. 2026. 9. 30. 개정돼 2026. 10. 1. 시행된 「소득세법 시행령」 제155조 제1항은, 신규주택 취득일 현재 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 신규주택을 취득하면 2년, 그 밖의 경우는 3년 안에 종전주택을 양도하도록 정합니다. 조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 신규주택이나 그 취득 권리를 취득했거나, 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 2년이 아니라 3년입니다.

개정 규정은 부칙 제2조 제1항에 따라 조정대상지역에 종전주택을 가진 1세대가 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 신규주택을 취득하고 2026. 10. 1. 이후 종전주택을 양도하는 경우부터 적용됩니다. 부칙 제2조 제2항에 따라 2026. 8. 3. 이전에 조정대상지역 신규주택(취득할 수 있는 권리 포함)을 취득했거나, 그 주택을 취득하기 위해 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 종전 규정인 3년이 그대로 적용됩니다.

• 2년 기한 - 신규주택 취득일 현재 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있고, 신규주택을 2026. 8. 4. 이후 취득한 경우입니다.
• 3년 기한 - 어느 한 집이라도 조정대상지역이 아니거나, 조정대상지역 공고 전에 신규주택을 취득·계약한 경우, 2026. 8. 3. 이전에 신규주택을 취득하거나 계약금을 지급한 경우입니다.
• 공통 요건 - 종전주택 취득일부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 취득해야 하고, 종전주택은 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주 포함)해야 합니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 2022. 5. 10. 이후 양도분부터 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역인 경우 종전주택 처분기한이 1년에서 2년으로 늘고 세대전원 신규주택 전입 요건이 삭제됐으므로, 2022년 1월 신규주택을 취득한 사람은 취득일부터 2년 안에 종전주택을 팔면 비과세가 된다고 안내했습니다. 국세청 부동산납세과가 2022년에 펴낸 「사례로 풀어보는 양도소득세 월간 질의 TOP 100」의 스물세 번째 사례로, 2015년 5월 취득한 종전주택을 2023년 12월에 팔려는 사안입니다. 당시 안내는 조정대상지역이 아닌 경우에는 3년이 유지된다고 덧붙였습니다.

당시 안내는 2022. 5. 31. 개정 시행령을 전제로 한 것이고, 그 뒤 2023. 2. 28. 개정으로 2023. 1. 12. 이후 양도분부터 처분기한이 지역과 무관하게 3년으로 통일됐다가 2026. 10. 1.부터 다시 2년과 3년으로 나뉘었습니다. 지금은 신규주택 취득일이 2026. 8. 4. 전인지 후인지, 취득 당시 두 집의 조정대상지역 여부가 어떤지에 따라 기한이 정해집니다. 양도·취득 당시 조정대상지역인지는 국토교통부 공고로 확인해야 합니다.

2026년 8월 4일 전에 새집을 샀으면 몇 년인가요?

2026. 8. 4. 전에 신규주택을 취득했다면 개정 규정의 적용 대상이 아니므로 종전 규정대로 3년입니다. 부칙 제2조 제2항은 2026. 8. 3. 이전에 조정대상지역 신규주택을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되는 경우 종전 규정에 따르도록 정하고 있습니다. 종전 규정인 2023. 2. 28. 개정 시행령은 2023. 1. 12. 이후 양도분부터 조정대상지역 여부와 관계없이 신규주택 취득일부터 3년 안에 종전주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보도록 했습니다.

처분기한은 신규주택 취득일부터 세며, 양도일은 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날입니다. 기한 마지막 날 무렵에 잔금을 받기로 했다면 잔금일을 앞당기거나 등기 접수로 양도 시기를 확정하는 방법을 검토해야 합니다.

옛집 취득 후 1년 안에 새집을 사면 어떻게 되나요?

종전주택을 취득한 날부터 1년이 지나기 전에 신규주택을 취득하면 일시적 2주택 특례를 받지 못합니다. 시행령은 종전주택 취득일부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 취득할 것을 요건으로 두고 있고, 이 요건은 처분기한이 2년이든 3년이든 같습니다. 다만 건설임대주택을 분양전환으로 취득한 경우, 수용된 경우, 1년 이상 거주한 주택을 취학·근무·질병 등 부득이한 사유로 양도하는 경우에는 이 1년 요건을 적용하지 않습니다.

조정대상지역 일시적 2주택 대응 순서

• 날짜 정리 - 종전주택 취득일, 신규주택 매매계약일·계약금 지급일·취득일을 등기와 계약서로 확정합니다. 신규주택 취득일이 2026. 8. 4. 전후인지가 기한을 가릅니다.
• 지역 확인 - 신규주택 취득일 현재 두 집이 모두 조정대상지역이었는지 국토교통부 공고로 확인합니다. 공고 전 계약·계약금 지급이면 3년입니다.
• 기한 계산 - 신규주택 취득일부터 2년 또는 3년이 되는 날을 달력에 적고, 그 전에 잔금을 받도록 매도 일정을 잡습니다.
• 종전주택 요건 점검 - 종전주택 보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년, 신규주택 취득 전 1년 경과 요건을 확인합니다.
• 신고와 불복 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다. 비과세가 부인돼 고지되면 통지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를, 잘못 신고했다면 법정신고기한 뒤 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신규주택을 분양권이나 조합원입주권으로 취득한 경우, 상속주택이나 임대등록 주택이 섞인 경우, 계약금 지급일이 2026. 8. 3. 이전인지가 문제되는 경우에는 계약서와 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 일시적 2주택 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 새집에 세대전원이 전입하지 않아도 되나요?
  네, 현행 시행령 제155조 제1항에는 신규주택 전입 요건이 없습니다. 2022. 5. 31. 개정 전에는 조정대상지역 신규주택에 1년 안에 세대전원이 이사하고 전입신고를 해야 했지만 그 요건이 삭제됐고, 국세청도 2022. 5. 10. 이후 양도분부터 전입 요건을 적용하지 않는다고 안내했습니다. 종전주택 쪽 거주 요건은 별개로 남아 있습니다.
• 2년 기한은 어떤 경우에 적용되나요?
  신규주택 취득일 현재 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 신규주택을 취득한 경우입니다. 부칙에 따라 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 신규주택을 취득하고 2026. 10. 1. 이후 종전주택을 양도하는 경우부터 적용되며, 조정대상지역 공고 전에 신규주택을 취득·계약하고 계약금을 지급한 사실이 확인되면 2년이 아니라 3년입니다.
• 새집이 조정대상지역이 아니면 몇 년인가요?
  종전주택이나 신규주택 중 어느 하나라도 신규주택 취득일 현재 조정대상지역이 아니면 제1호에 해당하지 않아 처분기한은 3년입니다. 조정대상지역 지정과 해제는 국토교통부 공고로 바뀌므로 신규주택 취득일 당시 공고를 기준으로 확인해야 하고, 그 뒤에 지정되거나 해제돼도 이미 정해진 기한은 달라지지 않습니다.
• 옛집 산 지 1년 안에 새집을 샀는데요?
  종전주택 취득일부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 취득해야 일시적 2주택 특례가 적용되므로, 1년 안에 신규주택을 취득하면 원칙적으로 특례를 받지 못합니다. 다만 건설임대주택을 분양전환으로 취득한 경우, 종전주택이 수용된 경우, 1년 이상 거주한 주택을 취학·근무·질병 등 부득이한 사유로 양도하는 경우에는 이 1년 요건을 적용하지 않습니다.
• 옛집에 2년 거주도 해야 하나요?
  종전주택을 취득할 당시 조정대상지역에 있었다면 보유기간 2년 중 거주기간 2년이 있어야 비과세가 됩니다. 일시적 2주택 특례는 종전주택을 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용하는 것이므로 종전주택 자체의 보유·거주 요건은 그대로 갖춰야 합니다. 취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 거주 요건은 붙지 않습니다.
• 기한을 며칠 넘겨 팔면 어떻게 되나요?
  처분기한을 넘겨 종전주택을 양도하면 일시적 2주택 특례가 적용되지 않아 2주택 상태의 양도로 과세됩니다. 양도일은 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날이므로 잔금일이 기한을 넘길 것 같으면 잔금을 앞당기거나 등기 접수로 양도 시기를 확정하는 방법을 검토해야 합니다. 경매·공매 진행 등 시행령이 정한 사유가 있으면 예외가 인정될 수 있습니다.
• 비과세가 부인되면 어떻게 다투나요?
  세무서가 처분기한 초과나 요건 미비를 이유로 비과세를 부인하고 고지했다면 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 심판청구를 제기해야 합니다. 특례 대상인데 과세로 잘못 신고했다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 계약서·등기·계약금 입금 내역으로 취득일과 양도일을 증명해야 합니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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