양도소득세

2년을 채우려고 잔금 일부를 늦게 받기로 했는데 양도일은 언제로 보나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

2년을 채우려고 잔금을 늦추더라도 양도일은 계약서상 잔금일이 아니라 실제로 대금을 청산한 날이고, 잔금 전에 등기를 넘기면 등기접수일입니다. 대금 대부분을 먼저 받고 소액만 남겼다면 대가가 거의 전부 지급된 날을 양도일로 볼 수 있어, 2년 보유 비과세가 빠지고 60% 단기세율과 무신고가산세가 붙을 수 있습니다.

집을 산 지 2년이 몇 주 모자란 때 매수인이 나타나면, 잔금일을 2년 뒤로 미루는 계약을 많이 씁니다. 법이 양도일을 대금을 청산한 날로 정하고 있으므로 이 방법은 원칙적으로 통합니다. 다만 대금 대부분을 먼저 받거나 등기를 먼저 넘겨 주면 세무서가 더 이른 날을 양도일로 볼 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024. 12. 5. 조정대상지역이 아닌 곳의 아파트를 7억원에 사서 이 집 한 채만 가지고 있습니다. 2026. 9. 7. 이 집을 9억원에 파는 계약을 맺었는데, 매수인은 10월 말에 입주하기를 원합니다. 중개사는 10월 말에 8억 7천만원을 받고 집을 비워 주되, 남은 3천만원과 등기는 12월 초로 미루면 2년을 채울 수 있다고 했습니다. A씨는 이렇게 하면 12월 초가 양도일이 되어 비과세를 받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

양도일은 잔금일과 등기일 중 언제인가요?

양도일은 원칙적으로 대금을 청산한 날, 즉 잔금을 모두 받은 날입니다. 대금을 청산한 날이 분명하지 않으면 등기접수일을, 잔금을 받기 전에 소유권이전등기를 먼저 했다면 그 등기접수일을 양도일로 봅니다. 계약서에 적은 잔금일이 아니라 실제로 돈을 다 받은 날이 기준입니다.

1세대 1주택 비과세에 필요한 2년 보유도 취득일부터 이 양도일까지로 셉니다. 취득일 역시 같은 규칙으로 정하므로, 살 때 잔금을 치른 날과 등기한 날 중 이른 날부터 셉니다. 매수인에게 집을 먼저 비워 준 인도일은 장기할부 같은 예외가 아니면 양도일이 되지 않습니다.

잔금 일부를 남겨 두면 그날이 양도일이 되나요?

남긴 금액이 작으면 그렇게 보기 어렵습니다. 대법원은 대금이 모두 지급된 경우뿐 아니라 사회통념상 대가적 급부가 거의 전부 이행되었다고 볼 정도에 이른 경우에도 양도가 있다고 봅니다. 이 판단은 미지급 잔금의 액수, 전체 대금에서 차지하는 비율, 잔금이 남게 된 경위를 보고 사안마다 합니다.

사례에서 A씨가 10월 말에 대금의 97%를 받고 집까지 비워 준다면, 3천만원을 12월로 미룬 이유가 2년 계산 말고는 설명되기 어렵습니다. 세무서는 계약서와 함께 실제 입금 내역, 입주일, 남긴 금액을 대조하므로 10월 말을 양도일로 볼 수 있습니다. 반대로 매수인의 대출 일정처럼 잔금이 늦어진 실제 사정이 있고 남은 금액도 상당하다면 실제 청산일이 양도일로 인정될 수 있습니다.

등기를 잔금보다 먼저 넘겨 주면 어떻게 되나요?

매수인이 등기를 먼저 받아야 대출이 나온다며 등기를 앞당겨 달라고 하는 경우가 있습니다. 잔금을 받기 전에 소유권이전등기를 해 주면 남은 잔금 액수와 관계없이 그 등기접수일이 양도일입니다. 2년을 채우려면 잔금과 등기를 모두 2년이 지난 뒤로 잡아야 합니다.

반대로 잔금을 2년이 되기 전에 모두 받고 등기만 늦추는 것도 소용이 없습니다. 이때는 잔금을 받은 날이 양도일이고, 등기를 언제 하느냐는 양도일에 영향을 주지 않습니다. 결국 잔금과 등기 가운데 먼저 오는 날이 2년 뒤여야 한다고 기억해 두면 됩니다.

2년을 못 채운 것으로 보면 세금은 얼마나 달라지나요?

보유기간이 1년 이상 2년 미만인 주택에는 양도소득 과세표준의 60%, 1년 미만이면 70% 세율이 적용됩니다. 사례에서 양도일이 10월 말로 정해지면 양도차익 2억원에서 기본공제 250만원을 빼고 60%를 곱해 산출세액이 1억 1,850만원입니다. 2년을 채웠다면 양도가액이 12억원 이하인 1세대 1주택이어서 낼 세금이 없었습니다.

비과세라고 보아 신고하지 않았다면 여기에 무신고가산세 20%와 납부지연가산세(하루 10만분의 22)가 붙습니다. 그래서 날짜가 경계에 걸린 거래는 신고 전에 양도일부터 다시 따져 봐야 합니다.

이미 대금 대부분을 받았다면 어떻게 해야 하나요?

잔금을 받기 전이라면 매수인과 변경계약을 맺어 미리 받을 금액과 입주·등기 일정을 다시 정할 수 있습니다. 이미 대금 대부분을 받았다면 날짜를 되돌릴 수 없으므로, 그날을 양도일로 보아 신고할지 먼저 따져 봐야 합니다. 비과세로 보고 신고하지 않았다가 기한 후 신고를 하면 법정신고기한 뒤 1개월 안 50%, 3개월 안 30%, 6개월 안 20%의 무신고가산세 감면을 받습니다.

이미 신고했는데 세액을 적게 냈다면 수정신고로 과소신고가산세를 줄일 수 있습니다. 감면율은 법정신고기한 뒤 1개월 안 90%, 3개월 안 75%, 6개월 안 50%, 1년 안 30%, 1년 6개월 안 20%, 2년 안 10%입니다. 다만 세무서의 과세자료 해명 통지를 받은 뒤에 수정신고하면 이 감면에서 빠집니다.

잔금일 조정 대응 순서

• 날짜 계산 - 살 때의 잔금일과 등기일 중 이른 날을 확인하고, 2년이 지나는 날에 며칠 여유를 둡니다.
• 계약서 작성 - 잔금일과 등기일을 모두 2년 뒤로 정하고, 그 전에 받는 돈이 대금 대부분이 되지 않게 합니다.
• 입주 협의 - 잔금 전 입주를 허용한다면 그 사유와 조건을 특약으로 남깁니다.
• 자금 기록 보관 - 계약금·중도금·잔금이 들어온 계좌 내역을 날짜별로 보관합니다.
• 해명과 불복 - 세무서가 양도일을 앞당겨 해명자료를 요구하거나 과세예고통지를 하면, 잔금이 늦어진 경위를 정리해 변호사와 소명서와 과세전적부심사를 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 남긴 잔금의 비율과 그 경위, 등기와 입주 시점에 따라 양도일이 달라집니다. 법무법인 윤성은 양도일 판단을 둘러싼 해명자료 작성과 과세전적부심사, 심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약서에 적은 잔금일과 실제로 잔금을 받은 날이 다르면 어느 날이 양도일인가요?
  실제로 대금을 청산한 날이 양도일입니다. 세무서는 계약서 날짜보다 계좌 입금 내역을 기준으로 보므로, 잔금을 약정보다 일찍 받았다면 그날이, 늦게 받았다면 그날이 양도일이 됩니다. 잔금 전에 등기를 넘겼다면 등기접수일입니다.
• 잔금 일부만 남겨 두고 2년이 지난 뒤 받으면 비과세가 되나요?
  남긴 금액이 작고 늦춘 사정이 설명되지 않으면 대금이 거의 전부 지급된 날을 양도일로 볼 수 있습니다. 대법원은 미지급 잔금의 액수와 전체 대금에서 차지하는 비율, 남게 된 경위를 함께 보고 판단합니다.
• 매수인 대출 때문에 등기를 잔금보다 먼저 넘겨 주면 어떻게 되나요?
  잔금을 받기 전에 소유권이전등기를 하면 그 등기접수일이 양도일입니다. 2년이 되기 전에 등기를 넘기면 잔금을 나중에 받아도 보유기간 2년을 채우지 못한 것으로 보므로, 대출 일정은 잔금일에 맞춰 조정합니다.
• 잔금 전에 매수인이 먼저 입주하면 그날이 양도일인가요?
  일반 매매에서는 인도일만으로 양도일이 정해지지 않고 대금 청산일이나 먼저 한 등기접수일을 봅니다. 다만 먼저 입주하면서 대금 대부분을 받았다면 대가가 거의 전부 지급된 날로 볼 여지가 생깁니다.
• 2년을 못 채운 집을 팔면 양도세율은 얼마인가요?
  주택은 보유기간 1년 이상 2년 미만이면 과세표준의 60%, 1년 미만이면 70%입니다. 양도차익 2억원이면 기본공제 250만원을 빼고 60%를 곱해 산출세액이 1억 1,850만원이 됩니다(지방소득세 별도).
• 비과세인 줄 알고 신고하지 않았는데 양도일이 앞당겨지면 가산세가 붙나요?
  양도일이 2년 전으로 정해져 과세 대상이 되면 신고하지 않은 세액에 무신고가산세 20%와 하루 10만분의 22의 납부지연가산세가 붙습니다. 해명 요구 단계에서 사실관계를 정리해 대응하는 것이 좋습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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