증여세

자녀 명의 집의 전세보증금을 부모가 대신 돌려주면 증여세가 나오나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

나옵니다. 전세보증금 반환 의무는 집주인인 자녀의 채무여서 부모가 대신 돌려주면 그 금액이 자녀에게 간 증여입니다. 취득 때 자금출처 소명을 마쳤어도 국세청은 인정한 채무를 따로 관리하다 상환 때 다시 출처를 묻습니다. 새 보증금이나 자녀 소득·대출로 갚았다면 계약서와 계좌 흐름으로 소명합니다.

자녀 이름으로 전세를 끼고 집을 샀다면, 세입자에게 돌려줄 보증금은 자녀의 빚입니다. 집을 살 때 이 보증금 덕분에 자금출처 소명이 쉽게 끝났더라도, 나중에 그 보증금을 부모가 대신 돌려주면 그 돈이 자녀에게 간 증여가 됩니다. 취득 때 소명을 마쳤다고 끝난 것이 아니라, 빚을 갚는 시점에 다시 확인이 들어옵니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2023. 4. 아들 명의로 아파트를 4억원에 사면서 2억 5천만원 전세를 그대로 끼웠습니다. 나머지 1억 5천만원은 아들이 근로소득으로 모은 1억원과 E씨에게 증여받아 신고한 5천만원으로 냈고, 2024. 초 자금출처 소명도 마쳤습니다. 2026. 3. 세입자가 나가고 아들이 결혼해 그 집에 들어가면서, 보증금 2억 5천만원은 E씨가 세입자에게 직접 보내 주었습니다. 2026. 9. 아들 앞으로 채무상환 자금의 출처를 소명하라는 안내문이 오자 E씨는 이미 끝난 조사가 왜 다시 나오는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

부모가 보증금을 대신 돌려주면 왜 증여인가요?

제3자에게서 채무를 대신 갚아 받거나 인수받으면, 갚아 준 날을 증여일로 하여 그 금액을 이익을 얻은 사람의 증여재산가액으로 합니다. 전세보증금 반환 의무는 집주인인 아들의 채무이므로, E씨가 세입자에게 보낸 2억 5천만원은 아들이 받은 증여입니다. 돈이 아들 계좌를 거치지 않고 세입자에게 바로 갔다는 사정은 결론을 바꾸지 않습니다.

부모가 갚았는지가 분명하지 않더라도, 자녀가 직업·연령·소득·재산으로 보아 스스로 갚았다고 보기 어려우면 상환자금을 증여받은 것으로 추정합니다. 이때는 자녀가 자금 출처를 소명해야 합니다.

취득할 때 소명했는데 왜 다시 안내문이 오나요?

국세청은 상속·증여세를 결정하거나 자금출처를 확인할 때 인정한 채무를 따로 관리하다가, 그 채무가 줄거나 없어지면 갚은 돈의 출처를 확인합니다. 집을 살 때 전세보증금을 자금 원천으로 인정받았다는 것은 그 보증금을 자녀가 나중에 스스로 갚을 빚으로 본 것입니다. 그래서 취득 때 소명과 상환 때 소명은 대상이 다른 별개의 절차입니다.

증여일은 채무를 갚은 날이므로 세금을 매길 수 있는 기간도 그날을 기준으로 다시 셉니다. 신고하지 않은 증여세는 신고기한 다음 날부터 15년 동안 부과할 수 있어, 상환한 지 몇 년이 지나 안내문이 오는 일도 드물지 않습니다.

상환자금은 어디까지 소명해야 하나요?

상환한 금액 가운데 신고했거나 과세받은 소득, 신고했거나 과세받은 상속·증여재산, 재산을 처분하거나 새로 빚을 내 받은 돈으로 갚은 금액이 입증 금액입니다. 입증하지 못한 금액이 상환금액의 20%와 2억원 중 적은 금액에 못 미치면 증여로 추정하지 않습니다.

사례의 2억 5천만원이라면 기준은 5천만원입니다. 아들 소득으로 2억원 이상을 입증하면 추정에서 벗어나지만, 입증 금액이 2억원에 못 미치면 입증하지 못한 금액 전부가 증여로 추정됩니다. 법원도 대출금 상환자금 가운데 소명하지 못한 금액을 증여로 추정한 과세를 유지했습니다.

새 세입자 보증금으로 돌려주면 괜찮은가요?

새 세입자에게 받은 보증금으로 전 세입자에게 돌려준 것이라면 빚을 다른 빚으로 바꾼 것이어서 증여 문제가 생기지 않습니다. 이때는 새 임대차계약서와 보증금이 들어오고 나간 계좌 흐름이 소명 자료가 됩니다. 자녀가 은행 대출로 갚은 경우도 같지만, 그 대출을 나중에 부모가 갚으면 다시 상환자금 문제가 생깁니다.

부모가 갚아 줄 수밖에 없다면 방식부터 정합니다. 혼인 증여재산공제 1억원은 채무를 대신 갚아 준 증여나 상환자금 증여 추정에는 적용되지 않습니다. 사례처럼 E씨가 세입자에게 직접 보낸 돈은 채무 대신 변제여서 혼인공제를 받을 수 없고, 혼인신고일 전후 2년 안에 현금을 아들에게 증여해 신고하고 아들이 그 돈으로 돌려준 경우에만 공제를 검토할 여지가 있습니다.

증여로 결정되면 세금은 얼마나 되나요?

부모가 직접 갚아 준 채무는 10년 안에 같은 부모에게 받은 다른 증여와 합산합니다. 사례에서 2023년에 받은 5천만원과 2026년 보증금 2억 5천만원을 합하면 3억원이고, 공제 5천만원은 이미 2023년에 썼으므로 다시 늘지 않습니다. 과세표준 2억 5천만원에 세율을 적용하면 산출세액은 4천만원입니다.

반면 부모가 갚았다는 사실이 확인되지 않아 상환자금 증여 추정으로 과세되는 금액은 합산하지 않는 증여재산으로 따로 계산합니다. 어느 규정으로 과세되느냐에 따라 세율 구간이 달라지므로 고지서 근거 조문부터 확인합니다. 신고하지 않은 채 결정되면 무신고가산세 20%와 납부지연가산세가 더해집니다.

전세보증금 상환자금 소명 대응 순서

• 채무 경과 정리 - 취득 때 인정받은 보증금·대출 금액과 상환 날짜를 확인합니다.
• 상환 자금 추적 - 누가 어느 계좌에서 세입자에게 돈을 보냈는지 계좌로 확인합니다.
• 입증 금액 계산 - 자녀 소득, 신고된 증여, 새 보증금·대출로 갚은 금액을 더해 20%·2억원 기준과 비교합니다.
• 신고 또는 소명 선택 - 부모가 갚은 부분은 기한 후 신고로 가산세를 줄이고, 나머지는 소명서를 냅니다.
• 불복 - 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사, 고지 뒤 90일 안에 심판청구를 변호사와 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보증금을 누구 돈으로 돌려줬는지와 자녀의 소득·대출로 입증할 수 있는 금액에 따라 증여세가 달라집니다. 법무법인 윤성은 채무상환 자금출처 소명과 증여세 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부모가 세입자에게 보증금을 직접 보내면 자녀 증여가 아닌가요?
  자녀 증여입니다. 보증금 반환 의무는 집주인인 자녀의 채무이고, 제3자가 채무를 대신 갚아 주면 갚은 날을 증여일로 하여 그 금액을 자녀의 증여재산가액으로 합니다. 갚은 날부터 3개월 안에 신고해야 합니다.
• 집을 살 때 자금출처 소명을 했는데 또 소명해야 하나요?
  취득 때 소명은 취득 자금, 상환 때 소명은 빚을 갚은 자금에 대한 것으로 대상이 다릅니다. 취득 때 보증금을 자녀 빚으로 인정받았다면 갚을 때 누구 돈으로 갚았는지를 다시 보여 줘야 합니다.
• 상환한 돈을 모두 소명해야 하나요?
  입증하지 못한 금액이 상환금액의 20%와 2억원 중 적은 금액에 못 미치면 증여로 추정하지 않습니다. 이 기준을 넘으면 입증하지 못한 금액 전부가 증여로 추정됩니다. 2억 5천만원을 갚았다면 기준은 5천만원입니다.
• 새 세입자 보증금으로 돌려줬으면 문제가 없나요?
  새 보증금으로 전 보증금을 돌려줬다면 빚을 다른 빚으로 바꾼 것이어서 증여 문제가 생기지 않습니다. 새 임대차계약서와 보증금 입출금 계좌 흐름을 소명 자료로 냅니다. 그 뒤 새 보증금을 부모가 갚으면 다시 문제 됩니다.
• 결혼하는 자녀의 보증금을 갚아 주면 혼인공제를 받을 수 있나요?
  부모가 세입자에게 직접 갚아 준 것은 채무를 대신 변제한 증여여서 혼인 증여재산공제가 적용되지 않습니다. 상환자금 증여 추정으로 과세되는 경우도 같습니다. 방식에 따라 결과가 달라지므로 갚기 전에 검토합니다.
• 소명 안내를 받은 뒤에 신고하면 가산세가 줄어드나요?
  세무공무원이 조사에 착수한 것을 알고 낸 기한 후 신고는 감면에서 빠집니다. 해명 통지 뒤의 기한 후 신고는 시행령이 정한 제외 사유에 명시돼 있지 않지만, 다툼을 줄이려면 안내 전에 신고하는 편이 낫습니다. 감면율은 1개월 안 50%, 3개월 안 30%, 6개월 안 20%입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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