증여세

아파트 증여 때 옆 동 실거래가를 시가로 써도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

옆 동 거래가는 같은 단지 안에 있고 주거전용면적과 공동주택가격 차이가 모두 5% 이내일 때만 시가로 쓸 수 있고, 그런 거래가 여럿이면 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택의 가액을 먼저 씁니다. 공동주택가격 차이가 같으면 증여일에 가장 가까운 계약일의 거래를, 그것도 둘 이상이면 평균액을 씁니다. 신고했다면 신고일 이후 계약된 거래는 비교 대상에서 빠진다는 점도 확인하십시오.

같은 단지 거래가 여러 건이라고 평균을 내거나 가장 낮은 값을 골라도 되는 것은 아닙니다. 법이 정한 순서대로 하나를 고르면 되고, 그 순서는 세 단계로 끝납니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2026년 5월 아버지에게 아파트를 증여받고, 실거래가 공개 화면에서 옆 동 같은 평형의 최근 거래가 6억 9천만원을 찾아 그 금액으로 증여세를 신고했습니다. 그런데 같은 단지에는 증여일 뒤에 계약된 다른 거래가 7억 1천만원으로 하나 더 있었고, 세무서는 그 거래가 공동주택가격이 더 가까운 주택이라며 신고가액을 다시 보자고 안내했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

아파트 증여 때 옆 동 실거래가를 시가로 써도 되나요?

같은 단지 다른 아파트의 거래가는 일정 요건을 모두 갖출 때만 증여받은 아파트의 시가로 쓸 수 있고, 요건을 갖춘 거래가 여럿이면 법이 정한 순서로 하나를 골라야 합니다. 옆 동이라는 이유만으로 아무 거래나 쓸 수는 없습니다.

비교 대상이 되려면 다음 세 가지를 모두 충족해야 합니다.

• 같은 단지 - 평가대상 주택과 같은 공동주택단지 안에 있을 것
• 면적 차이 5% 이내 - 주거전용면적 차이가 평가대상 주택 전용면적의 5% 이내일 것
• 공동주택가격 차이 5% 이내 - 공동주택가격 차이가 평가대상 주택 공동주택가격의 5% 이내일 것

요건을 갖춘 거래가 여러 건이면 무엇을 쓰나요?

요건을 갖춘 주택이 둘 이상이면 먼저 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택의 거래가를 씁니다. 공동주택가격 차이까지 같다면 증여일 전후로 가장 가까운 날(매매계약일 기준)의 거래가를 쓰고, 그것도 둘 이상이면 평균액을 씁니다.

H씨 사례에 적용해 보면 다음과 같습니다. 증여받은 집은 전용 84㎡, 공동주택가격 5억원입니다.

• 주택 A - 2026. 4. 17. 계약, 84㎡, 공동주택가격 4억 8천 5백만원(차이 3%), 6억 9천만원
• 주택 B - 2026. 5. 27. 계약, 84㎡, 공동주택가격 4억 9천만원(차이 2%), 7억 1천만원

두 주택 모두 요건을 갖췄으므로 공동주택가격 차이가 더 작은 주택 B의 7억 1천만원이 시가입니다. 계약일이 증여일에 더 가까운지는 공동주택가격이 같을 때 따지는 다음 단계라서, H씨처럼 날짜만 보고 A를 고르면 순서가 틀립니다. 만약 A와 B의 공동주택가격이 모두 5억원으로 같았다면, 계약일이 증여일에 더 가까운 쪽이 시가가 됩니다.

비교 거래는 언제까지 계약된 것만 쓰나요?

증여세를 신고했다면 증여일 전 6개월부터 평가기간(증여일 후 3개월까지) 안의 신고일까지 계약된 거래만 비교 대상입니다. 신고일 뒤에 계약된 거래는 신고 당시 알 수 없었던 것이므로 시가로 끌어오지 않습니다.

H씨가 주택 B의 계약일인 5월 27일보다 앞서 신고했다면 주택 B는 비교 대상에서 빠져 주택 A가 남습니다. 평가기간 밖이지만 증여일 전 2년 안의 거래는 평가심의위원회 심의를 거쳐야만 시가에 들어갈 수 있다는 점도 함께 알아 둘 필요가 있습니다.

감정평가를 받으면 비교 거래를 쓰지 않나요?

네, 증여받은 집 자체의 감정가액이 평가기간 안에 있으면 같은 단지 다른 집의 거래가는 적용하지 않습니다. 기준시가 10억원 이하 부동산은 감정기관 한 곳의 감정가액도 쓸 수 있습니다.

비교 거래가 여러 건이라 결과를 예측하기 어렵거나 증여받은 집이 층·향 때문에 다른 집보다 값이 낮다면 감정평가가 더 정확한 시가를 보여 줄 수 있습니다. 다만 감정가액이 기준금액에 미달하면 세무서가 다른 감정기관에 다시 의뢰할 수 있습니다.

아파트 증여 시가 판단 대응 순서

• 기준값 확인 - 증여받은 집의 등기 접수일, 주거전용면적, 공동주택가격을 정리합니다.
• 후보 거래 수집 - 같은 단지 거래 중 증여일 전 6개월부터 신고일까지 계약된 것을 모으고, 면적·공동주택가격 차이 5% 이내인지 걸러 냅니다.
• 순서대로 선택 - 공동주택가격 차이 최소, 계약일이 증여일에 가장 가까운 것, 평균 순으로 하나를 고르고 그 과정을 표로 남깁니다.
• 신고 또는 정정 - 기한 안이면 증여세과세표준신고 및 자진납부계산서의 증여재산 및 평가명세서에 근거를 적고, 이미 다른 거래로 신고했다면 수정신고나 경정청구를 검토합니다.
• 과세 통지 대응 - 비교 거래 선택이 다르다며 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 고지 뒤에는 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「상속세 및 증여세법」에 따른 일반 기준이고, 단지 구분이나 공동주택가격 고시 시점이 애매한 경우는 공시 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 증여재산 평가 다툼과 증여세 과세처분 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 다른 단지 같은 평형 거래가도 쓸 수 있나요?
  공동주택가격이 있는 아파트는 같은 공동주택단지 안의 주택만 비교 대상입니다. 길 건너 다른 단지는 면적과 가격이 비슷해도 유사재산 매매사례로 쓸 수 없고, 같은 단지에 요건을 갖춘 거래가 없으면 감정가액이나 공동주택가격 같은 다른 방법으로 평가합니다.
• 전용면적이 84㎡와 79㎡면 비교할 수 있나요?
  주거전용면적 차이가 평가대상 주택 전용면적의 5% 이내여야 합니다. 84㎡ 기준이면 약 4.2㎡까지만 허용되므로 79㎡ 주택은 차이가 5㎡라 비교 대상이 아닙니다. 기준은 증여받는 집의 면적이라는 점에 주의하십시오.
• 공동주택가격은 언제 고시된 것을 쓰나요?
  증여일 당시 고시된 공동주택가격을 쓰고, 새 가격이 고시되기 전이라면 직전 공동주택가격을 씁니다. 매년 고시 시점 전후로 증여하면 어느 연도 가격을 쓰는지에 따라 5% 판단이 달라질 수 있으니 증여일과 고시일을 함께 확인하십시오.
• 증여 뒤에 계약된 거래도 시가가 될 수 있나요?
  네. 증여일 후 3개월까지가 평가기간이라 증여일 뒤 계약 거래도 비교 대상이 될 수 있습니다. 다만 증여세를 신고했다면 신고일까지 계약된 거래만 쓰므로, 신고일 이후 계약된 거래는 빠집니다.
• 같은 동 같은 라인 거래가 있으면 무조건 그것인가요?
  아니요. 같은 라인이라도 법은 동이나 층이 아니라 공동주택가격 차이로 우선순위를 정합니다. 요건을 갖춘 주택 중 공동주택가격 차이가 가장 작은 것이 먼저이고, 같은 라인 주택이 반드시 그 주택이 되는 것은 아닙니다.
• 감정평가를 받으면 비용 대비 유리한가요?
  증여받은 집의 감정가액이 평가기간 안에 있으면 같은 단지 다른 집 거래가는 적용하지 않습니다. 층·향이나 상태 때문에 그 집 값이 단지 시세보다 낮다면 감정가액이 더 정확할 수 있지만, 감정가액이 기준금액에 미달하면 세무서가 재감정을 의뢰할 수 있습니다.
• 비교 거래를 잘못 골라 세금을 더 냈다면요?
  법정 순서대로 다시 고른 시가가 신고가액보다 낮다면 법정신고기한이 지난 날부터 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 후보 거래 목록과 면적·공동주택가격 차이 계산표를 함께 내야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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