증여세

증여받은 부동산을 돌려주면 증여세가 없어지나요? 반환 시기별 과세 기준

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

증여받은 부동산을 증여세 신고기한(증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월) 안에 합의로 돌려주면 처음부터 증여가 없던 것으로 봅니다. 신고기한이 지난 뒤 3개월 안에 돌려주면 처음 증여는 과세되고 반환만 과세되지 않으며, 그 뒤에 돌려주면 두 번 모두 과세됩니다. 현금은 이 특례가 없습니다.

증여를 되돌린다고 해서 언제나 세금이 두 번 나오는 것은 아닙니다. 부동산이나 주식처럼 금전이 아닌 재산을 정해진 기간 안에 합의로 돌려주면 세법은 그 증여를 처음부터 없던 일로 봅니다. 문제가 되는 것은 기간을 넘기거나, 현금을 돌려주거나, 세무서가 이미 세액을 결정한 뒤에 돌려주는 경우입니다. 같은 오피스텔을 같은 사람에게 돌려주더라도 며칠 차이로 증여세가 한 번도 없을 수도, 두 번 붙을 수도 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2026. 4. 13. 아버지에게서 오피스텔 한 채를 증여받아 소유권이전등기를 마쳤습니다. 증여세 신고는 미뤄 두었는데, 아버지가 그 오피스텔을 담보로 사업자금을 빌려야 할 일이 생겨 2026. 8. 다시 아버지 명의로 돌려놓기로 했습니다. A씨는 받았다가 넉 달 만에 돌려주는 것이니 증여세를 한 번도 내지 않아도 되는지, 아니면 받을 때와 돌려줄 때 두 번 내야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

언제 돌려주면 증여세가 없어지나요?

기준은 증여세 신고기한입니다. 증여세는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고해야 하고, 이 날짜를 기준으로 결과가 세 갈래로 나뉩니다.

• 신고기한 안에 반환: 처음부터 증여가 없던 것으로 봅니다. 처음 증여와 반환 모두 과세되지 않습니다.
• 신고기한이 지난 뒤 3개월 안에 반환: 처음 증여는 과세됩니다. 돌려주는 것에는 증여세를 매기지 않습니다.
• 그 뒤에 반환: 처음 증여도 과세되고, 돌려주는 것도 새 증여로 과세됩니다.

A씨는 4. 13.에 증여받았으므로 신고기한은 2026. 7. 31.이고, 그 뒤 3개월은 2026. 10. 31.까지입니다. 8월에 돌려주면 처음 증여분 증여세는 내야 하지만 아버지가 돌려받는 것에는 증여세가 없습니다. 신고기한을 넘겼으므로 처음 증여분은 무신고 가산세 문제도 함께 따져야 합니다.

현금으로 받은 돈을 돌려줘도 같은가요?

아닙니다. 이 특례는 「금전은 제외한다」고 정해져 있습니다. 부모에게 받은 현금을 며칠 만에 그대로 돌려보내도 세법상으로는 처음 받은 증여가 있었고, 돌려보낸 돈도 무상으로 넘어간 재산이 됩니다. 현금은 받는 순간 다른 돈과 섞여 같은 돈을 돌려준 것인지 가리기 어렵다는 점이 반영된 것입니다.

실제로 문제가 되는 것은 계좌 이체가 오간 경우입니다. 받은 돈이 증여가 아니라 잠시 맡긴 돈이거나 빌린 돈이었다면, 증여 반환이 아니라 애초에 증여가 아니었다는 점을 이체 경위와 자료로 설명해야 합니다.

세무서가 먼저 세액을 정하면 어떻게 되나요?

신고기한 안에 돌려주더라도 그 전에 세무서가 증여세 과세표준과 세액을 결정했다면 「처음부터 증여가 없던 것」으로 보지 않습니다. 결정이 먼저 나왔다면 돌려줘도 처음 증여분 증여세는 남습니다.

해명자료 제출 안내를 받은 단계는 세액 결정과 다릅니다. 안내문을 받았더라도 아직 결정 전이고 신고기한 안이라면 반환으로 처음부터 증여가 없던 것이 될 수 있으므로, 받은 문서가 결정 통지인지 안내문인지부터 확인해야 합니다.

반대로 신고기한 안에 신고하고 세금까지 낸 뒤 같은 기한 안에 돌려준 경우에는 처음부터 증여가 없던 것이 되므로, 신고한 세액이 내야 할 세액보다 많아진 셈입니다. 이때는 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구로 환급을 구할 수 있습니다.

반환 합의와 등기는 어떻게 남겨 두어야 하나요?

법은 「당사자 간의 합의에 따라」 돌려주는 경우를 정하고 있습니다. 증여한 사람과 받은 사람이 반환에 합의했다는 사실, 그리고 실제로 재산이 되돌아갔다는 사실이 모두 드러나야 합니다. 합의서에는 반환 대상 재산, 합의 날짜, 반환 방법을 적어 두는 편이 좋습니다.

등기가 필요한 재산은 등기부에 적힌 접수일이 기준이 됩니다. 증여일도 증여 등기 접수일이므로, 기한을 셀 때와 반환을 마쳤다고 볼 때 모두 등기 접수일을 확인합니다. 합의서만 기한 안에 쓰고 등기를 기한 뒤로 미루면 기한 안에 돌려준 것으로 인정받기 어렵습니다. 주식은 명의개서일 등 주식을 넘겨받은 사실이 객관적으로 확인되는 날을 따로 봅니다.

늦게 돌려주면 누가 증여세를 내나요?

신고기한이 지난 뒤 3개월이 넘어 돌려주면 돌려받는 사람이 새로 증여받은 것이 됩니다. A씨 사례라면 아버지가 아들에게서 오피스텔을 증여받은 수증자가 되어 증여세를 신고해야 합니다. 직계비속에게서 받는 증여도 증여재산공제 5천만원이 있지만 10년 안의 공제액을 합산하므로 남은 공제 한도를 확인해야 합니다.

같은 재산이 두 번 오가며 증여세가 두 번 붙는 구조라 부담이 큽니다. 되돌릴 생각이 있다면 증여일이 속하는 달의 말일과 그 뒤 3개월, 6개월이 되는 날을 먼저 적어 두는 것이 첫 단계입니다. 반환을 미루는 사이 처음 증여분의 신고기한이 지나면 무신고 가산세까지 더해지므로, 반환 여부를 정하지 못했다면 일단 기한 안에 신고해 두고 반환 뒤 경정청구를 검토하는 방법도 있습니다.

증여 반환 대응 순서

• 날짜 계산 - 등기접수일 등 증여일, 그 달 말일부터 3개월(신고기한), 다시 3개월이 되는 날을 확인합니다.
• 재산 종류 확인 - 부동산·주식 등인지, 금전인지 구분합니다. 금전은 이 특례가 없습니다.
• 세무서 결정 여부 확인 - 이미 결정 통지를 받았는지 확인합니다. 해명자료 제출 안내만 받은 단계와는 다릅니다.
• 합의와 등기 - 반환 합의서를 쓰고 기한 안에 소유권이전등기 등 반환을 마칩니다.
• 신고·경정청구 - 신고기한이 지난 뒤 반환했다면 처음 증여분을 기한후신고하고, 기한 안에 반환했는데 이미 세금을 냈다면 경정청구를 검토합니다.
• 불복 검토 - 반환 사실을 인정받지 못해 증여세가 고지되면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 조세심판청구를 검토합니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「상속세 및 증여세법」 제4조 제4항에 따른 일반 기준입니다. 반환일을 무엇으로 보는지, 반환이 진정한 합의에 따른 것인지, 받은 것이 금전인지에 따라 결과가 달라집니다. 법무법인 윤성은 증여 반환·해제를 둘러싼 증여세 신고 검토와 경정청구, 과세처분 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 신고기한 안에 돌려주면 신고하지 않아도 되나요?
  부동산·주식 등 금전이 아닌 재산을 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 합의로 돌려주면 처음부터 증여가 없던 것으로 봅니다. 다만 반환 전에 세무서가 세액을 결정했다면 이 효과가 생기지 않습니다.
• 신고기한이 지난 뒤 돌려주면 어떻게 되나요?
  신고기한이 지난 뒤 3개월 안에 돌려주면 처음 증여분은 과세되고, 돌려주는 것에는 증여세를 매기지 않습니다. 처음 증여분을 신고하지 않았다면 무신고 가산세도 함께 검토해야 합니다.
• 6개월이 넘어 돌려주면요?
  신고기한이 지나고 다시 3개월이 넘은 뒤 돌려주면 처음 증여도 과세되고, 돌려받는 사람도 새로 증여받은 것으로 보아 증여세를 내야 합니다. 같은 재산에 두 번 과세되는 구조입니다.
• 받은 현금을 바로 돌려줘도 과세되나요?
  이 특례는 금전을 제외하므로, 현금은 기한 안에 돌려줘도 처음부터 증여가 없던 것으로 보지 않습니다. 증여가 아니라 맡긴 돈이나 빌린 돈이었다면 그 사실을 이체 경위와 자료로 설명해야 합니다.
• 이미 증여세를 냈는데 기한 안에 돌려줬다면요?
  처음부터 증여가 없던 것이 되므로 신고한 세액이 내야 할 세액보다 많아진 셈입니다. 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 반환 합의서와 등기사항증명서를 붙여 경정청구로 환급을 구할 수 있습니다.
• 증여일은 언제로 보나요?
  부동산은 일반적으로 소유권이전등기 접수일을 기준으로 봅니다. 신고기한은 그날이 속하는 달의 말일부터 3개월이므로, 4월 13일 등기라면 7월 31일이 신고기한이고, 반환도 그 날까지 등기 접수를 마쳐야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 차명으로 올린 주식, 증여세 신고기한 안에 되돌리면 과세되지 않나요?
• 증여했다 돌려받아 판 땅, 증여자가 사망하면 상속세에 합산되나요?
• 유상증자로 싸게 받은 신주를 기존 주주에게 돌려주면 증여세가 없어지나요?
• 증여재산공제로 낼 세금이 없어도 증여세 신고를 해야 하나요?
• 증여세를 신고·납부했는데 결정 통지가 없으면 돌려받을 수 있나요?
• 증여세 조사 대상은 어떻게 정해지나요? 과세자료 분류와 지방청 송부 기준
• 조건 없이 자식 명의로 등기해 준 집, 증여를 해제하고 돌려받을 수 있나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기