양도소득세

가족에게 증여받은 집을 팔 때 비과세 거주요건은 증여받은 날 기준으로 보나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 배우자나 직계존비속에게 증여받은 주택에 이월과세가 적용되더라도 1세대 1주택 비과세의 거주요건은 증여받은 날을 취득시기로 보아 판단합니다. 국세청은 2023년 10월 24일 해석에서 이월과세가 적용되는 경우에도 수증자의 취득시기는 증여를 받은 날이고 그날을 기준으로 거주요건 적용 여부를 정한다고 보았습니다. 지금은 증여받은 날에 그 집이 조정대상지역에 있었는지와 증여받은 뒤 2년 이상 실제로 거주했는지부터 확인해 두십시오.

증여자가 그 집에서 2년 이상 살았더라도 그 거주기간은 수증자에게 넘어오지 않습니다. 반대로 이월과세로 취득가액이 증여자 취득가액으로 내려가는 것은 피할 수 없으므로, 두 가지를 섞어 계산하지 않아야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 아들은 2022년 11월 조정대상지역 아파트를 6억원에 사서 보유하다가 2024년 3월 별도세대인 어머니 A씨에게 증여했습니다. 증여 당시 평가액은 7억원이었고 A씨는 증여세를 신고·납부했습니다. 그 뒤 2025년 이 지역의 조정대상지역 지정이 해제되었고, A씨는 그 집에 살지 않은 채 2026년 8월 8억 5천만원에 팔 계획입니다. A씨는 이월과세가 적용되면 아들이 산 날이 취득일이 되어 거주요건 없이 비과세가 되는지, 아니면 증여일 기준으로 2년 거주가 필요한지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 이월과세가 적용되는 주택의 거주요건을 어떻게 해석했나요?

1세대 1주택 비과세의 거주요건을 적용할 때 이월과세가 적용되는 주택의 취득시기는 증여를 받은 날이고, 그날을 기준으로 거주요건 적용 여부를 판정한다고 보았습니다. 국세청은 2023년 10월 24일 사전답변(사전-2023-법규재산-0444)에서 자녀가 2017년 12월 취득한 주택이 2020년 2월 조정대상지역으로 지정된 뒤 2021년 3월 별도세대인 어머니에게 증여되고, 2022년 11월 지역 지정이 해제된 다음 2023년 8월 어머니가 양도한 사안을 두고 이렇게 답했습니다. 질문자는 이월과세가 적용되면 수증자의 취득시기를 증여자의 취득시기로 보아 거주요건이 빠지는지 물었지만, 국세청은 이월과세가 취득가액과 보유기간 계산을 증여자 기준으로 바꾸는 규정일 뿐 비과세 요건의 취득시기까지 바꾸지는 않는다고 보았습니다. 증여받은 날 그 주택이 조정대상지역에 있었으므로 수증자가 2년 이상 거주해야 비과세가 됩니다. 이 해석은 질의한 사실관계를 전제로 하므로, 증여일에 조정대상지역이 아니었거나 수증자가 증여일 뒤 2년 이상 거주했다면 결론이 달라집니다.

국세청은 2026년 3월 26일 사전답변(사전-2026-법규재산-0353)에서도, 할머니에게 증여받은 조정대상지역 주택을 5년 안에 판 사안에 대해 기존 해석을 참고하라고 답해 증여받은 날을 취득시기로 보는 결론을 유지했습니다.

이월과세가 적용되면 무엇이 증여자 기준으로 바뀌나요?

2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법」은 양도일부터 소급해 10년 안에 배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산을 양도하면 취득가액을 증여자의 취득 당시 금액으로 하고, 증여자가 지출한 자본적 지출과 수증자가 낸 증여세를 필요경비에 넣습니다. 보유기간도 증여자가 취득한 날부터 계산합니다.

• 취득가액 - 증여 당시 평가액이 아니라 증여자가 처음 산 가격으로 돌아갑니다. 증여세로 낸 금액은 필요경비에 더합니다.
• 장기보유특별공제 보유기간 - 증여자가 취득한 날부터 셉니다.
• 세율 적용 보유기간 - 단기 세율을 정하는 보유기간도 증여자 취득일부터 계산합니다.
• 비과세 보유·거주요건 - 수증자가 증여받은 날부터 다시 셉니다. 증여자의 보유·거주기간은 합산되지 않습니다.
• 적용 기간 - 2023년 1월 1일 이후 증여분은 10년, 그 전 증여분은 종전 규정에 따라 5년입니다. 기간은 등기부의 소유기간으로 셉니다.

이월과세를 적용하면 오히려 비과세 대상 주택의 양도가 되는 경우, 이월과세로 계산한 세액이 적용하지 않은 세액보다 적은 경우, 사업인정고시일부터 2년 이전에 증여받아 수용된 경우에는 이월과세가 적용되지 않습니다. 증여자의 보유기간을 끌어와 비과세를 만드는 길은 법이 막아 두었습니다.

회신 이후 이월과세에서 무엇이 바뀌었나요?

2022년 12월 31일 개정으로 이월과세 적용 기간이 5년에서 10년으로 늘었고, 2023년 1월 1일 이후 증여받는 분부터 적용됩니다. 회신 사안은 2021년 증여여서 개정 전 5년 규정이 적용되었지만, 지금 증여받아 파는 분은 증여일부터 10년 안에 양도하면 이월과세 대상입니다. 거주요건 판단 기준이 증여일이라는 결론은 개정과 관계없이 같습니다.

증여받은 주택 양도 대응 순서

• 증여일과 지역 확인 - 증여 등기접수일을 취득일로 잡고, 그날 주택 소재지가 조정대상지역이었는지 지정·해제 고시로 확인합니다. 지정 중이었다면 2년 거주가 필요합니다.
• 거주기간 계산 - 수증자와 세대원의 주민등록 전입일부터 양도일까지 실제 거주한 기간을 셉니다. 증여자의 거주기간은 넣지 않습니다.
• 이월과세 계산 - 증여일부터 양도일까지가 10년(2022년 이전 증여는 5년) 안이면 증여자 취득가액으로 양도차익을 다시 계산하고, 낸 증여세를 필요경비에 넣습니다.
• 비교 계산 - 이월과세를 적용한 세액과 적용하지 않은 세액을 비교해 적은 쪽이 이월과세 쪽이면 적용이 배제됩니다.
• 신고와 사후 대응 - 예정신고 기한 안에 신고하고, 과세되면 90일 안에 심판청구, 요건 충족이 뒤에 확인되면 5년 안에 경정청구로 대응합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 증여자와 수증자가 같은 세대였던 기간이 있거나 증여일 전후로 조정대상지역 지정이 바뀐 사안은 주민등록표와 지정 고시를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 증여받은 부동산의 양도소득세 비과세 부인과 이월과세 과세에 대한 경정청구와 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 증여자가 2년 살았으면 수증자는 안 살아도 되나요?
  아니요, 증여자의 거주기간은 수증자에게 넘어오지 않습니다. 1세대 1주택 비과세의 보유·거주요건은 양도일 현재 1주택을 보유한 1세대가 그 주택을 취득한 날부터 채워야 하고, 증여로 취득한 주택의 취득일은 증여를 받은 날입니다. 국세청도 이월과세가 적용되더라도 거주요건은 증여일 기준으로 판정한다고 보았습니다.
• 증여받은 날 조정대상지역이 아니었으면 거주요건이 없나요?
  취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 보유기간 2년만 채우면 됩니다. 시행령은 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택에 한해 보유기간 중 2년 이상 거주를 요구합니다. 증여받은 날이 지정 해제 뒤라면 거주요건이 붙지 않으므로, 증여 등기접수일과 지정·해제 고시일을 나란히 놓고 확인해야 합니다.
• 이월과세가 적용되면 증여세 낸 것은 어떻게 되나요?
  수증자가 그 주택에 대해 납부했거나 납부할 증여세 상당액은 필요경비에 넣습니다. 취득가액은 증여자가 취득할 당시의 금액으로 내려가지만, 증여세와 증여자가 지출한 자본적 지출액을 필요경비로 공제하므로 양도차익이 그만큼 줄어듭니다. 증여세 신고서와 납부 영수증을 보관해 두어야 합니다.
• 이월과세 적용 기간 10년은 언제부터인가요?
  2023년 1월 1일 이후 증여받는 분부터 10년이고, 그 전 증여분은 5년입니다. 2022년 12월 31일 법률 제19196호 개정으로 기간이 늘었고 부칙에 따라 시행일 이후 증여분에 적용됩니다. 기간은 등기부에 기재된 소유기간으로 세므로 증여 등기접수일부터 양도일까지를 계산합니다.
• 이월과세를 적용하면 세금이 더 줄어드는 경우는요?
  그 경우에는 이월과세가 적용되지 않습니다. 법은 이월과세를 적용해 계산한 양도소득 결정세액이 적용하지 않고 계산한 세액보다 적으면 이월과세를 배제하도록 정하고 있습니다. 이월과세를 적용하면 비과세 대상 주택의 양도가 되는 경우도 마찬가지로 배제되므로, 두 방식의 세액을 모두 계산해 비교해야 합니다.
• 장기보유특별공제 기간은 증여일부터 세나요?
  이월과세가 적용되면 증여자가 취득한 날부터 계산합니다. 소득세법 제95조 제4항은 제97조의2 제1항이 적용되는 자산의 보유기간을 증여한 배우자 또는 직계존비속이 취득한 날부터 기산하도록 정합니다. 세율 적용의 보유기간도 같은 기준이지만, 비과세의 보유·거주요건은 증여일부터 세므로 세 가지 기간을 나누어 계산해야 합니다.
• 비과세로 신고 안 했다가 과세되면 어떻게 하나요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구로 다툴 수 있습니다. 거주요건을 채웠다는 자료(주민등록표, 공과금 납부 내역)가 있으면 그 자료로 비과세를 주장하고, 요건이 안 되면 이월과세 적용 세액과 비적용 세액을 비교해 정당세액을 다시 계산합니다. 신고를 아예 하지 않았다면 무신고가산세도 함께 검토해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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