취득세·보유세

6월 1일 지나 잔금을 받으면 판 집 종부세도 매도인이 내나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 6월 1일 현재 잔금을 받지 않았고 등기도 넘기지 않았다면 매도인이 그 집의 사실상 소유자이므로 그해 판 집의 종합부동산세와 재산세는 매도인이 냅니다. 종합부동산세법 제7조는 과세기준일인 6월 1일 현재 재산세 납세의무자에게 종합부동산세를 부과하기 때문입니다. 지금은 계약서의 잔금일이 6월 1일을 넘기는지부터 확인하십시오.

11월에 집이 한 채만 남았다고 해서 그해 종합부동산세도 1주택자 기준으로 나온다고 기대할 필요는 없습니다. 종합부동산세는 1년 중 단 하루, 6월 1일의 소유 상태만 봅니다.

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D씨는 아파트 두 채를 갖고 있다가 2025년 4월 그중 한 채를 팔기로 계약했습니다. 잔금은 5월 28일로 정했지만 매수인이 대출 실행이 늦어진다며 미뤄 달라고 해 6월 4일에 잔금을 받고 소유권을 넘겼습니다. 남은 집의 공시가격은 11억 5천만원이어서 D씨는 1세대1주택자로 종합부동산세가 나오지 않을 것으로 생각했는데, 11월 말 두 채를 합산한 종합부동산세 납부고지서를 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

6월 1일 뒤에 잔금을 받으면 판 집의 종부세도 내나요?

네, 6월 1일 현재 아직 잔금을 받지 않았고 등기도 넘기지 않았다면 매도인이 그 집의 사실상 소유자이므로, 그해 판 집의 재산세와 종합부동산세는 매도인이 냅니다. 6월 2일 이후 소유권을 넘긴 집도 그해 매도인의 주택 수와 공시가격 합계에 들어갑니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「종합부동산세법」은 과세기준일을 재산세 과세기준일인 매년 6월 1일로 정하고, 그날 현재 주택분 재산세 납세의무자를 종합부동산세 납세의무자로 정합니다. 재산세 납세의무자는 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 사람입니다.

매매로 소유권이 넘어가는 시점은 사실상의 잔금지급일이고, 잔금 전에 등기를 먼저 했다면 등기일입니다. 따라서 잔금을 6월 1일 당일까지 받으면 그해 납세의무는 매수인에게 넘어가고, 6월 2일 이후에 받으면 매도인에게 남습니다.

2주택으로 계산되면 무엇이 달라지나요?

6월 1일 현재 두 채를 가진 것으로 보면 1세대1주택자 기본공제 12억원 대신 9억원만 공제되고, 1세대1주택자에게만 주는 고령자·장기보유 세액공제도 받을 수 없습니다. 두 채의 공시가격을 합산한 금액에서 9억원을 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 정합니다.

1세대1주택자는 과세기준일 현재 만 60세 이상이면 연령별로 산출세액의 100분의 20부터 100분의 40까지 공제받고, 보유기간 공제와 합쳐 100분의 80까지 받을 수 있습니다. 2주택으로 계산되면 이 공제가 모두 빠지므로, 한 채만 남았을 때와 비교해 세액 차이가 크게 벌어질 수 있습니다.

집을 판 경우는 일시적 2주택 특례 대상도 아닙니다. 그 특례는 1주택자가 기존 집을 팔기 전에 새 집을 대체취득해 2주택이 된 경우에 적용되므로, 두 채 중 한 채를 파는 중이었다는 사정만으로는 1세대1주택자로 보지 않습니다.

잔금일을 정할 때 무엇을 확인해야 하나요?

보유세만 놓고 보면 집을 파는 사람은 6월 1일까지 잔금을 받는 편이, 사는 사람은 6월 2일 이후에 잔금을 치르는 편이 그해 재산세와 종합부동산세를 피할 수 있습니다. 그래서 4월부터 6월 사이 계약에서는 잔금일 하루 차이가 세금 부담을 누가 질지 정합니다.

• 잔금일 특정 - 계약서에 잔금일을 날짜로 적고, 연기할 때는 6월 1일을 넘기는지 확인합니다.
• 연기 요청 대응 - 매수인 사정으로 6월 2일 이후로 미룬다면 그해 보유세 부담을 매수인이 정산하는 특약을 검토합니다.
• 등기 시점 - 잔금 전에 등기를 먼저 넘기면 등기일이 기준이 됩니다.
• 영수증 보관 - 실제 잔금 이체일을 증명할 계좌 내역과 영수증을 남겨 둡니다.

보유세를 매수인이 부담하기로 특약을 맺더라도 세법상 납세의무자는 바뀌지 않습니다. 세무서는 매도인에게 고지하고, 특약은 매도인과 매수인 사이에서 돈을 정산하는 근거가 될 뿐입니다.

고지서가 잘못 나왔다고 보면 어떻게 다투나요?

실제로 6월 1일까지 잔금을 받았는데 등기가 늦어 매도인에게 고지되었다면, 잔금 이체 내역과 영수증으로 사실상 소유자가 매수인이었다는 점을 다툴 수 있습니다. 이때는 재산세를 부과한 시·군·구와 종합부동산세를 고지한 세무서에 각각 대응해야 합니다.

종합부동산세 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 납부기간은 12월 1일부터 15일까지이므로, 다투는 중이라도 가산세를 피하려면 일단 납부하고 불복을 진행하는 방법을 함께 검토합니다.

과세기준일 전후 매도 대응 순서

• 계약서 확인 - 잔금일과 등기 이전 예정일이 6월 1일 전인지 뒤인지 확인합니다.
• 연기 협의 - 잔금 연기를 요청받으면 날짜가 6월 2일 이후인지 보고, 보유세 정산 특약을 함께 정합니다.
• 증빙 보관 - 잔금 이체 내역, 영수증, 등기사항전부증명서를 보관합니다.
• 고지서 대조 - 11월 말 받은 종합부동산세 납부고지서의 주택 목록과 공시가격을 6월 1일 소유 현황과 맞춰 봅니다.
• 불복 검토 - 잔금일 판단이 틀렸다면 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 잔금 일부만 받았거나 등기와 잔금 날짜가 엇갈린 경우에는 계약서와 이체 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 종합부동산세·재산세 부과처분에 대한 심판청구와 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 6월 1일 당일에 잔금을 받으면 누가 내나요?
  6월 1일 당일에 잔금을 다 받으면 그날 매수인이 사실상 소유자가 되므로 그해 재산세와 종합부동산세는 매수인이 냅니다. 잔금일이 6월 2일 이후여야 매도인에게 납세의무가 남습니다.
• 잔금은 5월에 받았는데 등기가 6월에 넘어갔다면요?
  잔금을 6월 1일 전에 모두 받았다면 그때 매수인이 사실상 소유자가 되므로 등기가 늦어졌어도 매수인이 납세의무자입니다. 매도인에게 고지되었다면 잔금 이체 내역과 영수증으로 다툴 수 있습니다.
• 매수인이 보유세를 부담하기로 약정하면 어떻게 되나요?
  특약을 맺어도 세법상 납세의무자는 6월 1일 현재 사실상 소유자인 매도인으로 바뀌지 않습니다. 매도인이 고지된 세금을 낸 뒤 특약에 따라 매수인에게 그 금액을 정산해 달라고 청구할 수 있습니다.
• 판 집 때문에 일시적 2주택 특례를 받을 수 없나요?
  일시적 2주택 특례는 1세대1주택자가 기존 집을 팔기 전에 새 집을 대체취득한 경우에 적용됩니다. 원래 두 채를 갖고 있다가 한 채를 파는 중이었다면 이 특례 대상이 아니어서 2주택으로 계산됩니다.
• 부부가 한 채씩 갖고 있으면 판 집도 합산되나요?
  종합부동산세는 사람별로 과세하므로 부부가 한 채씩 갖고 있다면 각자 자기 명의 주택만 합산합니다. 다만 1세대1주택자 특례는 세대원 중 1명만 주택을 가져야 하므로, 판 집이 배우자 명의였다면 남은 집의 특례 여부를 따로 봅니다.
• 종부세는 언제 고지되고 언제까지 내나요?
  세무서는 납부기간 개시 5일 전까지 납부고지서를 보내고, 납부기간은 매년 12월 1일부터 12월 15일까지입니다. 신고납부 방식을 택하려면 같은 기간에 과세표준과 세액을 신고할 수 있습니다.
• 고지가 잘못됐다면 언제까지 다퉈야 하나요?
  종합부동산세 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 재산세는 지방세라 시·군·구 처분에 대해 따로 불복해야 하므로 두 고지서의 기한을 각각 관리합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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