취득세·보유세

퇴거·단전된 재건축 주택을 사도 철거 전이면 종부세 2주택인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 재건축 구역 안 주택은 관리처분계획인가 뒤 퇴거와 단전·단수가 끝났더라도 6월 1일 현재 실제로 철거되지 않았다면 종합부동산세에서 주택으로 계산됩니다. 대법원은 보유세가 재산 소유 자체에 매기는 세금이어서 건물이 재산적 가치를 전부 잃은 때에만 과세대상에서 빠진다고 보았습니다. 지금은 그 건물의 철거 일정과 일시적 2주택 특례 신청 가능성부터 확인하십시오.

관리처분계획인가가 났으니 이미 주택이 아니라고 단정할 필요는 없지만, 반대로 무조건 2주택 세금을 감수해야 하는 것도 아닙니다. 6월 1일 현재 건물이 서 있는지와 특례 신청 여부에 따라 결과가 달라집니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2014년부터 아파트 한 채에 살고 있는 1세대1주택자입니다. 새 아파트에 들어갈 생각으로 2025년 4월 재건축 구역 안의 낡은 아파트 한 채를 조합원 지위와 함께 샀습니다. 그 단지는 2025년 3월 관리처분계획인가를 받아 주민이 모두 이주했고 단전·단수와 출입문 봉쇄까지 끝난 상태였지만, 철거는 그해 가을로 미뤄졌습니다. H씨는 사람이 살 수 없는 건물이니 주택이 아니라고 보았는데, 11월 두 채를 합산한 종합부동산세 납부고지서를 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

퇴거·단전된 재건축 주택도 종부세 주택인가요?

네, 재건축 구역 안 주택은 관리처분계획인가를 받고 주민이 퇴거해 단전·단수와 출입문 봉쇄가 되었더라도, 6월 1일 현재 실제로 철거되지 않았다면 주택으로 보아 종합부동산세를 계산합니다. 보유세는 재산을 소유한 사실 자체에 매기는 세금이고, 실제로 쓰고 있는지는 요건이 아니기 때문입니다.

대법원은 재산세가 재산 소유 자체를 과세요건으로 하므로, 건물이 훼손되거나 붕괴되어 복구가 사회통념상 거의 불가능할 정도로 재산적 가치를 전부 잃은 때에만 과세대상에서 빠지고, 본래 용도대로 사용·수익하는지는 과세요건이 아니라고 보았습니다. 대피명령과 사용금지명령으로 쓸 수 없던 건물도 과세대상으로 판단했습니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「종합부동산세법」은 6월 1일 현재 주택분 재산세 납세의무자에게 종합부동산세를 부과하므로 같은 기준이 적용됩니다. 결국 6월 1일 현재 건물이 사실상 철거·멸실되었는지가 기준이 되고, 관리처분계획인가나 이주 완료 여부는 그 자체로 결론을 바꾸지 않습니다.

사실상 철거됐다는 것은 어떻게 판단하나요?

사실상 철거·멸실되었다는 것은 건물의 구조가 훼손되거나 무너져 복구가 사회통념상 거의 불가능하고 재산적 가치를 모두 잃은 상태를 말합니다. 철거공사를 시작했다는 사실만으로는 부족하고, 6월 1일 현재 건물이 어느 정도 해체되었는지를 사실관계로 따집니다.

• 확인할 자료 - 조합의 철거 공정표, 철거업체 작업일지, 날짜가 나온 현장 사진, 건축물대장 말소일
• 판단 기준일 - 매년 6월 1일

철거가 6월 1일 직전에 진행 중이었다면 현장 사진과 작업일지가 결론을 가를 수 있습니다. 고지 후에 다툰다면 이 자료를 근거로 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있습니다.

철거 전 주택을 사면 2주택 세금을 피할 방법은 없나요?

1세대1주택자가 기존 집을 팔기 전에 철거 예정 주택을 새로 취득했다면, 종합부동산세 일시적 2주택 특례를 신청해 1세대1주택자로 계산받는 방안을 검토할 수 있습니다. 6월 1일 현재 신규주택 취득일부터 정해진 기간이 지나지 않았어야 하고, 9월 16일부터 30일까지 신청해야 합니다.

특례 기간은 원칙적으로 3년이고, 조정대상지역 안 기존 집을 가진 상태에서 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 안 신규주택을 취득하면 2년입니다. 기간 안에 기존 집을 팔지 않으면 경감받은 세액과 이자상당가산액이 추징됩니다. 새 아파트에 들어가 살 계획이라면 기존 집 처분 계획과 함께 판단해야 합니다.

또 하나는 주택건설사업 목적의 멸실예정주택 합산배제입니다. 재건축 사업시행자가 주택건설사업을 위해 멸실시킬 목적으로 취득해 3년 안에 멸실시키는 주택은 합산 대상에서 빠집니다. 조합원이 조합에 신탁한 주택이 이 요건에 맞는지는 신탁 시기, 취득 주체, 멸실 예정일에 따라 달라질 수 있으므로 신고 전에 이 세 가지를 서류로 확인합니다.

재건축 철거 예정 주택 대응 순서

• 철거 여부 확인 - 계약 전에 조합에 철거 일정과 공정을 묻고, 다음 6월 1일 전에 철거가 끝나는지 확인합니다.
• 증거 확보 - 6월 1일 전후 현장 사진, 철거 작업일지, 건축물대장 말소 내역을 모아 둡니다.
• 특례 검토 - 기존 집을 처분할 계획이면 일시적 2주택 특례를, 조합 신탁이 가능하면 멸실예정주택 합산배제를 각각 검토합니다.
• 신청·신고 - 9월 16일부터 30일까지 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서나 멸실예정주택 합산배제 신고서를 냅니다.
• 고지 후 불복 - 6월 1일 현재 사실상 철거되었는데도 2주택으로 고지되었다면 90일 안 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 철거가 6월 1일 무렵에 진행 중이었거나 조합 신탁을 마친 경우에는 공정 기록과 신탁 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재건축·재개발 주택의 종합부동산세와 양도소득세 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 관리처분계획인가가 나면 주택이 아닌가요?
  종합부동산세에서는 관리처분계획인가 여부보다 6월 1일 현재 건물이 실제로 철거·멸실되었는지를 봅니다. 인가가 났어도 건물이 서 있으면 주택으로 계산되므로 철거 일정을 따로 확인합니다.
• 철거공사를 시작했으면 주택에서 빠지나요?
  철거공사를 시작했다는 사실만으로는 부족하고, 6월 1일 현재 구조가 훼손되어 복구가 사회통념상 거의 불가능할 정도로 재산적 가치를 잃었는지를 봅니다. 현장 사진과 작업일지로 그 상태를 증명합니다.
• 일시적 2주택 특례는 언제 신청하나요?
  해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할세무서장에게 신청합니다. 신규주택을 취득한 날부터 6월 1일까지 특례 기간이 지나지 않았어야 하고, 처음 신청한 뒤 변동이 없으면 다음 해에는 다시 신청하지 않아도 됩니다.
• 특례를 받고 기존 집을 안 팔면 어떻게 되나요?
  일시적 2주택으로 1세대1주택자 계산을 받았는데 기간 안에 기존 집을 팔지 않으면, 1세대1주택자로 보아 경감받은 세액과 이자상당가산액이 추징됩니다. 새 아파트에 들어갈 계획이라면 기존 집 처분 일정을 먼저 세웁니다.
• 멸실예정주택 합산배제는 누가 신청하나요?
  재건축 사업시행자 등이 주택건설사업을 위해 멸실시킬 목적으로 취득해 3년 안에 멸실시키는 주택이 대상입니다. 조합원이 조합에 신탁한 경우에도 해당하는지는 신탁 시기와 멸실 예정일에 따라 달라질 수 있으므로 신고 전에 서류로 확인합니다.
• 철거 예정 주택을 산 해의 재산세도 내나요?
  6월 1일 현재 철거되지 않은 주택을 사실상 소유하고 있다면 그해 주택분 재산세도 냅니다. 재산세 납세의무자에게 종합부동산세가 부과되므로 두 세금의 판단 기준일과 대상이 같습니다.
• 철거됐는데 2주택으로 고지되면 어떻게 하나요?
  6월 1일 현재 사실상 철거되었다는 자료가 있다면 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 재산세는 시·군·구 처분이라 지방세 불복 절차를 따로 밟습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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