취득세·보유세

첫 집을 산 지 석 달 만에 새집을 사도 종부세 일시적 2주택 특례가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 종부세는 종전주택을 산 뒤 바로 신규주택을 사도 일시적 2주택 특례를 받을 수 있습니다. 양도소득세와 달리 종전주택 취득 후 1년이 지나야 한다는 요건이 없습니다. 다만 나중에 첫 집을 팔 때 양도소득세 비과세는 1년 요건으로 따로 판단하므로 처분 순서부터 계산하십시오.

종부세 특례를 받으려고 신규주택 취득을 1년 뒤로 미룰 필요는 없습니다. 종부세는 양도소득세와 달리 종전주택 취득 후 1년이 지나야 한다는 요건을 두지 않습니다.

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B씨는 2025년 12월 첫 집을 샀고, 직장을 옮기게 되어 석 달 뒤인 2026년 3월 근무지 근처에 다른 아파트를 샀습니다. 2026. 6. 1. 과세기준일에 두 채를 갖게 됐습니다. 양도소득세는 첫 집을 산 뒤 1년이 지나 새집을 사야 일시적 2주택 비과세가 된다고 들었는데, 종부세도 같은 요건이 있어 특례를 받지 못하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

첫 집을 사고 바로 새집을 사도 종부세 특례가 되나요?

네, 종부세는 종전주택을 산 뒤 바로 신규주택을 사도 일시적 2주택 특례를 받을 수 있습니다. 시행령은 1세대 1주택자가 종전주택을 팔기 전에 다른 1주택을 취득해 2주택이 된 경우로서 과세기준일 현재 신규주택 취득일부터 정해진 기간이 지나지 않았을 것만 요구합니다. 종전주택 보유기간 요건은 없습니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「종합부동산세법 시행령」 제4조의2 제1항도 같습니다. 특례를 받으면 기본공제 12억원이 적용됩니다.

국세청은 종전주택 취득 직후 신규주택을 산 경우를 어떻게 안내했나요?

국세청은 종부세는 종전주택을 양도하기 전에 신규주택을 바로 취득해도 일시적 2주택 특례 대상이라고 안내했습니다. 국세청 부동산납세과의 「사례로 풀어보는 양도소득세 월간 질의 TOP 100」(2022) 93번 사례로, 2021년 12월 종전주택을 사고 석 달 뒤 신규주택을 산 사람에게 기본공제와 세액공제를 적용한다고 답했습니다. 같은 자료는 종부세 시행령과 소득세법 시행령 제155조를 나란히 놓고 양도소득세에만 1년 요건이 있다고 비교했습니다.

당시 안내는 신규주택 취득일부터 2년 이내만 특례를 인정했고 기본공제는 11억원이었습니다. 지금은 기간이 2년 또는 3년으로 나뉘고 기본공제는 12억원입니다. 이 안내는 두 주택 모두 본인 단독 소유인 사례를 전제로 하므로 부부가 나눠 가진 경우에는 결론이 달라질 수 있습니다.

양도소득세 비과세는 왜 다르게 보나요?

양도소득세 일시적 2주택 비과세는 종전주택을 산 날부터 1년 이상이 지난 뒤 신규주택을 사야 받을 수 있습니다. 같은 일시적 2주택이라도 종부세는 보유세라서 과세기준일의 보유 상태만 보고, 양도소득세는 투기 목적의 단기 갈아타기를 막으려고 1년 요건을 둡니다. 따라서 B씨처럼 석 달 만에 새집을 샀다면 종부세 특례는 받을 수 있지만, 나중에 첫 집을 팔 때 일시적 2주택 비과세는 받기 어렵습니다. 첫 집을 팔지 새집을 팔지, 언제 팔지는 양도소득세 기준으로 따로 계산해야 합니다.

2026. 10. 1.부터 무엇이 바뀌었나요?

종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있으면 종부세 특례 기간이 신규주택 취득일부터 2년으로 줄었습니다. 부칙은 조정대상지역에 종전주택이 있는 1세대 1주택자가 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 신규주택을 취득한 경우부터 적용합니다. 그 밖의 경우와, 2026. 8. 3. 이전에 신규주택(취득할 수 있는 권리 포함)을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되는 경우는 종전 규정대로 3년입니다. 양도소득세 일시적 2주택의 종전주택 처분기간도 같은 날 같은 구조로 바뀌었습니다. B씨는 2026년 3월에 신규주택을 샀으므로 종전 규정에 따라 3년이 적용됩니다.

종부세 일시적 2주택 신규주택 취득 대응 순서

• 취득일 확인 - 종전주택과 신규주택의 잔금일과 등기일을 확인합니다. 종부세는 종전주택 보유기간을 묻지 않습니다.
• 기간 판정 - 두 주택이 조정대상지역에 있는지, 신규주택을 2026. 8. 4. 이후 샀는지 확인해 2년 또는 3년을 정합니다.
• 특례 신청 - 9월 16일부터 9월 30일까지 일시적 2주택 특례를 신청합니다. 다음 해에는 변동이 없으면 다시 신청하지 않아도 됩니다.
• 양도세 따로 계산 - 종전주택 취득 후 1년 안에 신규주택을 샀다면 양도소득세 일시적 2주택 비과세가 어렵다는 점을 감안해 처분 순서를 정합니다.
• 불복 검토 - 특례가 반영되지 않은 고지를 받으면 고지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택할 수 있는 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 두 주택의 소유자가 다르거나 상속·분양권이 섞인 경우에는 결론이 달라지므로 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 종합부동산세와 양도소득세 부과처분에 대한 조세불복과 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 양도세는 왜 1년이 지나야 하나요?
  소득세법 시행령은 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득해야 일시적 2주택 비과세를 인정합니다. 짧은 기간에 집을 갈아타며 비과세를 반복하는 것을 막으려는 요건입니다. 종부세 특례에는 이 요건이 없습니다.
• 1년 안에 새집을 샀으면 양도세는 어떻게 되나요?
  종전주택 취득 후 1년이 지나기 전에 신규주택을 샀다면 종전주택을 팔 때 일시적 2주택 비과세를 받기 어렵습니다. 다만 종전주택이 수용되는 경우, 1년 이상 거주한 종전주택을 취학·근무상 형편 등 부득이한 사유로 양도하는 경우처럼 시행령 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목, 제3호에 해당하면 1년 요건을 적용하지 않습니다.
• 종전주택 보유기간이 짧으면 세액공제는요?
  보유기간별 세액공제는 과세기준일 현재 5년 이상 보유해야 받을 수 있어, 산 지 얼마 안 된 종전주택은 보유기간 공제가 없습니다. 연령별 공제는 만 60세 이상이면 보유기간과 관계없이 받을 수 있고, 기본공제 12억원은 특례만 받으면 적용됩니다.
• 새집이 분양권으로 산 아파트면 언제가 취득일인가요?
  종부세는 과세기준일 현재 주택분 재산세 납세의무자에게 과세하므로 분양권 상태에서는 주택으로 보지 않고, 잔금을 치르고 주택을 취득한 날부터 특례 기간을 셉니다. 준공·잔금일이 과세기준일 전인지 뒤인지를 확인해야 합니다.
• 특례 기간 안에 첫 집을 못 팔면요?
  특례를 받은 뒤 과세기준일 현재 신규주택 취득일부터 2년 또는 3년이 지나도록 종전주택을 팔지 못하면 특례 요건을 충족하지 못하게 되어, 경감받은 세액과 이자상당가산액이 추징됩니다.
• 특례를 신청했는데 반영되지 않았다면요?
  고지서에 1세대 1주택자 공제가 빠졌다면 먼저 신청 접수 여부를 세무서에 확인합니다. 바로잡히지 않으면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있으므로 신청서 접수증과 등기부를 준비해 두어야 합니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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