취득세·보유세

종부세를 줄이려고 맺은 신탁의 위탁자 지위를 넘겨받으면 취득세를 내나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

신탁이 명목뿐이라면 위탁자 지위를 넘겨받았다는 이유로 취득세를 매기기 어렵습니다. 대법원은 수탁자에게 관리·처분 권한을 전혀 주지 않고 세금을 줄이려고 맺은 신탁은 신탁법상 신탁이 아니라 무효인 명의신탁일 여지가 크다고 보아, 위탁자 지위 이전을 이유로 한 취득세 부과를 다시 심리하라고 했습니다. 지금은 신탁계약서의 수탁자 권한 조항과 위탁자 지위 변경계약의 원상회복 조항을 확인해 두십시오.

신탁계약이 무효라는 주장을 처음부터 하지 못했다고 해서 포기할 필요는 없습니다. 기록에 자료가 있으면 법원이 직권으로 심리할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

K사는 다주택자와 법인이 신탁계약과 위탁자 지위 변경계약을 이용하면 재산세와 종합부동산세를 줄일 수 있다는 광고를 보고, 2024년 2월 자기 소유 부동산 2곳을 대표이사에게 관리신탁했습니다. 바로 다음 날 K사는 위탁자 지위를 L사에 각 60만원에 넘겼고, L사는 그다음 날 이를 다시 개인 M씨에게 각 60만원에 넘겼습니다. L사는 60만원을 과세표준으로 취득세를 신고했지만, 구청은 L사가 새 위탁자로서 부동산을 무상취득했다며 시가표준액 기준으로 취득세를 다시 매겼습니다. (대법원 판결 사안을 바탕으로 날짜를 바꿔 재구성한 예시입니다.)

절세용 신탁의 위탁자 지위를 넘겨받으면 취득세 대상인가요?

명목뿐인 신탁이라면 취득세 대상이 아니라고 볼 여지가 큽니다. 대법원 2026. 4. 16. 선고 2025두35956 판결은 이런 신탁계약을 신탁법상 신탁으로 볼 수 없고 무효인 명의신탁에 불과하다면, 새 위탁자가 위탁자 지위를 유효하게 취득한 것도 아니라고 보아 취득세 부과를 적법하다고 본 원심을 파기했습니다.

지방세법은 신탁법에 따라 신탁재산의 위탁자 지위가 이전되면 새 위탁자가 그 신탁재산을 취득한 것으로 봅니다. 이 규정은 유효한 신탁과 유효한 위탁자 지위 이전을 전제로 하므로, 신탁 자체가 무효라면 과세요건이 갖춰졌다고 보기 어렵습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「지방세법」의 이 조항은 판결이 적용한 내용과 같습니다.

대법원은 사건을 다시 심리하라고 돌려보냈으므로, 이 사건 취득세 부과의 최종 결론은 환송 뒤 법원이 정합니다.

어떤 신탁이 명의신탁으로 판단되나요?

수탁자가 신탁재산을 전혀 관리·처분할 수 없게 만든 신탁은 신탁법상 신탁이 아닙니다. 부동산을 신탁해 수탁자 앞으로 등기하면 소유권이 수탁자에게 완전히 넘어가고 수탁자는 신탁재산의 관리·처분 권한을 가지는데, 이를 박탈해 소유권을 위탁자에게 실질적으로 남겨 두면 신탁의 본질에 반한다는 것이 대법원 2026. 1. 8. 선고 2025두34929 판결의 기준입니다.

이 사건에서는 수탁자가 수익자 승낙 없이 아무런 처분·관리를 할 수 없었고, 보수도 없었으며, 수익자는 통지만으로 1개월 뒤 신탁을 끝낼 수 있었습니다. 위탁자 지위는 60만원에 넘어갔고 원래 위탁자는 그 돈에 이자를 붙여 돌려주면 언제든 되찾을 수 있었습니다. 대법원은 세금을 피하려는 목적 외에 다른 이유가 없어 실제로는 명의신탁이고, 명의신탁약정은 무효라고 보았습니다.

납세자가 신탁 무효를 주장하지 않았는데도 법원이 판단하나요?

판단할 수 있고, 판단해야 합니다. 행정소송에서 법원은 필요하면 직권으로 증거를 조사하고 당사자가 주장하지 않은 사실도 판단할 수 있습니다. 대법원은 소송자료로 처분의 적법성에 합리적 의심을 품을 수 있는데도 주장이 없다는 이유만으로 심리하지 않는 것은 허용되지 않는다고 보았습니다.

신탁이 무효면 세금 문제는 끝나나요?

끝나지 않습니다. 신탁이 무효라면 부동산은 처음부터 원래 소유자의 것이므로 재산세와 종합부동산세는 원래 소유자에게 부과될 수 있습니다. 2025두34929 판결 사안의 원심도 같은 이유로 과세관청은 원래 소유자에게 보유세를 매기면 된다고 보았습니다. 명의신탁으로 판단되면 명의신탁자에게 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금이 부과될 수 있다는 점도 함께 따져야 합니다.

절세 신탁 취득세 대응 순서

• 계약서 확인 - 신탁계약서에서 수탁자의 관리·처분 권한, 보수, 해지 조항을 확인합니다. 수탁자 권한이 전혀 없으면 명의신탁 주장의 출발점이 됩니다.
• 지위 이전 경위 정리 - 위탁자 지위 변경계약의 대가, 원상회복 약정, 계약 날짜를 정리합니다. 연달아 맺은 계약이 서로 결합됐는지가 판단 요소입니다.
• 불복 신청 - 부과 통지를 받은 날부터 90일 안에 이의신청이나 심판청구를 합니다. 신탁 무효 주장과 과세표준 다툼을 함께 적습니다.
• 소송 대응 - 행정소송에서는 신탁 무효를 뒷받침하는 계약서와 광고 자료를 제출합니다. 주장이 늦었어도 기록에 있으면 법원이 직권으로 볼 수 있습니다.
• 후속 위험 점검 - 신탁이 무효로 판단되면 원래 소유자의 보유세와 명의신탁 과징금 문제가 생기는지 점검합니다. 다른 당사자와 책임 분담도 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 실제로 수탁자에게 관리 권한을 준 정상적인 관리신탁이거나 신탁업자를 수탁자로 한 경우에는 계약서와 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 취득세 부과처분에 대한 심판청구와 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 위탁자 지위를 넘겨받으면 원래 취득세를 내나요?
  유효한 신탁에서 위탁자 지위를 넘겨받으면 원칙적으로 냅니다. 지방세법 제7조 제15항은 신탁법 제10조에 따라 위탁자 지위가 이전되면 새 위탁자가 신탁재산을 취득한 것으로 보고, 실질적인 소유권 변동이 있다고 보기 어려운 경우로서 대통령령이 정하는 경우만 예외로 둡니다.
• 위탁자 지위는 어떻게 넘길 수 있나요?
  신탁행위로 정한 방법에 따라 제3자에게 넘길 수 있습니다. 신탁법 제10조 제1항이 정한 기준이고, 방법을 정하지 않았다면 같은 조 제2항에 따라 수탁자와 수익자의 동의를 받아야 합니다. 다만 신탁 자체가 무효라면 넘길 위탁자 지위도 없다는 것이 이번 판결의 취지입니다.
• 수탁자 권한을 제한하면 모두 무효인가요?
  아닙니다. 신탁법 제31조 단서는 신탁행위로 수탁자의 권한을 제한할 수 있다고 정합니다. 대법원 2025두34929 판결이 문제 삼은 것은 권한 제한을 넘어 수탁자가 대내외적으로 아무런 관리·처분 행위를 할 수 없게 만든 경우입니다. 계약의 동기, 목적, 이행 과정을 함께 보고 판단합니다.
• 명의신탁 등기를 하면 어떤 제재가 있나요?
  부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 다른 사람 명의로 등기하는 것은 금지됩니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조 제1항이 정한 기준이고, 위반한 명의신탁자에게는 같은 법 제5조에 따라 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금이 부과될 수 있습니다.
• 이의신청 없이 바로 심판청구를 해도 되나요?
  됩니다. 지방세기본법 제91조 제3항은 이의신청을 거치지 않고 바로 심판청구를 할 때 처분 통지를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원장에게 청구하도록 정합니다. 이의신청을 먼저 하려면 같은 법 제90조에 따라 같은 90일 안에 구세의 경우 구청장에게 신청합니다.
• 행정소송에서 새 주장을 늦게 해도 되나요?
  기록에 자료가 있으면 법원이 직권으로 판단할 수 있습니다. 행정소송법 제26조는 법원이 필요하면 직권으로 증거조사를 하고 당사자가 주장하지 않은 사실도 판단할 수 있다고 정합니다. 이번 판결은 원심이 신탁 무효 여부를 심리하지 않은 점을 파기 이유로 삼았습니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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