네, 자녀에게 아파트를 주려는 뜻이라면 자녀가 그 매입자금을 증여받은 것이어서 자녀에게 증여세가 나옵니다. 자녀가 한국 거주자이면 10년간 5천만원을 공제받지만, 미국에 사는 비거주자이면 공제가 없습니다. 반대로 부모가 실제 주인으로 남을 생각이라면 명의신탁이 되어 과징금과 형사처벌 대상이 됩니다.
기한
자녀는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 증여세를 신고합니다. 자녀 명의로 계약하기 전에 증여인지 명의만 빌리는 것인지부터 정해야 합니다.
네, 자녀에게 아파트를 주려는 뜻이라면 자녀가 그 매입자금을 증여받은 것이어서 자녀에게 증여세가 나옵니다. 자녀가 한국 거주자이면 10년간 5천만원을 공제받지만, 미국에 사는 비거주자이면 공제가 없습니다. 반대로 부모가 실제 주인으로 남을 생각이라면 명의신탁이 되어 과징금과 형사처벌 대상이 됩니다.
미국에서 보낸 돈으로 자녀 명의 집을 사면 누가 세금을 내나요?
증여받은 자녀가 증여세를 냅니다. 증여한 부모가 내는 세금이 아닙니다. 부모가 미국 계좌의 돈을 한국으로 보내 그 돈으로 자녀 명의 아파트를 사면 자녀가 매입자금을 증여받은 것이 됩니다. 증여세 납세의무자는 받는 사람이므로 부모가 영주권자인지 시민권자인지는 결론을 바꾸지 않습니다. 증여재산가액은 실제로 넘어간 매입자금이고, 취득세와 중개수수료까지 부모가 냈다면 그 금액도 더해집니다.
예를 들어 거주자인 성년 자녀가 부모 돈 5억원으로 아파트를 샀다면 5천만원을 뺀 4억5천만원이 과세표준입니다. 같은 자녀가 미국에 사는 비거주자라면 5억원 전체가 과세표준이 됩니다.
자녀가 한국 거주자이면 받은 재산 전체가 과세 대상이고, 직계존속에게 받은 증여는 10년간 5천만원을 공제합니다. 미성년자는 2천만원입니다. 혼인일 전후 2년이나 자녀 출생일부터 2년 안에 받았다면 혼인·출산 증여재산공제 1억원도 검토할 수 있습니다.
자녀가 미국에 사는 비거주자이면 한국에 있는 재산만 과세되지만 이 공제는 모두 받지 못합니다. 이 경우 증여자인 부모도 자녀의 증여세를 연대해 낼 의무를 집니다. 부모가 대신 세금을 내 주더라도 연대납부의무에 따른 것인지 다시 따져야 합니다.
부모가 실제 주인이면 증여세가 아닌가요?
증여세 대신 다른 문제가 생깁니다. 부모가 집의 실제 주인이고 자녀 이름만 빌린 것이라면 부동산 명의신탁입니다. 주식 같은 재산은 명의신탁을 증여로 의제하지만, 토지와 건물은 그 대상에서 빠집니다.
자녀 명의 매입의 두 갈래
자녀에게 주는 경우(증여)
자녀가 증여세 납부
거주자 자녀 5천만원 공제
비거주자 자녀 공제 없음, 부모 연대
부모가 주인인 경우(명의신탁)
명의신탁약정 무효
부동산 가액 30% 범위 과징금
신탁자 5년 이하 징역 또는 2억원 이하 벌금
출처 - 상속세 및 증여세법 제4조의2, 제53조, 제45조의2 제1항, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조, 제5조, 제7조
대신 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률이 적용됩니다. 명의신탁약정은 무효이고, 명의를 빌린 부모에게는 부동산 가액의 30% 범위에서 과징금이 부과될 수 있습니다. 과징금의 기준이 되는 가액은 소유권의 경우 기준시가입니다. 누구든지 명의신탁약정에 따라 다른 사람 명의로 등기해서는 안 된다는 것이 이 법의 원칙입니다.
형사처벌도 있습니다. 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 명의를 빌려준 자녀도 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 대상입니다. 그래서 「일단 자녀 명의로 해 두자」는 결정은 증여로 처리하든 부모 명의로 사든 처음부터 하나로 정해야 합니다.
증여세 신고를 하지 않으면 어떻게 드러나나요?
자금출처 확인으로 드러나는 경우가 많습니다. 직업이나 나이, 소득으로 보아 스스로 집을 샀다고 보기 어려우면 취득자금을 증여받은 것으로 추정합니다. 사회 초년생인 자녀가 큰 아파트를 샀다면 이 추정이 적용될 가능성이 높습니다. 자녀가 미국에서 번 소득으로 일부를 냈다면 그 소득과 납세 자료가 출처 소명 자료가 됩니다. 부모가 미국에 산다는 사실은 추정을 막지 못합니다.
추정은 출처를 충분히 소명하면 적용되지 않습니다. 해외 송금 기록이 부모 계좌에서 나온 것으로 확인되면 증여로 결론 나기 쉽습니다. 반대로 부모에게 빌린 돈이라면 차용증과 이자 지급, 상환 기록이 실제로 있어야 인정받을 수 있습니다.
신고 없이 지나간 뒤 확인되면 증여세 본세에 무신고 가산세와 납부지연 가산세가 붙습니다. 증여세의 부과제척기간도 일반 국세보다 길어 시간이 지났다고 끝나지 않습니다.
송금과 매입 때 따로 챙길 절차가 있나요?
자녀가 한국 국적이 없는 미국 시민권자라면 외국환 신고가 필요할 수 있습니다. 외국에서 들어온 돈으로 국내 부동산을 사는 외국인 비거주자는 외국환은행에 부동산 취득 신고를 해야 합니다. 한국 국적을 유지한 영주권자 자녀는 이 신고가 면제됩니다.
스스로 점검해 보기
해당하는 문항이 있으면 그 할 일부터 챙겨 두세요. 혼자 하기 어려우면 변호사에게 맡기세요.
매매계약일부터 30일 안의 부동산 거래신고도 빠뜨리지 않습니다. 거래신고에 적은 자금조달 내역과 증여세 신고 내용이 서로 맞아야 나중에 소명이 쉬워집니다. 자녀 명의 집의 보증금을 부모가 돌려주는 문제는 「자녀 명의 집의 전세보증금을 부모가 대신 돌려주면 증여세가 나오나요?」에서 다뤘습니다.
자녀 명의 아파트 매입 대응 순서
목적 확정 - 자녀에게 주는 것인지, 부모가 소유할 것인지 먼저 정합니다.
명의 결정 - 부모 소유라면 부모 명의로 사고, 증여라면 자녀 명의로 삽니다.
세액 계산 - 자녀의 거주자 여부와 공제를 넣어 증여세를 계산합니다.
신고 이행 - 외국환 신고, 거래신고, 증여세 신고를 각 기한 안에 합니다.
자료 보관 - 송금 기록과 신고서를 한 묶음으로 보관해 자금출처 확인에 대비합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 실제 소유자와 자녀의 거주지, 자금 경로에 따라 세금과 제재가 달라집니다. 법무법인 윤성은 해외 거주 부모의 국내 부동산 자금 지원에 대한 증여세 검토와 자금출처 조사 대응을 수행합니다.
실무상 착안점
자녀 명의 매입에서 가장 흔한 실수는 증여인지 명의만 빌린 것인지를 정하지 않은 채 등기부터 하는 것입니다. 나중에 증여세를 피하려고 명의신탁이라고 주장하면 과징금과 형사처벌 문제로 바뀝니다.
증여로 처리한다면 자녀의 거주지에 따라 공제가 크게 달라집니다. 미국에 사는 자녀라면 귀국 계획과 증여 시점을 함께 놓고 판단하는 것이 좋습니다.
송금 기록은 자금출처 확인의 출발점이 됩니다. 부모 계좌에서 자녀 계좌로, 다시 매도인에게 가는 경로를 단순하게 유지하십시오.
— 허진영 변호사 · 세금
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 해외 거주 부모의 자금으로 산 국내 부동산의 증여세와 명의신탁 쟁점 검토를 수행해 왔습니다. 송금 경로와 신고를 맞춰 자금출처 조사에 대응합니다.
부동산 취득자금 증여세 검토
부동산 명의신탁 과징금 대응
자금출처 세무조사 대응
조세심판·행정소송
이 상황에서 자주 묻는 것
배우자에게 증여한 것이라면 배우자가 증여세를 내고, 거주자 배우자는 10년간 6억원을 공제받습니다. 배우자가 비거주자이면 이 공제도 받지 못합니다.
자녀가 자기 소득으로 실제로 갚는 대출로 낸 부분은 증여가 아닙니다. 다만 그 대출을 부모가 대신 갚으면 갚을 때마다 증여 문제가 다시 생깁니다.
실제 차용이라면 증여가 아니지만, 차용증과 이자 지급, 원금 상환 기록이 갖춰져야 인정받을 수 있습니다. 형식만 갖춘 차용은 증여로 볼 수 있습니다.
명의신탁약정과 그에 따른 등기는 원칙적으로 무효입니다. 다만 그 무효로 선의의 제3자에게 대항하지 못하므로 거래 상대방이 있으면 결과가 복잡해집니다.
한국 공제는 외국에 있는 증여재산에 외국 세금이 부과된 경우에 적용됩니다. 한국으로 송금한 뒤 산 아파트는 한국에 있는 재산이어서 공제를 받기 어렵다고 볼 수 있습니다.
납세의무자는 미성년 자녀이지만 실제 납부는 법정대리인인 부모가 처리합니다. 부모 돈으로 증여세를 내면 그 금액도 다시 증여가 될 수 있어 세금까지 포함해 증여액을 정합니다.
법무법인 윤성 × Lexle
허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록
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