양도소득세

재산세가 종합합산으로 나오는 땅은 팔 때 비사업용 토지가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

종합합산 대상인 기간은 원칙적으로 비사업용 기간이지만, 그것만으로 중과되지는 않습니다. 주차장·하치장 같은 사업용 열거 토지, 무주택 세대의 660제곱미터 이하 나대지, 건물 철거일부터 5년(2025. 3. 21. 이후 양도분) 같은 예외를 보고, 기간기준을 하나라도 채우면 사업용 토지입니다.

농지·임야·목장용지가 아닌 땅은 재산세를 어떻게 매기는지가 비사업용 판정의 출발점입니다. 2026. 10. 12. 기준 현행 「소득세법」은 재산세 별도합산·분리과세 대상이거나 비과세·감면되는 기간은 사업용으로 보고, 종합합산 대상인 기간은 원칙적으로 비사업용 기간으로 봅니다. 다만 종합합산으로 고지된 해가 있다고 곧바로 중과되는 것은 아니고, 예외 토지와 부득이한 사유, 기간기준을 차례로 따져야 합니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2015. 4. 서울 근교의 2층 상가 건물과 땅을 사서 임대해 왔습니다. 건물이 낡아 2023. 3. 철거하고 새로 지으려 했지만 공사비가 올라 착공하지 못했고, 그 뒤 재산세가 종합합산으로 나왔습니다. 2026. 8. 땅을 팔기로 계약했고 잔금은 2026. 10. 말에 받을 예정입니다. 주변에서 빈 땅은 비사업용이라 세율이 10%포인트 오른다고 하자 I씨는 건물을 헐었다는 이유만으로 중과되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재산세 과세 구분이 왜 비사업용 판정을 가르나요?

농지·임야·목장용지 외의 토지는 다음 중 하나에 해당하는 기간만 사업용으로 봅니다.

• 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지
• 재산세 별도합산과세대상(건축물 부속토지 등) 또는 분리과세대상(공장용지 등)인 토지
• 거주나 사업과 직접 관련이 있다고 시행령이 정한 토지

재산세는 매년 6월 1일 현황으로 종합합산·별도합산·분리과세를 구분합니다. 종합합산은 별도합산과 분리과세에 해당하지 않는 나머지 토지라서, 빈 땅이나 기준면적을 넘는 부속토지가 주로 여기에 들어갑니다.

비사업용 판정은 과세 구분이 바뀐 기간을 날짜 단위로 나눠 봅니다. 대법원도 구 법령 사안에서, 건축물이 사실상 멸실된 날부터 6개월 동안 별도합산과세대상이 되는 기준면적 범위의 부속토지는 그 기간을 비사업용 기간에서 빼고 기간기준을 따져야 한다고 판단했습니다.

종합합산 토지인데도 사업용으로 보는 경우는?

시행령은 종합합산 대상이라도 사업과 직접 관련된 토지를 열거해 사업용으로 봅니다. 주차장운영업용 토지(토지가액 대비 연 수입금액 3% 이상), 하치장·야적장, 골재채취장, 체육시설 등이 여기에 속합니다. 주택이 없는 1세대가 가진 1필지 나대지로서 주택을 지을 수 있는 땅도 660제곱미터 안에서 사업용으로 보는데, 신고 때 제외신청서를 내야 합니다.

건물을 헐고 빈 땅으로 두면 언제부터 비사업용인가요?

건축물이 멸실·철거되거나 무너진 토지는 그날부터 일정 기간을 비사업용 기간으로 보지 않습니다. 이 기간은 2025. 3. 21. 시행규칙 개정으로 2년에서 5년으로 늘었고, 개정 규정은 2025. 3. 21. 이후 양도하는 토지부터 적용됩니다.

사례의 I씨는 2023. 3. 철거했고 2026. 10. 양도하므로 철거일부터 5년 안입니다. 철거 전에는 건물 부속토지로 별도합산 대상이었으므로 보유기간 전체가 사업용 기간으로 볼 수 있습니다. 다만 철거 전 부속토지가 용도지역별 기준면적을 넘었다면 넘는 부분은 따로 따져야 합니다.

빈 땅을 사서 건물을 짓기 시작한 경우에는 취득일부터 2년과 공사가 진행 중인 기간을 비사업용 기간으로 보지 않습니다. 착공하지 않았다면 이 규정은 적용되지 않으므로 착공신고서 제출일을 확인합니다.

종합합산 기간이 있어도 중과를 피할 수 있나요?

비사업용 토지는 비사업용 기간이 기간기준을 모두 넘을 때만 해당합니다. 보유기간 5년 이상이면 양도일 직전 5년 중 3년, 직전 3년 중 2년, 보유기간의 60% 가운데 하나라도 사업용 기간이면 사업용 토지입니다. 종합합산으로 고지된 해가 한두 해 있더라도 이 기준을 채우면 중과되지 않습니다.

I씨 사례에 예전 기준(철거 후 2년)을 대입해 보아도 결과를 가늠할 수 있습니다. 2026. 10. 양도라면 직전 5년은 2021. 10.부터인데, 그중 철거 전 임대 기간 약 1년 5개월과 철거 후 2년을 합하면 약 3년 5개월이 사업용 기간이어서 직전 5년 중 3년 기준을 채웁니다. 이처럼 예외 하나로 결론이 나지 않더라도 기간기준을 따로 계산하면 중과를 피하는 경우가 많습니다.

반대로 빈 땅을 사서 한 번도 쓰지 않고 팔았다면 기간기준을 채우기 어렵습니다. 이때는 법령상 사용 제한이나 소송 계속 같은 부득이한 사유가 있었는지까지 확인합니다.

나대지·철거 토지 양도 대응 순서

• 과세 구분 이력 확보 - 보유한 해마다 재산세 고지서와 과세대장의 토지 구분(종합합산·별도합산·분리과세)을 받아 둡니다.
• 사용 현황 정리 - 건축물대장, 철거·멸실 신고일, 착공신고서, 임대차계약서로 사업용 기간을 날짜 단위로 정리합니다.
• 예외·부득이한 사유 확인 - 주차장·하치장 같은 사업용 열거 토지, 무주택 세대 나대지, 철거 후 5년 같은 사유를 대조합니다.
• 기간기준 계산 - 직전 5년·직전 3년·보유기간 60% 기준을 모두 계산해 하나라도 채우는지 봅니다.
• 해명·불복 - 비사업용 판정 안내를 받으면 위 자료로 소명하고, 과세예고통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를, 고지 후 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보유 기간 동안의 재산세 과세 구분, 건물 철거·착공 날짜, 부속토지의 기준면적 초과 여부에 따라 결론이 달라집니다. 법무법인 윤성은 나대지·철거 토지의 비사업용 토지 판정 검토, 해명자료 소명, 경정청구와 조세심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 재산세가 종합합산으로 나오면 비사업용 토지인가요?
  농지·임야·목장용지 외의 토지가 종합합산 대상인 기간은 원칙적으로 비사업용 기간입니다. 다만 시행령이 정한 사업용 토지나 부득이한 사유에 해당하는지, 기간기준을 채우는지를 따져 최종 판정합니다.
• 건물을 헐고 빈 땅으로 두면 바로 비사업용이 되나요?
  건축물이 멸실·철거된 날부터 5년 동안은 비사업용 기간으로 보지 않습니다. 이 5년 기준은 2025. 3. 21. 이후 양도하는 토지부터 적용되고, 그 전에 양도한 토지는 개정 전 규정에 따라 2년이 적용됩니다.
• 집이 없는 사람이 가진 빈 땅도 중과되나요?
  주택이 없는 1세대가 가진 1필지 나대지로서 주택을 지을 수 있는 땅은 660제곱미터 안에서 사업용으로 봅니다. 양도한 해의 과세표준 신고 때 비사업용 토지 제외신청서를 내야 합니다.
• 빈 땅을 주차장으로 쓰면 사업용이 되나요?
  주차장운영업을 하면서 노외주차장으로 쓰고 토지가액 대비 연 수입금액 비율이 3% 이상인 기간은 사업용입니다. 수입이 이 비율에 못 미치거나 주차장운영업을 하지 않고 무상으로 쓰게 했다면 사업용으로 보기 어렵습니다.
• 종합합산으로 나온 해가 2년 있는데 모두 중과되나요?
  보유기간 5년 이상이면 직전 5년 중 3년, 직전 3년 중 2년, 보유기간의 60% 가운데 하나라도 사업용 기간이면 사업용 토지입니다. 종합합산 기간이 일부 있어도 기준을 채우면 중과되지 않습니다.
• 이미 비사업용으로 신고했는데 바로잡을 수 있나요?
  철거 후 5년 예외나 기간기준을 채웠는데 중과세율로 신고했다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 연도별 재산세 과세 구분 이력과 철거 신고 자료를 붙여 관할 세무서에 냅니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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