취득세·보유세

도로 건너 별개 필지 주차장도 건물 부속토지로 별도합산되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 도로 건너 별개 필지라도 건물 고객 주차장으로 쓰이면 재산세 별도합산과세대상인 건축물의 부속토지가 될 수 있습니다. 대법원은 필지·소유 명의·물리적 연접이 아니라 실제 이용 현황과 건물 효용에 기여하는 정도로 판단한다고 보았습니다. 지금은 과세기준일 6월 1일 무렵 주차장 이용 사진과 관리 계약서를 확인해 두십시오.

주차장 토지와 건물 부지를 한 필지로 합치거나 소유자를 맞추는 작업부터 할 필요는 없습니다. 별도합산 여부는 등기 형태가 아니라 실제 이용 현황으로 판단합니다.

이런 상담이 많습니다

B법인은 2023년부터 광역시에서 대형 쇼핑몰을 운영하면서, 쇼핑몰 맞은편 도로 건너 별개 필지인 자기 소유 토지를 고객 전용 노외주차장으로 써 왔습니다. 쇼핑몰 건물과 부지는 다른 회사 명의였습니다. 구청은 2025년 재산세를 부과하면서 이 주차장 토지가 건물과 떨어져 있고 소유자도 다르다며 종합합산과세대상으로 보았습니다. B법인은 쇼핑몰 개장 때부터 고객 주차장으로만 써 왔으니 건축물의 부속토지로서 별도합산해야 한다고 다투었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

도로 건너편 주차장 토지도 건물 부속토지가 되나요?

됩니다. 재산세 별도합산과세대상인 「건축물의 부속토지」는 건축물의 효용과 편익을 위해 쓰이는 토지를 말하고, 건축물과 물리적으로 붙어 있을 필요는 없습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「지방세법」 제106조 제1항 제2호 가목과 시행령 제101조 제1항 제2호가 이 범위를 정합니다.

대법원 2026. 6. 25. 선고 2026두30351 판결은 쇼핑몰 개장 때부터 쇼핑몰 노외주차장으로만 쓰인 토지를 쇼핑몰 건축물의 부속토지로 보았습니다. 그 토지가 쇼핑몰 부지와 별개 필지이고 소유 명의가 다르며 일정 폭의 도로를 사이에 두고 떨어져 있다는 사정만으로는 결론이 달라지지 않는다고 했습니다.

부속토지인지는 무엇을 보고 판단하나요?

해당 토지의 실질적인 이용 현황을 중심으로 객관적으로 판단합니다. 같은 필지인지, 건축허가 때부터 부속토지였는지, 건물을 지은 뒤 산 땅인지만으로 정하지 않습니다. 대법원이 든 판단 요소는 다음과 같습니다.

• 사용 용도와 방법 - 고객 주차장, 하역장처럼 건물 이용에 쓰이는지
• 위치와 거리 - 건물과 얼마나 떨어져 있고 오가는 동선이 이어지는지
• 유기적 관계 - 건물 운영과 함께 관리·운영되는지
• 기여 정도 - 그 토지가 없으면 건물 효용이 얼마나 떨어지는지

재산세는 공부상 등재 현황과 사실상 현황이 다르면 사실상 현황에 따라 부과합니다. 그래서 지목이 대지가 아니어도 실제로 건물 주차장으로 쓰이면 그 이용 현황이 기준이 됩니다. 다만 공부와 달리 이용해 세 부담이 낮아지는 경우 등은 공부상 현황에 따르는 예외가 있습니다.

부속토지면 면적 전부가 별도합산되나요?

전부는 아닙니다. 건축물 바닥면적에 용도지역별 적용배율을 곱한 면적까지만 별도합산되고, 넘는 부분은 종합합산과세대상이 됩니다. 적용배율은 도시지역의 상업지역 3배, 일반주거지역·공업지역 4배, 녹지지역 7배 등입니다.

건물의 시가표준액이 부속토지 시가표준액의 100분의 2에 못 미치면 건물 바닥면적을 뺀 부속토지는 별도합산에서 빠집니다. 허가나 사용승인을 받지 않은 건축물의 부속토지도 제외됩니다. 이와 별개로 주차장법상 부설주차장 설치기준면적 안의 토지는 시행령 제101조 제3항 제11호에 따라 별도합산될 수 있으니 함께 검토합니다.

종합합산과 별도합산은 세금이 얼마나 다른가요?

과세표준이 같아도 별도합산 세율이 낮습니다. 과세표준 10억원인 토지라면 종합합산은 25만원에 1억원 초과분의 1,000분의 5를 더해 475만원이고, 별도합산은 280만원입니다. 실제 세액은 같은 구역 안의 다른 토지와 합산하고 조례 세율 조정을 반영해 달라집니다.

재산세 별도합산 다툼 대응 순서

• 고지서 확인 - 토지별 과세 구분이 종합합산인지 별도합산인지 봅니다. 받은 날부터 90일 안에 이의신청이나 심판청구를 해야 합니다.
• 이용 현황 증거 - 6월 1일 무렵 주차장 사진, 안내 표지, 주차 관리 계약, 고객 주차 정산 기록을 모읍니다. 실제 이용 현황이 판단의 중심입니다.
• 건물과의 관계 정리 - 건물과 토지의 거리, 동선, 개장 때부터의 사용 경위를 도면으로 정리합니다. 임대차나 사용 약정이 있으면 함께 냅니다.
• 면적 한도 계산 - 건물 바닥면적과 용도지역별 적용배율로 별도합산 한도를 계산합니다. 한도를 넘는 면적은 따로 다툴 실익을 봅니다.
• 심판청구·소송 - 지방세는 조세심판원 심판청구 결정을 거쳐야 행정소송을 낼 수 있습니다. 결정 통지를 받은 날부터 90일 안에 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공장용 건축물이거나 산업단지·공업지역 안의 토지라면 별도 규정이 있어 토지이용계획과 건축물대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재산세·취득세 등 지방세 부과처분에 대한 심판청구와 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물과 주차장 소유자가 달라도 되나요?
  됩니다. 대법원은 주차장 토지가 쇼핑몰 부지와 별개 필지이고 소유 명의가 다르며 도로를 사이에 두고 떨어져 있어도, 쇼핑몰 개장 때부터 쇼핑몰 노외주차장으로 쓰여 건물의 효용과 편익에 기여했다면 건축물의 부속토지에 해당한다고 보았습니다.
• 재산세는 언제 기준으로 과세 구분을 하나요?
  재산세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 그날 토지가 실제로 어떻게 쓰이고 있었는지가 과세 구분의 기준이 됩니다. 주차장 용도를 바꾸거나 새로 조성했다면 6월 1일 전에 실제 이용이 시작됐는지를 사진과 계약서로 증명할 수 있어야 합니다.
• 상업지역이면 별도합산 면적은 얼마인가요?
  건축물 바닥면적에 용도지역별 적용배율을 곱한 면적까지입니다. 도시지역 중 준주거지역·상업지역은 3배, 일반주거지역·공업지역은 4배, 전용주거지역은 5배, 녹지지역은 7배입니다. 바닥면적 2,000제곱미터 건물이 상업지역에 있다면 6,000제곱미터까지 별도합산됩니다.
• 주차장법상 부설주차장은 따로 별도합산되나요?
  됩니다. 주차장법 시행령 제6조에 따른 부설주차장 설치기준면적 안의 토지는 별도합산과세대상 토지로 따로 정해져 있습니다. 건축물 부속토지 면적 한도를 넘는 부분이 있다면 부설주차장 규정으로 별도합산을 주장할 수 있는지도 검토합니다.
• 무허가 건물의 주차장도 부속토지가 되나요?
  되지 않습니다. 건축법 등 관계 법령에 따라 허가를 받아야 할 건축물을 허가 없이 지었거나, 사용승인을 받아야 할 건축물을 사용승인 없이 쓰고 있다면 그 부속토지는 별도합산 대상에서 제외됩니다. 임시사용승인을 받은 경우는 사용승인을 받은 것으로 봅니다.
• 재산세 별도합산 다툼은 바로 소송할 수 있나요?
  지방세 부과처분에 대한 행정소송은 조세심판원 심판청구와 그 결정을 거쳐야 낼 수 있습니다. 소송은 심판청구 결정 통지를 받은 날부터 90일 안에 내야 합니다. 이의신청은 선택 절차이고, 고지서를 받은 날부터 90일 안에 해야 합니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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