양도소득세

자녀 고등학교 진학으로 이사하면 2년 안 된 집도 비과세되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 1년 이상 거주한 집을 자녀의 고등학교 진학 때문에 세대가 다른 시·군으로 이사하면서 팔면 보유·거주기간 2년을 채우지 않아도 1세대 1주택 비과세를 적용합니다. 소득세법 시행령 제154조 제1항 제3호와 시행규칙 제71조 제3항이 취학 등 부득이한 사유를 정합니다. 지금은 주민등록표 등본으로 거주기간이 1년 이상인지부터 확인해야 합니다.

조정대상지역이라고 해서 2년 거주를 채울 때까지 집을 팔지 못하는 것은 아닙니다. 1년 이상 살았고 자녀의 고등학교 진학으로 다른 시로 세대가 옮겼다면 보유기간과 거주기간 제한을 받지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨 가족은 2024년 3월 서울에서 아파트를 사서 들어가 살았습니다. 2025년 3월 자녀가 대전에 있는 고등학교에 입학하자 2025년 4월 가족 모두 대전으로 이사했고, 2025년 6월 서울 아파트를 8억원에 팔았습니다. 보유·거주기간이 1년 3개월뿐인데 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

자녀 고등학교 진학으로 이사하면 2년을 안 채워도 되나요?

네, 1년 이상 거주한 주택을 자녀의 고등학교 취학 때문에 다른 시·군으로 세대가 이사하면서 팔면 보유기간과 거주기간 제한 없이 1세대 1주택 비과세를 적용합니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제3호는 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 양도하면 보유·거주기간 제한을 받지 않는다고 정합니다. 시행규칙은 부득이한 사유를 세대전원이 다음 사유로 다른 시·군으로 주거를 옮기는 경우로 좁혀 둡니다.

• 취학 - 「초·중등교육법」에 따른 학교(초등학교·중학교 제외)와 「고등교육법」에 따른 학교에 입학하는 경우입니다.
• 근무상 형편 - 직장 변경이나 전근 등입니다.
• 질병 요양 - 1년 이상의 치료나 요양이 필요한 질병입니다.
• 학교폭력 전학 - 「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따라 전학이 필요하다고 인정된 경우입니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 2017. 8. 3. 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 보유·거주해야 하지만, 자녀 취학 등 부득이한 사유로 다른 시·군으로 주거를 옮기면서 1년 이상 거주한 주택을 팔면 기간 제한을 받지 않으므로 비과세가 된다고 안내했습니다. 국세청 부동산납세과가 2022년 펴낸 「사례로 풀어보는 양도소득세 월간 질의 TOP 100」의 열일곱 번째 사례로, 2021년 2월 서울 주택을 사서 살다가 2022년 3월 자녀가 대전 고등학교에 입학해 2022년 4월 이사하고 2022년 5월 집을 판 사안이었습니다.

국세청은 그 전부터 1세대 1주택자가 취학 등 부득이한 사유로 다른 시·군으로 주거를 옮기면서 1년 이상 거주한 주택을 팔면 보유기간과 거주기간 제한을 받지 않는다고 해석해 왔습니다(서면인터넷방문상담5팀-3276, 2007. 12. 21.). 이 해석은 세대가 실제로 다른 시로 옮긴 사실관계를 전제로 한 것이어서, 이사 전에 집을 먼저 팔았거나 진학과 이사의 연결이 약하면 결론이 달라질 수 있습니다. 부득이한 사유로 양도한 것인지는 사실관계를 종합해 판단합니다.

같은 시 안에서 옮기거나 중학교 진학이면요?

중학교나 초등학교 진학은 부득이한 사유에 들지 않으므로, 자녀가 중학교에 들어가 이사했다면 원칙대로 2년 보유(조정대상지역 취득이면 2년 거주 포함)를 채워야 합니다. 이사도 다른 시(특별시·광역시·특별자치시·행정시 포함)·군으로 옮겨야 합니다. 같은 시 안에서 구만 바뀐 이사는 해당하지 않습니다. 다만 광역시 안에서 구지역과 읍·면지역 사이를 옮기는 경우, 특별자치시·도농복합형태의 시·행정시 안에서 동지역과 읍·면지역 사이를 옮기는 경우는 다른 시·군으로 옮긴 것으로 봅니다.

세대원 일부가 함께 옮기지 못한 경우도 있습니다. 취학 당사자 외의 세대원 중 일부가 취학, 근무 또는 사업상의 형편으로 함께 이사하지 못했다면 세대전원이 주거를 옮긴 것으로 봅니다.

부득이한 사유는 어떤 서류로 증명하나요?

자녀의 재학증명서와 주민등록표 등본으로 증명합니다. 시행규칙은 취학 등의 사유를 재학증명서, 재직증명서, 요양증명서 등 그 사실을 증명하는 서류와 주민등록표 등본으로 확인하도록 정합니다. 1년 이상 거주했는지는 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 계산하므로, 전입신고를 늦게 했다면 실제로 산 기간보다 짧게 잡힐 수 있습니다. 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분의 양도차익은 과세되고, 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 합니다.

자녀 취학 이사 비과세 대응 순서

• 거주기간 확인 - 주민등록표 등본으로 전입일부터 전출일까지 1년 이상인지 계산합니다. 1년에 못 미치면 이 특례를 받을 수 없습니다.
• 학교와 지역 확인 - 진학한 학교가 고등학교·대학교인지, 새 주소가 다른 시·군인지 확인합니다. 중학교 진학이나 같은 시 안의 이사는 해당하지 않습니다.
• 순서 맞추기 - 입학, 세대 이사, 주택 양도가 이 순서로 이어졌는지 날짜로 정리합니다. 이사보다 양도가 앞서면 다툼이 생길 수 있습니다.
• 서류 보관 - 재학증명서, 입학 안내 자료, 새 주소의 주민등록표 등본, 매매계약서를 모아 둡니다.
• 신고와 불복 - 비과세가 부인되어 고지를 받으면 90일 안에 심판청구를 검토하고, 과세로 신고했다면 법정신고기한 뒤 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 세대원 일부가 원래 집에 남았거나 이사 후 다시 돌아온 경우, 진학과 이사 사이 간격이 긴 경우에는 주민등록표 등본과 재학증명서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 부인에 대한 조세불복과 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 자녀가 중학교에 진학해 이사한 경우도 되나요?
  아니요, 시행규칙은 취학 사유에서 초등학교와 중학교를 제외하고 있습니다. 중학교 진학으로 이사했다면 부득이한 사유 특례를 받지 못하고, 원칙대로 2년 보유와 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주 요건을 갖춰야 비과세됩니다.
• 1년을 채우지 못하고 팔면 어떻게 되나요?
  부득이한 사유 특례는 1년 이상 거주한 주택에만 적용되므로, 거주기간이 1년에 못 미치면 이 특례로 비과세를 받을 수 없습니다. 거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 계산합니다. 매도 일정이 급하더라도 1년이 지나는 날 이후로 잔금일을 잡아야 합니다.
• 배우자는 직장 때문에 원래 집에 남았다면요?
  취학 당사자 외의 세대원 중 일부가 취학, 근무 또는 사업상의 형편으로 함께 이사하지 못한 경우에도 세대전원이 주거를 옮긴 것으로 봅니다. 배우자의 재직증명서처럼 남은 이유를 보여 주는 서류를 함께 준비해야 합니다.
• 같은 광역시 안에서 이사하면 안 되나요?
  같은 광역시 안에서 구만 바뀐 이사는 다른 시·군으로 옮긴 것이 아니어서 해당하지 않습니다. 다만 광역시 안에서 구지역과 읍·면지역 사이를 옮긴 경우는 다른 시·군으로 옮긴 것으로 봅니다. 새 주소가 어느 지역인지 주민등록표 등본으로 확인해야 합니다.
• 집을 먼저 팔고 나중에 이사해도 되나요?
  특례는 부득이한 사유로 다른 시·군으로 주거를 옮기면서 집을 파는 경우를 정한 것이어서, 이사와 양도의 연결이 분명해야 합니다. 입학이 확정된 뒤 매도와 이사를 진행했다면 입학 안내 자료와 이사 일정을 기록으로 남겨, 양도가 진학 때문이라는 점을 보여 줄 수 있게 해 두어야 합니다.
• 양도가액이 12억원을 넘으면요?
  부득이한 사유 특례로 1세대 1주택이 되더라도 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 12억원을 넘는 비율만큼의 양도차익에 과세됩니다. 이 경우 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 합니다.
• 이미 세금을 내고 신고했다면 돌려받을 수 있나요?
  특례를 모르고 과세로 신고·납부했다면 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 경정청구로 비과세 적용을 구할 수 있습니다. 재학증명서와 주민등록표 등본으로 요건을 보여 주어야 하고, 세무서가 거부하면 그 거부처분을 심판청구로 다툴 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 직장 근처 같은 시에 집 두 채를 샀다면 2주택 중과 예외가 되나요?
• 큰 병 치료나 학교폭력 전학 때문에 이사하면 2년 안 된 집도 비과세되나요?
• 발령 나기 전에 사 둔 지방 집도 근무상 형편 2주택 비과세 특례가 되나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기