양도소득세

집은 두고 마당 땅만 수용됐는데 1세대 1주택 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 주택은 남겨 두고 부수토지만 수용되면 그 토지는 1세대 1주택 비과세 대상이 아닙니다. 국세청은 2025년 6월 과세기준자문에서 부수토지만 협의매수·수용되는 경우 시행령 제154조 제1항이 적용되지 않는다고 답했습니다. 지금은 재결서에 건물이 포함됐는지와 토지 취득일이 사업인정고시일부터 몇 년 전인지 확인해 두십시오.

토지가 수용됐다고 해서 집까지 바로 팔 필요는 없습니다. 남은 집과 땅은 수용일부터 5년 안에 팔면 보유기간·거주기간 요건 없이 1세대 1주택 비과세를 따져 볼 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2017년 10월 경기도의 단독주택을 사서 가족과 살았습니다. 2018년 6월 집 앞 도로 확장 사업의 사업인정고시가 났고, 2024년 11월 마당에 해당하는 부수토지만 한국토지주택공사에 수용됐습니다. 집 건물은 그대로 남아 2024년 12월 제3자에게 팔았고, 남은 토지는 2025년 1월 협의매수로 넘겼습니다. A씨는 수용된 토지도 1세대 1주택의 부수토지이니 비과세가 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 부수토지만 수용된 경우를 어떻게 해석했나요?

비과세가 되지 않는다고 보았습니다. 국세청은 과세기준자문 회신(기준-2022-법규재산-0128, 2025. 6. 30.)에서, 1세대가 보유하던 주택과 그 부수토지 중 부수토지만 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 협의매수·수용되는 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정인 시행령 제154조 제1항이 적용되지 않는다고 답했습니다. 비과세 대상은 「주택」과 「이에 딸린 토지」의 양도로 생기는 소득인데, 집은 남겨 두고 땅만 넘어가면 그 땅은 주택과 함께 양도된 부수토지가 아니라는 취지입니다. 이 회신은 집 건물을 따로 보유하다가 나중에 제3자에게 판 사실관계를 전제로 한 것이므로, 집과 땅이 한꺼번에 수용된 경우처럼 사실관계가 다르면 결론이 달라집니다.

2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법」도 같은 구조입니다. 비과세되는 주택부수토지는 건물이 정착된 면적에 지역별 배율을 곱한 면적 이내의 토지이고, 수용되는 토지의 용도지역은 사업인정고시일 전날을 기준으로 봅니다. 도시지역 안 수도권의 주거·상업·공업지역은 3배, 수도권 녹지지역과 수도권 밖 도시지역은 5배, 그 밖의 지역은 10배입니다.

집과 땅이 함께 수용되면 어떻게 다른가요?

주택과 부수토지의 전부 또는 일부가 함께 수용되면 보유기간과 거주기간 요건 없이 비과세를 적용합니다. 사업인정고시일 전에 취득한 주택이어야 하고, 이때 수용되지 않고 남은 집과 땅도 수용일부터 5년 안에 팔면 같은 기준으로 봅니다. 회신 사안처럼 땅만 먼저 수용되고 집은 따로 판 경우에는 이 규정이 아니라 일반 비과세 요건으로 돌아가므로, 어느 쪽에 해당하는지는 수용 대상에 건물이 포함됐는지로 갈립니다.

• 전부 수용 - 집과 땅이 모두 넘어가면 보유·거주기간 없이 비과세 요건을 봅니다.
• 일부 수용 - 집 일부와 땅 일부가 수용되고 남은 집·땅을 5년 안에 팔면 남은 부분도 같은 취급입니다.
• 토지만 수용 - 집이 남아 있으면 수용된 땅은 주택부수토지로 보지 않아 과세됩니다.

비과세가 안 되는 수용 토지는 어떤 세율과 감면을 받나요?

비사업용 토지 중과세율은 피할 수 있는 경우가 많습니다. 사업인정고시일부터 5년 이전에 취득한 토지가 협의매수·수용되면 비사업용 토지로 보지 않습니다. 고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지도 같습니다. 이 요건에 들지 않으면 주택이 정착된 면적에 배율을 곱한 면적을 넘는 토지는 비사업용 토지로 보아 기본세율에 10%를 더한 세율이 붙습니다.

감면도 따로 있습니다. 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 취득한 토지를 2026년 12월 31일 이전에 공익사업 시행자에게 양도하거나 수용당하면 양도소득세의 15%를 감면합니다. 보상을 채권으로 받으면 20%, 공공주택 특별법 등에 따른 수용으로 채권을 3년 이상 만기까지 보유하기로 특약하면 35%, 5년 이상이면 45%입니다. 감면은 예정신고 또는 확정신고와 함께 세액감면신청서를 내야 적용됩니다.

수용 토지 양도소득세 대응 순서

• 수용 대상 확인 - 재결서·협의매수 계약서에서 건물이 포함됐는지, 토지만인지 확인합니다. 건물 포함 여부가 비과세 적용의 출발점입니다.
• 취득일과 고시일 비교 - 토지 취득일이 사업인정고시일부터 5년 이전인지, 2년 이전인지 날짜를 셉니다. 비사업용 판정과 감면 적용이 여기서 갈립니다.
• 배율 계산 - 사업인정고시일 전날의 용도지역으로 배율을 적용해 부수토지 면적을 계산합니다. 남은 집을 팔 때 비과세 면적에 영향을 줍니다.
• 예정신고와 감면신청 - 수용일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고하면서 감면신청서를 함께 냅니다. 신고를 빠뜨리면 감면을 적용받기 어렵습니다.
• 잘못 신고했다면 경정청구 - 비과세·감면을 빠뜨리고 신고했으면 법정신고기한 뒤 5년 안에 경정청구로 바로잡습니다. 거부되면 90일 안에 심판청구로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 집 일부가 함께 수용됐거나 남은 집을 5년 안에 팔 계획이라면 재결서와 등기사항증명서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 수용 보상에 따른 양도소득세 비과세·감면 다툼의 경정청구와 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 땅만 수용되면 왜 비과세가 안 되나요?
  비과세 대상이 주택과 그에 딸린 토지의 양도소득이기 때문입니다. 소득세법 제89조 제1항 제3호는 주택과 주택부수토지의 양도로 발생하는 소득을 비과세하는데, 집은 남기고 땅만 사업시행자에게 넘기면 그 땅은 주택과 함께 양도된 부수토지가 아닙니다. 국세청도 2025년 6월 과세기준자문에서 같은 결론을 냈습니다.
• 집과 땅이 같이 수용되면 2년 보유 요건이 필요한가요?
  아니요. 사업인정고시일 전에 취득한 주택과 부수토지의 전부 또는 일부가 공익사업법에 따라 협의매수·수용되면 보유기간과 거주기간 제한 없이 비과세를 적용합니다. 수용되지 않고 남은 집과 땅도 수용일부터 5년 안에 팔면 같은 취급을 받습니다.
• 수용된 땅이 비사업용 토지로 중과되나요?
  취득일이 사업인정고시일부터 5년 이전이면 비사업용 토지로 보지 않습니다. 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지도 같습니다. 이 요건에 들지 않으면 주택 정착면적에 배율을 곱한 면적을 넘는 토지는 비사업용 토지로 보아 기본세율에 10%를 더한 세율이 적용될 수 있습니다.
• 공익사업용 토지 감면율은 얼마인가요?
  현금 보상은 양도소득세의 15%입니다. 보상을 채권으로 받으면 20%, 공공주택 특별법 등에 따른 수용으로 채권을 3년 이상 만기 보유하기로 특약하면 35%, 5년 이상이면 45%입니다. 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 취득한 토지를 2026년 12월 31일 이전에 양도해야 합니다.
• 감면은 신청하지 않아도 자동으로 적용되나요?
  아닙니다. 수용에 따른 감면은 토지를 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고(거주자는 예정신고 포함)와 함께 세액감면신청서에 수용 사실을 확인할 수 있는 서류를 붙여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 합니다. 신고 때 빠뜨렸다면 경정청구로 보완을 시도합니다.
• 수용 토지의 부수토지 배율은 언제 기준으로 보나요?
  사업인정고시일 전날의 용도지역을 기준으로 봅니다. 사업인정고시일 전에 취득한 토지가 수용되는 경우에 한합니다. 도시지역 안 수도권의 주거·상업·공업지역은 3배, 수도권 녹지지역과 수도권 밖 도시지역은 5배, 그 밖의 지역은 10배입니다.
• 비과세를 빠뜨리고 신고했으면 어떻게 하나요?
  법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 세무서장은 청구를 받은 날부터 2개월 안에 경정하거나 거부 통지를 해야 하고, 거부되면 통지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구로 다툴 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 공익사업으로 수용되는 땅은 비사업용 토지 중과를 피할 수 있나요?
• 땅이 수용되면 양도세 감면율은 현금·채권보상별로 얼마이고 한도가 있나요?
• 재개발 사업시행자에게 땅을 넘기면 공익사업용 토지 감면을 받을 수 있나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기