양도소득세

집을 팔기로 계약한 뒤 조정대상지역이 되면 양도세가 중과되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 조정대상지역 지정 공고 전에 매매계약을 맺고 계약금을 받은 사실이 서류로 확인되면 잔금을 공고 뒤에 받아도 다주택자 양도세 중과에서 빠집니다. 국세청도 공고일 이전 계약과 계약금 수령이 확인되면 기본세율을 적용한다고 회신했습니다. 지금은 계약일, 계약금 입금일, 공고일 세 날짜의 선후부터 확인해야 합니다.

계약 뒤에 지역이 지정됐다고 해서 계약을 다시 쓰거나 잔금을 서둘러 앞당길 필요는 없습니다. 공고일 전에 계약서를 쓰고 계약금을 받은 사실만 서류로 확인되면, 잔금이 공고 뒤여도 중과 대상에서 빠집니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 수도권 아파트 한 채와 경기 북부의 아파트 한 채를 가진 2주택자입니다. 2026년 6월 경기 북부 아파트를 팔기로 하고 매매계약서를 쓴 뒤 계약금 5,000만원을 계좌로 받았습니다. 그런데 잔금을 치르기 전인 2026년 8월 그 지역이 조정대상지역으로 지정 공고됐고, 잔금은 2026년 11월에 받을 예정입니다. C씨는 양도일 현재 조정대상지역이면 중과된다고 들었다며 기본세율로 신고할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약 뒤 조정대상지역으로 지정되면 왜 중과가 빠지나요?

조정대상지역 공고일 이전에 그 주택을 팔기 위해 매매계약을 맺고 계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인되면 중과세율을 적용하지 않습니다. 원래 중과 여부는 양도일, 곧 잔금을 받은 날 현재 조정대상지역에 있는지로 판단합니다. 그러나 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 공고 전에 이미 매매계약과 계약금 수령이 끝난 주택을 2주택 중과와 3주택 이상 중과 대상에서 모두 뺍니다. 매도인은 계약 당시 예측할 수 없었던 지정 때문에 세율이 바뀌는 불이익을 받지 않게 하려는 취지입니다.

• 배제 요건 - 공고일 이전 매매계약 체결과 계약금 수령, 그리고 그 사실의 증빙서류
• 양도 시기 - 잔금 청산일이 공고 뒤여도 무방
• 효과 - 기본세율 적용, 보유 3년 이상이면 장기보유특별공제 적용

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

공고일 전에 매매계약을 맺고 계약금을 받은 사실이 확인되면 중과 대상이 아니라고 답했습니다. 국세청 부동산납세과의 「사례로 풀어보는 양도소득세 월간 질의 TOP 100」(2022) 사례 63은, 2주택자가 2021년 7월 동두천 소재 주택의 매도계약을 맺고 계약금을 받은 뒤 2021년 8월 그 지역이 조정대상지역으로 지정되고 2022년 2월 잔금을 받은 사안에서 기본세율을 적용한다고 정리했습니다. 함께 실린 국세청 사전-2019-법령해석재산-0067(2019. 4. 3.) 회신은 같은 원칙을 밝히면서, 실제 해당 여부는 조정대상지역 지정 공고의 관보게시일, 계약체결일, 계약금 지급내역 같은 사실관계에 따라 판단할 사항이라고 덧붙였습니다. 이 회신의 질의는 공고일까지 계약금을 나누어 받은 경우였으므로, 계약금 일부만 공고 뒤에 받았다면 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

공고일은 언제를 기준으로 보나요?

여기서 공고일은 「주택법」에 따라 국토교통부장관이 조정대상지역 지정을 공고한 날을 말합니다. 국세청 서면-2019-법규재산-4276(2022. 1. 17.) 회신은 중과 배제 판단에 쓰는 조정대상지역 공고일이 주택법상 공고일을 의미한다고 보았습니다. 이 회신이 인용한 기획재정부 재산세제과-73(2022. 1. 11.)은 2017년 지정된 지역의 공고일을 주택법(법률 제14866호) 시행일인 2017. 11. 10.로 보았습니다. 주택법은 국토교통부장관이 조정대상지역을 지정하면 지체 없이 공고하도록 정하므로, 관보와 국토교통부 공고문에 적힌 날짜를 계약서 날짜와 나란히 놓고 비교하면 됩니다. 공고일 당일에 계약했다면 「이전」에 포함되므로 배제 대상입니다.

한시 배제가 끝난 지금 이 규정은 어떤 의미가 있나요?

한시 배제가 2026년 5월 9일 양도분으로 끝나면서 이 규정을 다시 따질 일이 많아졌습니다. 그동안은 보유기간 2년 이상 주택이면 한시 배제로 중과가 빠졌기 때문에 계약 시점을 따질 필요가 적었습니다. 지금은 조정대상지역에 있는 주택을 2주택 이상 1세대가 팔면 원칙적으로 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)를 더하므로, 계약 뒤 지정 공고가 나온 경우에는 이 규정이 기본세율을 지키는 근거가 됩니다. 반대로 지정 해제는 양도일 기준으로 보므로, 잔금 전에 해제 공고가 나오면 그 자체로 중과 대상에서 벗어납니다.

조정대상지역 지정 전 매도계약 대응 순서

• 날짜 세 개 확인 - 매매계약일, 계약금 입금일, 조정대상지역 공고일을 계약서·통장·관보로 나란히 적습니다. 계약금 입금일이 공고일보다 늦으면 다툼이 생깁니다.
• 증빙 확보 - 계약금은 계좌로 받고, 공인중개사가 작성한 계약서와 거래신고 내역을 보관합니다. 현금 수령은 입증이 어렵습니다.
• 분할 수령 정리 - 계약금을 나누어 받았다면 공고일까지 받은 금액과 날짜를 통장 내역으로 따로 정리합니다. 회신 사안도 공고일까지 계약금을 나누어 받은 경우였습니다.
• 기본세율로 신고 - 예정신고 때 중과 배제 사유를 밝히고 증빙을 붙여 기본세율과 장기보유특별공제를 적용합니다.
• 고지 시 불복 - 세무서가 중과세율로 고지하면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 하고, 중과로 신고해 버렸다면 5년 안에 경정청구를 합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약금을 나누어 받았거나 공고 뒤에 계약 내용을 바꾼 경우, 부담부증여처럼 매매가 아닌 원인으로 넘긴 경우에는 계약서·입금 내역·공고문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 다주택 중과세율 적용을 둘러싼 양도소득세 경정청구와 조세불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약금을 받기 전에 공고가 나면요?
  시행령은 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실을 함께 요구합니다. 계약서는 공고 전에 썼어도 계약금 입금이 공고 뒤라면 요건을 갖추지 못한 것으로 볼 여지가 큽니다. 계약금을 나누어 받았다면 공고일까지 받은 금액과 약정 내용을 따져 보아야 합니다.
• 3주택자도 이 규정이 적용되나요?
  네, 1세대 3주택 이상 중과에도 같은 배제 규정이 있습니다. 공고일 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인되는 주택은 3주택 이상 중과 대상에서도 빠지므로, 기본세율과 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.
• 양도일은 계약일인가요, 잔금일인가요?
  양도일은 원칙적으로 대금을 청산한 날, 곧 잔금일입니다. 잔금 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일입니다. 그래서 원칙은 잔금일 현재 조정대상지역인지를 보지만, 공고 전 계약과 계약금 수령이 확인되면 예외로 중과에서 뺍니다.
• 공고일은 무엇으로 확인하나요?
  국토교통부장관이 주택법에 따라 조정대상지역을 지정하면서 공고한 날이 기준입니다. 관보와 국토교통부 공고문에 적힌 날짜를 확인합니다. 국세청도 중과 배제 판단의 공고일은 주택법상 공고일을 뜻한다고 회신했습니다.
• 잔금 전에 지정이 해제되면 어떻게 되나요?
  중과 여부는 양도일 현재 조정대상지역인지로 판단하므로, 잔금 전에 해제 공고가 나왔다면 그 주택은 조정대상지역 주택이 아니어서 중과되지 않습니다. 이 경우에는 계약 시점을 따질 필요 없이 기본세율로 신고합니다.
• 중과세율로 고지되면 어떻게 다투나요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 매매계약서, 계약금 입금 내역, 거래신고 내역, 공고문으로 공고일 전 계약과 계약금 수령을 입증합니다. 이의신청은 선택 절차여서 거치지 않고 바로 심판청구를 할 수 있습니다.
• 중과로 이미 신고했으면 돌려받을 수 있나요?
  공고 전 계약인데도 중과세율로 신고했다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 계약서와 계약금 입금 내역을 붙여 기본세율과 장기보유특별공제를 적용한 세액으로 고쳐 달라고 청구합니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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