법인세·소득세

부동산매매업 등록 전에 산 주택도 매매업 재고주택이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 부동산매매업으로 사업자등록을 하기 전에 산 주택이라도 판매 목적으로 보유했다면 매매업의 재고주택이 될 수 있습니다. 국세청과 대법원은 등록일이 아니라 취득·보유 현황과 양도의 규모·횟수에 비춘 계속성·반복성으로 판단합니다. 등록 전후로 사고판 주택 전부의 취득일·양도일·거주 여부부터 정리해 보십시오.

사업자등록을 한 날 이후에 산 주택만 재고주택이 된다고 생각할 필요는 없습니다. 등록 전에 산 주택도 처음부터 팔려고 보유했다면 매매업의 재고자산이 될 수 있고, 반대로 등록 뒤에 판 주택이라도 사업성이 없으면 양도소득으로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2022년부터 소형 아파트를 사서 몇 달 안에 되파는 일을 해 오다가 2023년 9월 부동산매매업으로 사업자등록을 했습니다. 등록 뒤에도 2024년까지 주택 여러 채를 사고팔았고, 등록 뒤 산 주택은 재고자산으로 장부에 올렸습니다. 문제는 등록 전인 2022년 봄과 2023년 봄에 산 두 채였습니다. 이 두 채를 등록 뒤에 팔면서 양도소득세로 예정신고를 했는데, 세무서에서 매매업 재고주택이 아니냐는 안내를 받았다며 어느 쪽이 맞는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사업자등록 전에 산 주택도 재고주택이 되나요?

네, 사업자등록 전에 산 주택이라도 판매를 목적으로 보유한 것이라면 부동산매매업의 재고자산이 될 수 있습니다. 재고주택인지는 등록일이 아니라 취득과 보유, 양도의 실제 모습으로 판단합니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법」 제19조 제1항은 부동산업에서 발생하는 소득을 사업소득으로 정합니다. 시행령 제122조 제1항은 부동산매매업을 한국표준산업분류의 비주거용 건물건설업(자영건설해 파는 경우)과 부동산 개발 및 공급업으로 정하되, 구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 매매업에 남겨 둡니다.

사업자등록은 세무서에 사업 사실을 신고하는 절차일 뿐입니다. 등록 전부터 이미 사업으로 주택을 사고팔고 있었다면 그때 산 주택도 같은 사업에 속한 판매용 자산이 됩니다.

매매업인지 양도소득인지는 무엇으로 가르나요?

부동산을 판 소득이 사업소득인지 양도소득인지는 수익 목적과 사업활동으로 볼 만한 계속성·반복성이 있는지를 사회통념에 따라 판단합니다. 판 주택 한 채만 보지 않고, 그 사람이 가진 부동산 전체와 거래 전후 사정을 함께 봅니다.

대법원은 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성 여부, 양도의 규모·횟수·태양, 상대방을 따져야 한다고 판시했습니다. 따라서 아래 사정이 많을수록 매매업 쪽으로 기웁니다.

• 보유기간 - 사서 짧게 보유한 뒤 파는 일이 되풀이됩니다.
• 거래 횟수 - 같은 기간에 여러 채를 사고팝니다.
• 자금 구조 - 대출과 매도대금을 다음 매입에 다시 씁니다.
• 실거주 여부 - 본인이나 가족이 살지 않았습니다.

국세청은 등록 전 취득 주택을 어떻게 해석했나요?

국세청은 매매업 등록 전에 취득한 주택이라도 판매 목적으로 보유한 것이면 그 매매업의 재고자산에 해당한다고 회신했습니다(사전-2017-법령해석소득-0483, 2017. 10. 27.). 질의자는 등록 전후로 주택 아홉 채를 사고팔았고, 등록 전에 산 두 채를 등록 뒤에 판 경우였습니다.

국세청은 해당 여부를 부동산 취득·보유 현황과 양도의 규모·횟수·태양에 비추어 계속성·반복성과 사업목적이 있는지 등을 종합해 사회통념에 따라 판단한다고 덧붙였습니다. 재고자산을 판매를 위해 보유하는 자산이라고 보았고, 등록 시점은 기준으로 삼지 않았습니다.

이 회신은 판단 기준을 제시한 것이고, 결론은 사실관계에 따라 정해집니다. 등록 전 주택에 실제로 거주했거나 오래 보유했다면 양도소득으로 볼 여지가 커집니다.

재고주택으로 보면 세금은 어떻게 달라지나요?

재고주택으로 보면 판 소득은 양도소득세가 아니라 종합소득세의 사업소득이 되고, 판 달의 말일부터 2개월 안에 토지등 매매차익예정신고를 해야 합니다. 이미 양도소득세로 신고했다면 신고 세목을 바로잡는 절차가 따릅니다.

부동산매매업자가 조정대상지역 다주택 중과 대상 주택, 비사업용 토지, 분양권, 미등기 자산을 팔아 매매차익이 생기면 종합소득 산출세액과 양도소득세율로 계산한 세액 중 많은 쪽을 냅니다. 매매업으로 신고해도 중과 부담을 피할 수 없게 만든 규정입니다.

1세대1주택 비과세를 판단할 때 매매업 재고주택이 주택 수에 들어가는지도 함께 따져야 합니다. 재고주택으로 인정받으면 거주용 주택의 비과세 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

부동산매매업 재고주택 대응 순서

• 거래 내역 정리 - 등록 전후로 산 주택 전부의 취득일·양도일·거주 여부를 한 표로 만듭니다. 계속성·반복성은 이 표로 판단됩니다.
• 등록 전 주택 성격 확인 - 실거주나 장기 임대 사정이 있으면 증빙을 모읍니다. 판매 목적이었다면 장부에 재고자산으로 올립니다.
• 신고 세목 맞추기 - 재고주택이면 토지등 매매차익 예정신고서로 신고하고, 다음 해 5월 종합소득세 확정신고에 반영합니다. 양도소득세로 잘못 신고했다면 과세표준수정신고서나 경정청구로 정리합니다.
• 중과 대상 확인 - 판 주택이 양도 당시 조정대상지역의 중과 대상인지 확인해 비교과세 세액을 계산합니다.
• 고지 후 불복 - 세무서가 다른 세목으로 고지하면 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 낼 수 있습니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 등록 전 주택에 거주했거나 상속·증여로 받은 주택이 섞여 있으면 거래 내역 전체를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 양도 소득의 구분을 둘러싼 종합소득세·양도소득세 부과처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등록 뒤에 산 주택은 무조건 재고주택인가요?
  아닙니다. 사업자등록 여부와 관계없이 수익 목적과 계속성·반복성이 있어야 매매업 재고주택입니다. 등록 뒤에 샀더라도 실제로 거주하거나 장기 보유한 주택이면 양도소득으로 볼 수 있습니다.
• 등록 전에 실제로 살던 집도 재고주택이 되나요?
  본인이나 가족이 실제로 거주한 집은 판매 목적으로 보유했다고 보기 어려워 양도소득으로 볼 여지가 큽니다. 전입 기록과 거주 기간, 관리비 납부 내역 같은 자료로 거주 사실을 입증해야 합니다.
• 매매업자는 언제까지 신고해야 하나요?
  토지나 건물을 판 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 토지등 매매차익예정신고를 하고 세액을 내야 합니다. 매매차익이 없거나 손실이 나도 신고합니다. 그 뒤 다음 해 5월 종합소득세 확정신고에 반영합니다.
• 매매업으로 신고하면 중과를 피할 수 있나요?
  아닙니다. 매매업자가 조정대상지역 다주택 중과 대상 주택이나 비사업용 토지, 분양권 등을 팔면 종합소득 산출세액과 양도소득세율로 계산한 세액 중 많은 쪽을 냅니다. 양도 당시 중과 대상인지 먼저 확인해야 합니다.
• 양도소득세로 잘못 신고했으면 어떻게 하나요?
  재고주택이 맞다면 양도소득세 신고분은 경정청구로 돌려받고, 사업소득은 매매차익예정신고와 종합소득세 신고로 다시 맞춥니다. 경정청구는 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 할 수 있습니다.
• 오피스텔도 매매업 주택에 들어가나요?
  매매업자 세액계산 특례에서 주택인지는 공부상 용도가 아니라 실제 주거로 쓰였는지로 판단한다는 것이 대법원 판례입니다. 주거용으로 임대된 오피스텔이면 주택으로 보아 비교과세가 적용될 수 있습니다.
• 세무서가 매매업이 아니라며 고지하면요?
  주택별 거래 내역과 장부로 계속성·반복성을 입증해 다툴 수 있습니다. 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 낼 수 있고, 이의신청은 선택 절차이고, 심판청구에는 주택별 거래표와 장부를 함께 냅니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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